自如，要上市了？

(資料圖)

據(jù)媒體報(bào)道，中國租房平臺(tái)自如考慮首次在香港公開募股（IPO），并將于今年4月向港交所遞交初步招股說明書，計(jì)劃籌資約10億美元。如果順利的話，最快今年內(nèi)就能上市。

雖然，自如公司方面只給出了“不予置評(píng)”四個(gè)字予以回應(yīng)。但是，自如想要IPO的消息，早已被傳多次，而自如也為準(zhǔn)備IPO布局良久。

自如上市野心，為何人盡皆知？

據(jù)自如官網(wǎng)顯示，截至2023年初，自如已進(jìn)駐10座一線或新一線城市，服務(wù)近50萬業(yè)主、500萬自如客，管理房源超100萬間。自如目前的在管房源規(guī)模量，為行業(yè)第一。

因此，目前看來，自如現(xiàn)在已經(jīng)稱得上是全國最大的長租公寓平臺(tái)。

圖為2019年長租機(jī)構(gòu)房源持有量對(duì)比，圖片源自財(cái)富在線

除此而外，自如一方面針對(duì)應(yīng)屆畢業(yè)生推出“海燕計(jì)劃”，從校園截流客源。另一方面，作為鏈家系平臺(tái)，自如背靠鏈家流量體系，吃盡獨(dú)家流量紅利。前期大量投入廣告營銷，提高了其在年輕群體中的知名度，從而使其更易被租房主力軍接受。

正因如此，自如的一舉一動(dòng)，都被大眾的目光所廣泛關(guān)注著。

自如負(fù)面纏身，為何依舊堅(jiān)挺？

當(dāng)然，被大眾熟知的，也包括自如的負(fù)面爭議。

2018年8月，一篇《阿里P7員工得白血病身故 生前租了自如甲醛房》的文章在網(wǎng)絡(luò)上瘋傳。至此，自如陷入房屋環(huán)境安全不達(dá)標(biāo)，甲醛超標(biāo)致人死亡的懷疑之中。

甚至，當(dāng)時(shí)，全國九城的房源還進(jìn)行了下架。

眾所周知，自如的經(jīng)營模式，是從業(yè)主手中收到房源委托后，進(jìn)行重新裝修、重新定價(jià)后，然后再由自如管理出租。說白了，自如在其中充當(dāng)?shù)慕巧褪恰岸繓|”。

而為了早日將房屋出租出去，獲得收益。自如重新裝修后的房屋，或許省略了晾曬、通風(fēng)等環(huán)節(jié)。

據(jù)紅星新聞報(bào)道，自如某房間在裝修后僅20天，就讓房客正式入住。

這，誰不擔(dān)心甲醛問題？

當(dāng)然，除了甲醛事件以外，據(jù)黑貓投訴平臺(tái)數(shù)據(jù)顯示，自如累計(jì)被投訴11094起，其中，用戶控訴問題涉及隔斷房間、維修推諉、隱私安全、合同欺瞞、惡意漲價(jià)……

正因如此，自如的口碑，在接連暴擊中跌入谷底。

另外，相比于其他線上租房平臺(tái)的租金價(jià)格，自如上的租金價(jià)格明顯更貴。比如，同小區(qū)、同等裝修、面積相近的兩間房屋，在安居客和貝殼分別為800元和1187元，相差甚大。

而且，在自如租房，除了要交正常的房租、押金，租客還需要額外支付一筆約為租金10%的服務(wù)費(fèi)，用于公共區(qū)域的清潔，家具家電的維修等。

不過，實(shí)際上，從大部分自如租客在網(wǎng)上的感受反饋來看，他們并沒有受到繳納服務(wù)費(fèi)后帶來的便利，清潔次數(shù)少、維修很拖沓，被眾多人吐槽。

雖然，用自如租房的弊端很多。但是，不少打工人在租房時(shí)，仍然選擇用它。比如，黑馬編輯部的小伙伴之中，就有自如的房客。

原因很簡單，一方面，租房市場魚龍混雜，部分房源信息虛假雜亂，而自如上的房源還算真實(shí)可靠，且可供選擇的房源還比較多。

另一方面，自如的VR線上看房，既清楚又方便。相比大老遠(yuǎn)跑到線下看房，或者只通過網(wǎng)上的幾張圖片、一段視頻看房，對(duì)于上班族來說，確實(shí)省時(shí)省事。再有，自如的房源再裝修后，看起來的效果明顯更好，干凈明亮的居住環(huán)境也更吸引人。

此外，對(duì)于業(yè)主而言，雖然自如對(duì)業(yè)主設(shè)有免租期，即業(yè)主一年至少要免去自如30天的租金。但是即使是自己打理出租，也避免不了房客銜接之間的空置期。

所以，仍然有業(yè)主愿意將房屋委托給自如，既保持了穩(wěn)定的租金收入，又能減少麻煩。

從長租公寓行業(yè)發(fā)展來看，2015年-2019年是該行業(yè)高速起飛的風(fēng)口期。不過，2020年下半年，長租公寓類產(chǎn)品接連暴雷，行業(yè)被迫進(jìn)入“至暗時(shí)刻”。比如，在美國紐交所上市的蛋殼公寓暴雷跑路，在美國納斯達(dá)克上市的青客公寓破產(chǎn)清算。

所以，大浪淘沙下，自如反而顯了出來。規(guī)模體量大，背后有鏈家系力量支撐，行業(yè)中相對(duì)規(guī)范標(biāo)準(zhǔn)的平臺(tái)，因此，自如的用戶基礎(chǔ)盤，相對(duì)還比較堅(jiān)挺。

自如深水掙扎，新故事能救命？

此外，自如想上市，除了用戶基礎(chǔ)盤相對(duì)穩(wěn)定以外，自如也迫切地需要向大家講出一個(gè)“商業(yè)新故事”，來救它命。

雖然，自如一手掙業(yè)主，一手掙租客，作為中間商，賺得一手好差價(jià)。但是，實(shí)際上，自如并沒有大家想象中的掙錢。

圖為2018年長租公寓平臺(tái)融資情況，圖片源自虎嗅App

錢，都流向到哪里去了？

一方面，是空置成本。截至2020年9月，自如房屋的入住率接近90%，也就意味著還有10%處于空置狀態(tài)。同時(shí)，受三年疫情影響，自如的部分房源也出現(xiàn)了租不出去的情況。雖然自如已經(jīng)壓了房東一個(gè)月的空置期，但是當(dāng)空置數(shù)量達(dá)到一定比率，對(duì)自如就有影響。

最明顯的數(shù)據(jù)就是自如的持有房源量在這三年沒有大增長，自如擴(kuò)張有所停滯。

另一方面，是裝修成本。

為了提升房屋價(jià)值，獲得更高的租金，自如在裝修的投入，也會(huì)影響其利潤增長。據(jù)自如官方數(shù)據(jù)顯示，自如每年交付單量達(dá)7.5萬單，一套房屋重裝加上家具家電配置，大約會(huì)在10萬元以上。當(dāng)然，自如的裝修材料可能沒并那么值錢。

畢竟，裝修也是自如的利潤來源之一，但是，肯定還是會(huì)對(duì)其現(xiàn)金流造成影響。

據(jù)報(bào)道，自如2015年-2017年的累計(jì)虧損接近13億元，2019年的收入還有3.09億元，而2020年和2021年的收入分別為1.28億元、1.58億元，相比之前直接腰斬。

所以，自如在行業(yè)起飛的時(shí)候沒有掙到太多錢，在遇到環(huán)境遇冷的情況下更掙不到錢了。

圖片源自貝殼研究院

除此而外，作為一款伴隨著互聯(lián)網(wǎng)而生的產(chǎn)品，自如的生命線緊隨互聯(lián)網(wǎng)發(fā)展線。

自如的房源主要集中在北京、上海、廣州、深圳、南京、杭州、成都、天津、武漢、蘇州，這些一二線城市的一線區(qū)域。這些區(qū)域中，不少都是因?yàn)榛ヂ?lián)網(wǎng)企業(yè)帶動(dòng)房租成長的地段。

舉個(gè)例子，由于杭州阿里巴巴園區(qū)的搬遷，該地段的房價(jià)直接從8萬起掉到了6萬起，這縮水影響可見一斑。

而現(xiàn)在，隨著互聯(lián)網(wǎng)紅利日益壓縮，互聯(lián)網(wǎng)大廠縮減房補(bǔ)，甚至部分大廠裁員，勢必會(huì)影響周邊的租金和客源，也是如此，導(dǎo)致自如的日子會(huì)更加難過。

當(dāng)然，一直在深水區(qū)中掙扎的自如，也推出了不少新措施來挽救頹局。

首先，自如的主營業(yè)務(wù)一直是長租公寓。但是，自如在業(yè)務(wù)拓展上，一向積極。其中包括家裝服務(wù)（如全屋智能、智能家裝產(chǎn)品和家居生活好物品），生活服務(wù)（保潔、搬家、家具家電維修和清洗），還有整棟式集中公寓出租（比如自如寓、自如驛、自如里）。

尤其是智能家居方面，成了自如新的切入點(diǎn)。

自如每年裝修交付單量達(dá)7.5萬，供應(yīng)商超300家，在家裝方面很有經(jīng)驗(yàn)，甚至有媒體稱其為“一家大型家庭裝修公司”。其也將智能家裝視為未來家裝的發(fā)展方向，不僅推出了產(chǎn)品“自如Z-LINK智能家居系統(tǒng)”，還在去年推出了智能家居品牌“智愛家”。

不過，目前來看，這些支線業(yè)務(wù)還需要時(shí)間成長和檢驗(yàn)，比如自如的電商商城，自如優(yōu)品就經(jīng)歷過上架、下架、再上架，自如的支線業(yè)務(wù)還有非常大的優(yōu)化空間。

其次，自如推出了運(yùn)營新模式——增益租。簡單點(diǎn)說，增益租就是把裝修和出租切開了。

原來是自如來裝修，租期超過5年，合約到期后，家具家電都會(huì)送給業(yè)主，而業(yè)主每年只需要出一筆空置費(fèi)。

而現(xiàn)在，增益租模式中，倒是沒有空置費(fèi)了，每年滿租，不過裝修費(fèi)需由業(yè)主自己承擔(dān)，并從房租租金里扣除。

這樣算下來，自如承擔(dān)的資金壓力和風(fēng)險(xiǎn)分擔(dān)給了業(yè)主一部分，自如壓力倒是小了。但是買賬的業(yè)主也少了。

另外，自如還有一類最簡單粗暴的辦法——對(duì)租客漲價(jià)。據(jù)報(bào)道，2022年，自如在北京、上海等城市的續(xù)租租金上調(diào)均超過10%。

甚至，在疫情最嚴(yán)重時(shí)期，自如也被曝光趁火打劫，坐地起價(jià)。

自如想要求生，要采取的措施當(dāng)然不止上面提到的。正因如此，上市成了大家眼中，自如目前最合適講述的“新故事”，因?yàn)椤靶鹿适隆币坏┲v好了，就能募集到更多的資金入場。

但是，自如想要上市，就需要穩(wěn)定好自己的基本盤，讓租戶和業(yè)主都能相信他的能力。

而今大家的消費(fèi)傾向更趨于低價(jià)性價(jià)比，在房子更好、價(jià)格更高的自如面前，越來越多的青年人躑躅不前，自如的客源流動(dòng)變緩。而大家還學(xué)會(huì)了在小紅書、閑魚、QQ群等平臺(tái)租房。

同時(shí)，由于增益租的出現(xiàn)，自如的業(yè)主也開始變得不再堅(jiān)定，本來可以“白嫖”家具家電，而現(xiàn)在“羊毛出在羊身上”。據(jù)悉，自如增益租的房源不到自如總管房源的10%。同時(shí)，因?yàn)榉康禺a(chǎn)行業(yè)的變動(dòng)，還有不少業(yè)主選擇出售房源，對(duì)于自如的穩(wěn)定來說，也有不小影響。

而且自如如果上市成功，為了分?jǐn)傋陨韷毫μ嵘Y本市場中的競爭力，自如可能又要向兩頭轉(zhuǎn)嫁成本，這對(duì)于自如的房客和業(yè)主來講，不是一件好事。如果這兩頭出現(xiàn)問題，自如的基本盤恐受動(dòng)搖。因此，自如上市，挑戰(zhàn)頗多。

總而言之，最大的問題就是自如的護(hù)城河還沒建好。

最后，黑馬提個(gè)問題，大家都在哪個(gè)App上租到的房？哪個(gè)租房App，是大家的“寶藏”？

參考資料：

1.虎嗅APP《自如漲價(jià)，會(huì)逼退年輕人嗎？》

2.深燃《460億“富二代”，自如要上市了？》

3.燃次元《自如再傳上市，“二房東”的故事夠性感嗎？》

4.觀點(diǎn)《原報(bào)道 | 自如IPO 打響長租的發(fā)令槍》

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