新鄉(xiāng)市某在建項(xiàng)目。 于麗麗/攝

前不久，河南省安陽(yáng)市“0首付0月供”戶外廣告被熱議，曾被多位律師直指觸碰廣告法紅線，之后該廣告被撤、相關(guān)部門介入調(diào)查。事實(shí)上，“0首付”在樓市并不少見。

(相關(guān)資料圖)

記者近期獲悉，“0首付”的內(nèi)情是：開發(fā)商借錢給購(gòu)房人或開具首付款的“空頭發(fā)票”給銀行看。“0首付”通常伴隨“全額貸款”，全額貸款是以“高評(píng)高貸”為主，拉高總房?jī)r(jià)，使貸款部分的金額直接覆蓋總房?jī)r(jià)。

有銷售表示，開發(fā)商只能向合作銀行申請(qǐng)全額貸款，而“首付款發(fā)票”給銀行看一眼就行。業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，不排除個(gè)別銀行“裝糊涂”暗里支持“高評(píng)高貸”。也有銷售對(duì)記者說(shuō)明，申請(qǐng)“全額貸款”（貸款比例100%），購(gòu)房人要交幾筆小錢，其中就包括大約1500元的“按揭費(fèi)”，這筆錢交給代辦人。

律師提示，“高評(píng)高貸”無(wú)疑是騙取貸款，另外，購(gòu)房人籌集買房資金，注意防范陷入融資機(jī)構(gòu)的利滾利陷阱。

“0首付”和“全額貸款”屢見不鮮

今年2月，河南省安陽(yáng)市“花園里二期”項(xiàng)目“0首付0月供”的戶外廣告，曾引發(fā)廣泛關(guān)注，多位律師指出這已觸碰“廣告法”紅線。很快，建業(yè)集團(tuán)旗下代建公司中原建業(yè)緊急發(fā)布聲明，與該項(xiàng)目撇清關(guān)系。最終，該戶外廣告被撤，相關(guān)部門介入調(diào)查。

隨著時(shí)間的推移，安陽(yáng)市“0首付”事件逐步淡化。但要說(shuō)明的是，事實(shí)上，目前樓市中仍有“0首付”的營(yíng)銷策略，并且還疊加了“全額貸款”的招數(shù)。

從2023年春節(jié)開始，連續(xù)兩個(gè)月內(nèi)，房產(chǎn)中介盧克（化名）持續(xù)為記者推銷了新房項(xiàng)目。而這些項(xiàng)目有個(gè)特點(diǎn)，首付政策極其優(yōu)惠，有的項(xiàng)目首付為0，有的項(xiàng)目只需要2%。據(jù)當(dāng)?shù)仄渌N售介紹，類似方式在新鄭市南龍湖板塊多個(gè)項(xiàng)目均可見到。

3月4日，盧克給記者發(fā)來(lái)信息表示，新鄭市美盛中華城（別名“美盛城玉園”）一期在售有88平、107平、116平幾種戶型，兩個(gè)月后就交房。該項(xiàng)目不僅可操作“0首付和全額貸款”，而且贈(zèng)送裝修和車位。

銷售微信推送信息。

公開信息顯示，美盛中華城項(xiàng)目的開發(fā)商是河南美盛華商匯房地產(chǎn)開發(fā)有限公司（下稱“河南美盛華商匯”）。關(guān)于上述問(wèn)題，記者曾給該司發(fā)送采訪提綱，但截至發(fā)稿，未有收到回復(fù)。

值得一提的是，記者自天眼查獲悉，河南美盛華商匯的股東之一是鄭州華商匯控股有限公司，但后者曾被法院列為“失信被執(zhí)行人”，涉案總數(shù)9起，全部未履行。涉案時(shí)間集中在2021年之2022年期間。

除美盛中華城以外，盧克還為記者介紹了其他多個(gè)首付超常優(yōu)惠、貸款比例超常規(guī)的項(xiàng)目。

譬如，新鄭市坤達(dá)?江山筑項(xiàng)目，僅需1萬(wàn)元就能網(wǎng)簽，貸款比例90%；新鄭市的宜居?小喬書院交個(gè)維修基金，剩余款項(xiàng)全部貸款網(wǎng)簽；滎陽(yáng)市美的東潤(rùn)智慧城，首付僅需2%（大概1萬(wàn)多元），其余全貸款等。

據(jù)了解，維修基金通常來(lái)說(shuō)是按照每平方五六十元收取的，假設(shè)100平米的房子，維修基金也就五六千元。交個(gè)維修基金，真的能夠網(wǎng)簽嗎？盧克十分肯定，他說(shuō)，“確定以及肯定?！?/p>

近日，記者以購(gòu)房者身份咨詢河南省住建廳，有工作人員對(duì)記者表示，這具體涉及到房產(chǎn)交易，建議到鄭州市房管局去咨詢。同日，記者致電鄭州市房管局，對(duì)方工作人員表示，“不靠譜，不要這樣做。有錢就買，沒(méi)錢就不要買?！?/p>

據(jù)《華夏時(shí)報(bào)》記者調(diào)查，除新鄭市和滎陽(yáng)市以外，其他一些地區(qū)的樓市也有部分項(xiàng)目操作這種0首付、超低首付、超常規(guī)貸款比例的營(yíng)銷方式。

3月19日，周口市某知名品牌的房產(chǎn)中介童雷（化名）對(duì)記者表示，周口市的金秋健康城、怡和天璽、芙蓉湖壹號(hào)等項(xiàng)目，均可實(shí)施0首付，并且可以“全額貸款”買房。不過(guò)，要注意的是，購(gòu)房者實(shí)際上并非完全不出錢。

據(jù)童雷介紹，“0首付和全額貸款”背后，購(gòu)房者需要交三筆小錢。首先，購(gòu)房者要繳納維修基金，大約幾千元；其次，由于銀行貸款“貸整不貸零”，所以購(gòu)房者要把零頭交了，譬如總價(jià)56.8萬(wàn)元，銀行批貸56萬(wàn)，零頭8000元購(gòu)房者要繳納。

除以上兩筆小錢外，童雷介紹，還要繳納一筆“按揭費(fèi)”。童雷說(shuō)，按揭費(fèi)和“房產(chǎn)中介一毛錢關(guān)系沒(méi)有”，要交給售樓部和銀行找的“代辦人員”。他表示，“說(shuō)白了，就是人家給你服務(wù)了，你給人家錢?！?/p>

許昌市當(dāng)?shù)劁N售人士周雨（化名）對(duì)記者表示，許昌市首付最低的區(qū)域在北海，譬如博群?上河境就是0首付，其余款項(xiàng)可以全部辦理貸款。此外，該項(xiàng)目還贈(zèng)送家具和家電。

新鄉(xiāng)市的“首付1萬(wàn)元廣告”，早在2023年春節(jié)時(shí)已經(jīng)張貼在多個(gè)小區(qū)門口。記者曾實(shí)地走訪當(dāng)?shù)囟鄠€(gè)樓盤，國(guó)悅城譽(yù)府項(xiàng)目的銷售韓越（化名）此前對(duì)記者表示，該項(xiàng)目交1萬(wàn)元就能簽購(gòu)房合同。

韓越表示，以100萬(wàn)元的房子為例，按照首付20%，購(gòu)房者本來(lái)應(yīng)該交20萬(wàn)元首付。但現(xiàn)在只交1萬(wàn)元就行，其余19萬(wàn)元由開發(fā)商墊付，購(gòu)房者打個(gè)欠條。據(jù)了解，該項(xiàng)目大約2025年交房，購(gòu)房者借開發(fā)商的19萬(wàn)元，兩年后交房時(shí)再償還就行。

業(yè)內(nèi)專家對(duì)上述營(yíng)銷策略很不認(rèn)可。3月20日，廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉對(duì)記者分析，“這是在規(guī)避國(guó)家差別化住房信貸政策和最低首付要求。這種方式，讓一部分不具備購(gòu)房能力和支付能力的人群進(jìn)入市場(chǎng)，后續(xù)斷供風(fēng)險(xiǎn)增加。另外，開發(fā)商墊首付，可能會(huì)導(dǎo)致后續(xù)項(xiàng)目壞賬?！?/p>

“高評(píng)高貸”實(shí)現(xiàn)全額貸款

常規(guī)而言，首付比例最低20%或者30%，那么，房產(chǎn)銷售們提到的90%貸款甚至全額貸款，究竟是怎么實(shí)現(xiàn)的？這種方式是否合規(guī)？

某銷售文字宣傳推送房源信息，稱可做“高評(píng)高貸”。

房產(chǎn)銷售周雨做出分析，以許昌市博群?上河境項(xiàng)目為例，其“0首付”的內(nèi)情是，“開發(fā)商和銀行有合作，合作銀行后續(xù)可以直接辦理全部貸款，但前提需要提供一個(gè)首付款發(fā)票。開發(fā)商打印了首付款發(fā)票，讓銀行看一下就可以?！?/p>

但要注意的是，購(gòu)房者并沒(méi)有給開發(fā)商交首付款，開發(fā)商又怎么開出了首付款發(fā)票呢？這不是“空頭發(fā)票”嗎？按周雨說(shuō)的，也可以理解為“開發(fā)商墊付了”。在開發(fā)商給合作銀行出示“首付款發(fā)票”后，銀行開始批貸款。

3月24日，許昌市某銀行的信貸經(jīng)理對(duì)記者表示，銀行的確是要看開發(fā)商的發(fā)票，要求發(fā)票必須是真的，但也不排除有的開發(fā)商做假，沒(méi)有收到首付卻開發(fā)票。另外，該信貸經(jīng)理也表示，0首付是國(guó)家不允許的，所謂0首付其實(shí)有的就是開發(fā)商墊付的錢，或者讓購(gòu)房者首付分期。

“0首付”過(guò)后往往伴隨著“高評(píng)高貸”。而“高評(píng)高貸”是如何實(shí)現(xiàn)的？歸納起來(lái)，先要“高評(píng)”才能實(shí)現(xiàn)“高貸”。以總價(jià)50萬(wàn)元新房為例，如果將這套房子的總價(jià)提高到62.5萬(wàn)元或以上，后續(xù)在申請(qǐng)貸款時(shí)以62.5萬(wàn)元的80%比例獲取貸款，剛好是50萬(wàn)元整，這就實(shí)現(xiàn)了“全額貸款”。

3月20日，北京金訴律師事務(wù)所主任王玉臣律師對(duì)記者分析，“ 0首付意味著購(gòu)房人根本就不符合銀行貸款以及放貸的標(biāo)準(zhǔn)，這可能存在違規(guī)騙取銀行貸款的行為?！咴u(píng)高貸’就是在騙取銀行貸款。”

其實(shí)，房產(chǎn)銷售人士本身也知曉這種方式是違規(guī)的。3月19日，提到“0首付”，房產(chǎn)中介人士李理（化名）對(duì)《華夏時(shí)報(bào)》記者分析，“0首付都是違規(guī)操作，有資金斷裂的風(fēng)險(xiǎn)?！?/p>

王玉臣律師表示，“0首付或者首付貸等方式，意味著購(gòu)房者資金能力有問(wèn)題，是在透支自己的資金能力。如購(gòu)房者將來(lái)不能及時(shí)支付，就會(huì)產(chǎn)生商品房糾紛?！?/p>

要注意的是，對(duì)購(gòu)房者來(lái)說(shuō)，雖然令人發(fā)愁的首付款問(wèn)題由開發(fā)商“解決了”。但顯然后續(xù)的房貸也會(huì)增加。業(yè)內(nèi)人士提醒購(gòu)房者，目前國(guó)家提倡“房住不炒”，購(gòu)房者要冷靜，要衡量好自身的經(jīng)濟(jì)實(shí)力再買房，如果后續(xù)還不起房貸，不僅影響征信，還面臨房子被法拍的風(fēng)險(xiǎn)。

王玉臣律師則提醒購(gòu)房者，“盡量不要通過(guò)消費(fèi)貸、金融機(jī)構(gòu)、小額貸公司、中介進(jìn)行籌措資金。這既會(huì)產(chǎn)生新的成本，又會(huì)產(chǎn)生更多的融資風(fēng)險(xiǎn)。尤其是一些機(jī)構(gòu)提供的融資利滾利，不小心就會(huì)誘人掉入金融陷阱?！?/p>

2023年春節(jié)期間，記者走訪新鄉(xiāng)國(guó)悅城譽(yù)府項(xiàng)目發(fā)現(xiàn)，該項(xiàng)目實(shí)施的“1萬(wàn)元定套房、交房付首付”廣告很吸引當(dāng)?shù)厝耍?dāng)時(shí)售樓處的購(gòu)房者絡(luò)繹不絕，一位銷售同時(shí)要為多組顧客講解項(xiàng)目。顯然，低首付能夠吸引更多購(gòu)房人。

但王玉臣律師指出，“這種做法并不能排除爛尾或延期交房的風(fēng)險(xiǎn)。借款人是購(gòu)房人，相關(guān)的法律后果依舊是購(gòu)房人承擔(dān)?！?/p>

責(zé)任編輯：張蓓 主編：張?jiān)?/p>

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