國家統(tǒng)計(jì)局近日公布的3月份及一季度房地產(chǎn)相關(guān)數(shù)據(jù)，進(jìn)一步驗(yàn)證了房地產(chǎn)市場復(fù)蘇趨勢。

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一季度商品房銷售額增速在13個(gè)月后重回正增長，其中商品住宅銷售額同比增長7.1%。3月份，70個(gè)大中城市中新建商品住宅和二手住宅銷售價(jià)格環(huán)比上漲城市分別達(dá)到64個(gè)和57個(gè)，比上月分別增加9個(gè)和17個(gè)。其中31個(gè)二線城市有30個(gè)城市房價(jià)環(huán)比上漲。

上一篇我們重點(diǎn)分析了一線城市的房地產(chǎn)市場韌性，這次重點(diǎn)圍繞二線城市的市場前景和投資價(jià)值展開討論。

二線城市作為城市群、都市圈的核心，對區(qū)域經(jīng)濟(jì)和房地產(chǎn)市場起著重要的支撐作用。在房地產(chǎn)調(diào)控政策上，二線城市比一線城市更具彈性；在人口吸附能力，比一線城市有更大空間；在經(jīng)濟(jì)發(fā)展?jié)摿ι?，比三四線城市更具優(yōu)勢。在本輪樓市調(diào)整中，多數(shù)二線城市表現(xiàn)出了強(qiáng)勁的韌性，成為率先企穩(wěn)復(fù)蘇的主力，也有部分弱二線城市表現(xiàn)相對疲軟，呈現(xiàn)一定程度的分化格局。但總體上看，在經(jīng)歷短期調(diào)整之后，隨著樓市松綁政策的顯效，剛性和改善型住房需求得到釋放，二線城市房地產(chǎn)市場將率先走出谷底，并顯現(xiàn)其投資價(jià)值。

樓市松綁

二線城市率先受益

2016年以來的這一輪房地產(chǎn)調(diào)控，絕大部分一二線城市實(shí)施了嚴(yán)格的限購措施。2021年隨著樓市進(jìn)入下行通道，部分低能級城市密集出臺樓市松綁政策，并逐漸由三四線城市向二線城市蔓延。2022年3月，以鄭州為代表的二線城市開始放松調(diào)控政策，通過降低房貸利率、降低首付比例、放松限購限售等手段刺激樓市需求，其中放松限購成為最強(qiáng)殺手锏。截至目前，幾乎所有二線城市均對限購政策做出不同程度調(diào)整，政策涉及縮小限購區(qū)域、放松首套房認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)、調(diào)整限購限售時(shí)間、放寬約束條件等。其中中西部城市貴陽、南寧、銀川、蘭州、西寧、烏魯木齊以及東北長春已經(jīng)實(shí)質(zhì)上取消限購政策。

近期二線城市的放松限購動(dòng)作仍在延續(xù)。4月3日消息，鄭州已經(jīng)調(diào)整限購范圍，二環(huán)以外區(qū)域不再限購。4月4日，合肥市發(fā)布松綁購房政策，廬陽區(qū)大楊鎮(zhèn)、三十崗鄉(xiāng)，蜀山區(qū)小廟鎮(zhèn)，包河區(qū)淝河鎮(zhèn)、大圩鎮(zhèn)購買住房不再限購；剛需資格認(rèn)定由繳納社?；蚣{稅證明“連續(xù)兩年”調(diào)整為“累計(jì)兩年”；降低外地人在合肥購房門檻，通過居住證辦理，可以申購一套住房；增加老人家庭以及多子女家庭購房套數(shù)。4月14日杭州錢塘區(qū)對區(qū)內(nèi)限購政策進(jìn)行優(yōu)化，外地戶籍居民只需1個(gè)月社保即可購買錢塘區(qū)首套新房或二手房。

限購政策的松綁，有效釋放了剛性和改善性住房需求，成為今年一季度樓市回暖的最強(qiáng)動(dòng)力。這種政策刺激效應(yīng)在二線城市中體現(xiàn)得尤為明顯。

根據(jù)國家統(tǒng)計(jì)局最新數(shù)據(jù)，一季度全國商品房銷售面積29946萬平方米，同比下降1.8%，降幅比去年各季度明顯收窄。一季度商品房銷售額30545億元，增長4.1%，其中住宅銷售額增長7.1%，住宅銷售面積增長1.4%。

從70個(gè)大中城市商品房價(jià)格走勢看，3月份列入統(tǒng)計(jì)的31個(gè)二線城市中有30個(gè)城市環(huán)比上漲。新房價(jià)格環(huán)比漲幅靠前的均為二線城市，其中武漢環(huán)比漲1.3%，昆明環(huán)比漲1.2%，鄭州、南寧、重慶漲幅達(dá)0.9%，天津、烏魯木齊漲幅為0.8%。二手房價(jià)環(huán)比漲幅領(lǐng)先的也是二線城市，分別是哈爾濱、成都、西安漲幅為0.8%，昆明0.7%，杭州0.6%，武漢、貴陽、銀川?為0.5%。

商品房市場的復(fù)蘇也帶動(dòng)了土地市場回暖，房企拿地?zé)崆橛兴厣?。雖然土地成交同比數(shù)據(jù)仍有較大跌幅，但幅度明顯收窄。土地市場一個(gè)顯著的趨勢是房企越來越鐘情于一二線熱點(diǎn)城市和板塊。3月份以來，杭州、南京、成都、長沙等多個(gè)二線城市開啟集中供地，市場熱度明顯回升。據(jù)統(tǒng)計(jì)，3月二線城市土地成交121宗，成交建筑面積879.06萬平方米，環(huán)比上升10.25%；成交樓面價(jià)8073元/平方米，同比上漲7.13%，環(huán)比上漲2.38%。從溢價(jià)率看，二線城市溢價(jià)率在各能級城市中最高，達(dá)6.4%，環(huán)比上升5.02個(gè)百分點(diǎn)，二線城市土地市場呈現(xiàn)高溢價(jià)低流拍趨勢。從成交金額看，南京、杭州、西安以194.53億元、164.58億元和137.08億元占據(jù)一季度全國土地出讓金收入前三位。成都、合肥等二線城市也有不俗的表現(xiàn)。

二線城市土地市場熱度近日仍在延續(xù)。4月18日成都再次集中出讓住宅用地，52家房企爭奪3宗住宅用地，導(dǎo)致3宗地全部熔斷成交。4月14日長沙今年首批次集中供地實(shí)現(xiàn)“開門紅”，8宗住宅用地中4宗觸發(fā)熔斷，8宗地塊平均溢價(jià)率6.35%。

人口紅利成樓市最強(qiáng)支撐

二線城市房地產(chǎn)市場率先復(fù)蘇，得益于四方面原因：一是這些城市大多為省會(huì)城市和計(jì)劃單列市，在區(qū)域發(fā)展中具有明顯的資源和產(chǎn)業(yè)優(yōu)勢，產(chǎn)業(yè)聚集效應(yīng)強(qiáng)，經(jīng)濟(jì)基礎(chǔ)牢固。二是作為城市群、都市圈的核心，二線城市對人口有著很強(qiáng)的吸附能力。加之近年來這些城市不斷出臺人才引進(jìn)政策，展開“搶人大戰(zhàn)”，人口持續(xù)流入，對住房需求形成強(qiáng)有力的支撐。三是去年以來大多數(shù)二線城市出臺了樓市松綁政策，在政策寬松度方面，比一線城市更具彈性。限購區(qū)域越來越少，資金進(jìn)入環(huán)境越來越寬松，有效刺激了剛性和改善性住房需求。四是除廈門、杭州等部分東部沿海二線城市外，大部分二線城市房價(jià)控制得較好，沒有明顯泡沫，相對購買力較強(qiáng)。

在這些因素中，起決定因素的主要還是人口紅利。隨著一線城市人口趨于飽和，北京、上海已經(jīng)開始主動(dòng)疏解城市人口，實(shí)施減量化發(fā)展。這一趨勢為二線城市的人口流入和產(chǎn)業(yè)發(fā)展帶來新的契機(jī)，也為房地產(chǎn)市場帶來強(qiáng)大支撐。

僅從2021年和2022年城市人口變動(dòng)情況看，2022年人口流入靠前的前十大城市均為二線城市，其中長沙、杭州、合肥分別以18.1萬、17.2萬和16.9萬位居人口流入前三。西安、南昌、武漢、鄭州、青島、濟(jì)南、成都分別排在4~10位。

2021年人口流入前十城市中只有廣州一個(gè)一線城市，其余均為二線城市。其中武漢人口流入猛增120.1萬，杭州、成都、西安分別增長26.8萬、25.42萬、21.01萬。

從最近兩年的人口流向可以看出，人口從一線城市向二線城市轉(zhuǎn)移，從沿海城市向中西部內(nèi)地城市轉(zhuǎn)移的趨勢明顯。主要源于這些熱點(diǎn)城市承載力趨于飽和，吸引力減弱，高房價(jià)、高落戶門檻、高生活成本對人口和產(chǎn)業(yè)產(chǎn)生擠出效應(yīng)。與一線城市和沿海發(fā)達(dá)城市相比，中西部省會(huì)城市不僅房價(jià)相對較低、落戶門檻低，而且近年來政府在產(chǎn)業(yè)政策上給予大力支持，對人口和產(chǎn)業(yè)聚集形成一定吸引力。

從房價(jià)角度看，以長沙為例，根據(jù)幸福里房產(chǎn)數(shù)據(jù)，4月份長沙新房均價(jià)只有10598元/平方米，二手房均價(jià)只有9467元/平方米，這一價(jià)格不足北京、上海房價(jià)的五分之一，與同為二線城市的廈門、杭州相比也只有其三分之一。西部城市中唯一一個(gè)直轄市重慶，房價(jià)與長沙接近，同樣只有北京、上海房價(jià)的不足五分之一。

二線城市的投資價(jià)值

在新型城鎮(zhèn)化背景下，城市群、都市圈成為經(jīng)濟(jì)發(fā)展的新引擎?！笆奈濉币?guī)劃綱要明確提出，“發(fā)展壯大城市群和都市圈，分類引導(dǎo)大中小城市發(fā)展方向和建設(shè)重點(diǎn)，形成疏密有致、分工協(xié)作、功能完善的城鎮(zhèn)化空間格局”。一二線城市作為城市群、都市圈的核心，在人口和產(chǎn)業(yè)承載力上有著巨大優(yōu)勢。但是在城市群之間、城市和區(qū)域之間，發(fā)展?jié)摿屯顿Y價(jià)值分化明顯，總體呈現(xiàn)南強(qiáng)北弱、東強(qiáng)西弱格局，發(fā)展重點(diǎn)集中在長三角、珠三角、京津冀和成渝四大城市群。

2021年底，中國城市與區(qū)域治理研究院聯(lián)合中央財(cái)經(jīng)大學(xué)曾重磅推出《中國重點(diǎn)城市優(yōu)勢度分析報(bào)告》，對四大城市群重點(diǎn)城市優(yōu)勢度進(jìn)行了分析，將城市劃分為優(yōu)先進(jìn)入級、進(jìn)入級、保守進(jìn)入級和觀望級四個(gè)等級，得出的結(jié)論表明，除北上廣深為“優(yōu)先進(jìn)入級”外，成都、武漢、重慶、杭州、西安、南京為“進(jìn)入級”城市，佛山、長沙、蘇州、青島、無錫為“保守進(jìn)入級”城市。雖然這些“進(jìn)入級”和“保守進(jìn)入級”城市部分經(jīng)濟(jì)社會(huì)指標(biāo)與“優(yōu)先進(jìn)入級”城市有一定差距，但在城市建設(shè)、房地產(chǎn)投資、城鎮(zhèn)居民購買力、城市開放性等方面優(yōu)于其他二線城市，市場潛力較高。

分區(qū)域看，這些“進(jìn)入級”“保守進(jìn)入級”城市集中在東部沿海和中西部省會(huì)城市（或直轄市）兩大區(qū)域板塊。東部沿海城市以杭州、南京、蘇州為代表，借助長三角一體化發(fā)展戰(zhàn)略，在資源、產(chǎn)業(yè)、基礎(chǔ)設(shè)施等方面有著巨大優(yōu)勢，為房地產(chǎn)市場發(fā)展形成重要支撐。西部城市以成都、武漢、重慶、西安、長沙為代表，這些城市作為區(qū)域經(jīng)濟(jì)的龍頭，在政策環(huán)境、產(chǎn)業(yè)發(fā)展等方面同樣優(yōu)勢明顯，而且在土地供給潛力方面比東部城市更具優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場仍有較大發(fā)展空間。西南地區(qū)除成都、重慶具有較大發(fā)展?jié)摿ν?，昆明、貴陽等受益于自然資源優(yōu)勢，對人口有一定吸附能力，房地產(chǎn)市場有一定發(fā)展前景。

從房價(jià)及房價(jià)走勢看，東部沿海二線城市近年來房價(jià)上漲明顯，廈門、杭州等城市房價(jià)直追一線城市，雖然這些城市有較強(qiáng)的購買力支撐，但未來高房價(jià)對人口和產(chǎn)業(yè)的擠出效應(yīng)將逐漸顯現(xiàn)。相比之下，大多數(shù)中西部城市在房地產(chǎn)調(diào)控上比較穩(wěn)健，房價(jià)穩(wěn)定，這也成為人口流入的重要因素。

與這些強(qiáng)二線城市相比，東北、西北、華北等其他二線城市房地產(chǎn)市場呈現(xiàn)走弱趨勢。東北三省在過去十年人口流失嚴(yán)重，從“七普”數(shù)據(jù)看，僅有沈陽、長春和大連有小幅人口流入，其他城市人口流出明顯，且人口老齡化嚴(yán)重，未來房地產(chǎn)市場不容樂觀。華北地區(qū)的天津、石家莊等二線城市長期受北京虹吸效應(yīng)影響，無論是人口還是產(chǎn)業(yè)吸附能力都不具有明顯優(yōu)勢，房地產(chǎn)市場難有大的起色。中部城市鄭州近年來房地產(chǎn)市場供應(yīng)相對過剩，且受“保交樓”因素影響，短期內(nèi)以消化存量為主，房地產(chǎn)市場恢復(fù)元?dú)庑枰欢螘r(shí)間。西部城市如蘭州、西寧、烏魯木齊等城市市場供需基本飽和，未來房地產(chǎn)市場空間有限。

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