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居民購(gòu)房信心不回暖，成交量回暖難持續(xù)

國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的最新數(shù)據(jù)顯示，今年1-2月全國(guó)商品住宅銷售面積同比降幅收窄至0.6%，銷售額實(shí)現(xiàn)同比增長(zhǎng)3.5%，這是自去年以來首次累計(jì)同比增長(zhǎng)。以上海為例，按照上海鏈家研究院的監(jiān)控?cái)?shù)據(jù)，2月份上海全市共成交二手房1.9萬套，同比增長(zhǎng)52%，成交金額613億元，同比增長(zhǎng)63％。

考慮到1月份數(shù)據(jù)也比較理想，于是有分析認(rèn)為，連續(xù)兩個(gè)月成交量回暖，可能是市場(chǎng)回暖的標(biāo)志。在經(jīng)歷了持續(xù)的低迷之后，在政策的強(qiáng)刺激作用下，市場(chǎng)也可能進(jìn)入拐點(diǎn)，從持續(xù)低迷轉(zhuǎn)向有序回暖。

那么，連續(xù)兩個(gè)月的成交量回暖，是不是市場(chǎng)回暖的標(biāo)志呢？筆者認(rèn)為，現(xiàn)在就得出市場(chǎng)回暖的結(jié)論，為時(shí)尚早。即便再多一、兩個(gè)月成交量回暖，也未必是市場(chǎng)回暖的標(biāo)志。市場(chǎng)是否回暖，關(guān)鍵要看居民的購(gòu)房信心是否回暖。只要居民的購(gòu)房信心不足，購(gòu)房欲望不強(qiáng)，成交量就難以維持，市場(chǎng)也就不可能真正回暖。

諸葛數(shù)據(jù)研究中心提供的數(shù)據(jù)顯示，第11周（3月6日-3月12日）重點(diǎn)50城情緒指數(shù)為-0.59，較上周回落0.06。其中，45城情緒指數(shù)均回落，只有51個(gè)城市情緒指數(shù)回升，特別是三亞、南寧、上海、珠海、威海、天津、中山等城市下降還非常明顯。也就是說，1、2月份成交量回暖的局面，有可能從3月份起結(jié)束，至多維持到3月份。自然，也就談不上市場(chǎng)回暖了。

事實(shí)也是，從廣大居民對(duì)待房地產(chǎn)市場(chǎng)的態(tài)度來看，無論是有購(gòu)房愿望的居民，還是沒有購(gòu)房愿望的居民，對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)都是不太看好的，也是不太滿意的。尤其是房?jī)r(jià)，依然十分堅(jiān)挺，下降的趨勢(shì)很不明顯。在這樣的情況下，等待觀望就會(huì)繼續(xù)成為廣大居民的主要選擇。特別是年輕人，已經(jīng)不再急于通過購(gòu)房來證明自己事業(yè)的成功、來應(yīng)對(duì)房?jī)r(jià)的上漲、來解決戀愛結(jié)婚問題。順其自然，已經(jīng)成為絕大多數(shù)年輕人的重要選擇。

更為重要的是，“房住不炒”定位，是廣大居民、特別是有比較強(qiáng)烈購(gòu)房意愿居民的“定心丸”，他們不需要擔(dān)心房?jī)r(jià)會(huì)繼續(xù)快速上漲。相反，他們對(duì)房?jī)r(jià)下跌倒是期待越來越強(qiáng)烈。特別面對(duì)開發(fā)商普遍資金困難，期待降價(jià)的心理更加強(qiáng)烈。如果開發(fā)商不做出一些實(shí)實(shí)在在的姿態(tài)，市場(chǎng)回暖就會(huì)成為一個(gè)很難落到實(shí)處的話題，甚至是偽命題?？v然地方政府費(fèi)盡心思、給足政策，也不會(huì)有明顯效果。購(gòu)房者與開發(fā)商之間，開發(fā)商高度依賴政府，購(gòu)房者則基本依賴心情。政策對(duì)購(gòu)房者心理的影響，就是多多益善。當(dāng)然，即便沒有政策，該買時(shí)仍然會(huì)買。

如果這一輪成交量回暖，是和風(fēng)細(xì)雨、娓娓道來，而不是突如其來、來勢(shì)洶洶，或許還真有市場(chǎng)回暖的跡象。恰恰是這種看似很有氣勢(shì)的成交量回暖，反而讓人覺得很不踏實(shí)，很難掀起更大風(fēng)浪。因?yàn)?，今天的?gòu)房者，已經(jīng)不是十多年前被房?jī)r(jià)漲得心慌意亂、情緒失控的購(gòu)房者，他們?cè)缇驮谑袌?chǎng)的持續(xù)低迷和開發(fā)商的心理恐慌中變得冷靜、沉著，開始用耐心和開發(fā)商比耐力，用等待和地方政府比耐心，買不起房就租房，租不起好房就租普通房，一切隨心所動(dòng)，而不是隨房?jī)r(jià)所動(dòng)。在這樣的情況下，成交量的突然增加，就不是一種正常現(xiàn)象，背后到底有什么故事，自然有講故事的人負(fù)責(zé)。

而且，成交量大幅上漲的同時(shí)，房?jī)r(jià)則在微微下跌，有些二手房房主，還在偷偷降價(jià)。如此只能說明，市場(chǎng)回暖是沒有基礎(chǔ)的，成交量增加是有原因的。更有可能的是，二手房房主面對(duì)市場(chǎng)持續(xù)低迷，房?jī)r(jià)有可能下降，內(nèi)心的恐慌越來越嚴(yán)重，想通過加快拋售來占據(jù)主動(dòng)，避免造成損失。二手房的供應(yīng)規(guī)模遠(yuǎn)大于成交規(guī)模，就是最好的證明。

眼下的房地產(chǎn)市場(chǎng)，并沒有到了可以回暖的地步，也沒有回暖的基礎(chǔ)和條件。房地產(chǎn)市場(chǎng)能否回暖，最核心的還是要看廣大居民的購(gòu)房意愿、購(gòu)房信心能否回暖。短期內(nèi)，回暖的希望不大，能夠讓居民購(gòu)房意愿和信心回暖的最有效手段，就是開發(fā)商降價(jià)，用降價(jià)來吸引居民購(gòu)房，用讓利來調(diào)動(dòng)居民購(gòu)房的積極性。如果能夠做到，在剛性需求還比較充足的情況下，是能夠產(chǎn)生效果的。

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