作者：子非魚

?01 | 杭州樓市熄火

(相關(guān)資料圖)

當(dāng)下樓市，如同夏夜中的螢火蟲，忽明忽暗。明的時(shí)候，也只能照亮一個(gè)小角落，而暗的時(shí)候，則漆黑一片。

4月份，無疑是暗黑時(shí)刻。機(jī)構(gòu)披露的數(shù)據(jù)顯示，剛過去的4月份熱點(diǎn)城市的新房與二手房再次進(jìn)入轉(zhuǎn)跌。

廣州11個(gè)區(qū)二手房全線下跌。

深圳的二手房4月份過戶量環(huán)比下跌了19%，下轄的11個(gè)區(qū)，大鵬新區(qū)環(huán)比增長較猛，鹽田略微正增長，其余全部下滑。

武漢新房4月份環(huán)比近乎腰斬。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：武漢住建局

在4月份發(fā)布兩個(gè)救市大招的杭州，也沒有躲不過大周期的帶動(dòng)，樓市在4月份新房與二手房，出現(xiàn)了全面下滑。

截至4月30日，杭州4月份累計(jì)成交二手房7264套。同3月份10213套的成交量相比，跌幅約28.8%。

新房方面，根據(jù)克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，下降幅度更大，成交面積環(huán)比下降了30%。

要知道：

第一，這可是在二手房大規(guī)模降價(jià)讓利之下發(fā)生的。

諸葛找房數(shù)據(jù)研究中心披露，熱點(diǎn)城市二手房掛牌房源中，有86%以上在降價(jià)。杭州的降價(jià)房源規(guī)模亦是如此。

可見，降價(jià)也賣不動(dòng)。當(dāng)然，主要是因?yàn)榻档貌粔蚝?，不痛不癢而已。

第二，這可是在4月份出臺(tái)了兩個(gè)救市大招的背景下發(fā)生的。

3月份，杭州放松了錢塘區(qū)的限購，非戶籍人口1個(gè)月社保即可購房。自此杭州的限購圈在一步步收縮，外圍區(qū)基本都不再限購。

同時(shí)，4月中旬杭州降低了落戶門檻，將市區(qū)的落戶門檻由本科降至專科，并全面放開了桐廬縣、淳安縣、建德市三縣（市）城鎮(zhèn)落戶條件。

戶籍是限購的鑰匙，降低落戶門檻，便是放松限購。

饒是如此，也沒能阻止杭州樓市轉(zhuǎn)向。

02 | 負(fù)債率太高

正如我在之前的文章中所說，4月份樓市轉(zhuǎn)向，不是某個(gè)城市個(gè)別現(xiàn)象，而是整體現(xiàn)象，那就得從宏觀層面上找原因。

最主要的原因，是因?yàn)榇饲笆芸谡忠蛩囟粔阂值男枨?，在一季度集中釋放，造就了一季度的小高潮，但這些需求在一季度被消耗得差不多。

而新的需求，由于收入和就業(yè)復(fù)蘇并不順暢，并沒有形成，于是便出現(xiàn)了熱點(diǎn)城市樓市成交量集體青黃不接、后繼乏力的現(xiàn)象。

除了共同因素外，杭州還有其特殊因素，民眾的杠桿率太高了，位居全國各城市第一位。

2022年年末，杭州住戶貸款（基本是房貸）24531億元，公積金貸款1676.1億元，兩者合計(jì)2.62萬億元。

這一數(shù)值與杭州的GDP之比為139.7%，也即杭州居民的杠桿率，也即居民的負(fù)債表高達(dá)139.7%，位居全國第一位。

換句話說，杭州是買房最激進(jìn)的城市，但由于房價(jià)太高，需要背負(fù)的貸款太多，讓杭州的購房者，背負(fù)著沉甸甸的貸款。

居民負(fù)債表如此高，這可都是有實(shí)力購房的人群的負(fù)債表。他們是杭州樓市的中流砥柱，他們的負(fù)債表如此高，杠桿已經(jīng)拉滿，還有多少家底可以掏出來用于買房？

在有錢人的杠桿被拉滿的背景下，只能寄托新增的需求來幫助杭州去庫存。

但是杭州高企的房價(jià)形成的天塹，讓大多數(shù)人口有心無力。

我們都知道杭州繁華富庶，藏富于民是浙江的底色，按照杭州市公布數(shù)據(jù)，2022年，杭州住戶存款為19814億元，平均下來每個(gè)杭州人在銀行存了16萬元，這一數(shù)值位居內(nèi)地第三，僅次于上海、北京。

但是在二八法則之下，富裕永遠(yuǎn)只是少數(shù)人。

北京師范大學(xué)中國收入分配研究院披露的一組調(diào)研數(shù)據(jù)顯示，2019年，人均月收入在1萬以上的家庭占比只有0.61%。

另外一組數(shù)據(jù)顯示，中國月薪超過5000需要納稅的人只有1.4億人，北上廣深四個(gè)一線城市年收入超百萬的人數(shù)合計(jì)不超過50萬，要知道四大一線城市的總?cè)丝?300萬。

可見，在北上廣深杭這種房價(jià)超高的城市中，買得起房的是極少數(shù)，買不起的才是大多數(shù)。

正因?yàn)榇蠖鄶?shù)人的收入不濟(jì)，所以一個(gè)拿著杭州平均收入的人，一年不吃不喝只能買得起3.24平米的房子，想要買一套標(biāo)準(zhǔn)大小的100平米的房子，需要不吃不喝31年。

如果算上各種其他開銷，時(shí)間需要翻一倍才行。

像北京、上海、深圳、廣州、杭州、廈門、南京這類房價(jià)超高的城市，房價(jià)建立起來的鴻溝，是普通人無法逾越的。

這些城市你說沒有需求嗎，當(dāng)然不是，需求非常旺盛，誰不想在這些城市買一套房。但有需求沒有實(shí)力，只能是無效需求，空有一腔熱血而已。

03

房價(jià)沒有上漲的基礎(chǔ)

當(dāng)下的樓市，面臨著很多尷尬局面。

一方面，這些依靠有錢人撐起來的高房價(jià)城市，由于杠桿被拉滿，已經(jīng)買不動(dòng)。有閑錢的富豪，現(xiàn)在也不敢亂入樓市。

另一方面，廣大需要買房的普通人，由于收入和就業(yè)復(fù)蘇遲緩，買不起，形成不了支撐力。

此外，還有幾個(gè)利空。在我昨天的文章中已經(jīng)提到：

第一，人口見頂、城市化速率見頂。

2022年全國人口見頂轉(zhuǎn)向，人口減少了85萬人。反映在各城市身上，便是人口減少的城市越來越多。仍有人口增量的中心城市，增量也在降速換擋。

來源：國家統(tǒng)計(jì)局

第二，房屋供應(yīng)過剩。

除了深圳、上海、北京等少數(shù)城市仍呈現(xiàn)供需矛盾外，大多數(shù)城市的房屋供應(yīng)都嚴(yán)重過剩。

第三，收入和就業(yè)仍存在不確定性。

美國又加息了，歐美經(jīng)濟(jì)仍在泥淖中掙扎，這會(huì)大大制約我們的出口。成為我們經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇的路上的不確定性。

開年至今，我們的工業(yè)利潤出現(xiàn)了跳水。總結(jié)下來就是一句話：收入與就業(yè)非但沒有復(fù)蘇，不確定性還在加大。

第四，思維改變。

日本當(dāng)年的泡沫破滅，改變了日本一代人的思維。日本也自此進(jìn)入了低欲望社會(huì)。

口罩三年，會(huì)否讓中國的年輕人也進(jìn)入低欲望階段？還不好說，但從調(diào)查的消費(fèi)習(xí)慣改變來看，即便不是低欲望，至少也不再盲目追求以加杠桿的方式去買房。

有此四大利空，全國90%以上的城市，在未來相當(dāng)長一段時(shí)間里，都沒有談房價(jià)上漲的資格。

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