本文來源：時代周報 作者：忻奇琪

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全國土地市場出現(xiàn)回暖態(tài)勢，民營房企加速入場。

中指研究院的報告顯示，2023年1-4月，TOP100房企全國拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%，降幅繼續(xù)收窄。

在首批土拍中，上海一次性推出19宗涉宅用地，拍地總金額近519億元，平均溢價率約7.3%，頭部房企回歸積極補倉，累計共吸引超50家房企競拍，為近6年最多。

此外，杭州市、合肥市和無錫市三大長三角核心城市也在本輪集中供地中累計成交金額近370億元。其中，以龍湖、濱江為代表的民營房企正加速回歸招拍掛市場。

圖源：圖蟲創(chuàng)意

各城市土拍“冷熱不均”

從此輪土拍情況上看，不同城市冷熱不均仍然明顯，“分化”仍是土拍市場關鍵詞。

據(jù)中指研究院，1-4月，非核心一、二線城市土拍市場仍以底價成交為主。鄭州在首輪土拍中推出11宗地塊，其中10宗底價成交；長春推出8宗地塊，其中7宗底價成交。當前市場熱度僅限于部分高能級城市，三、四線城市的房地產(chǎn)市場恢復難度仍較大。

相比之下，長三角多個城市土拍熱度持續(xù)回溫。除上海土拍中房企參拍熱情高漲以外，杭州的12宗地塊也僅花費50分鐘就全部出讓，合肥土拍的參與房企總數(shù)超60家，南京市、蘇州市、寧波市等核心板塊土地同樣競爭激烈，競拍至地價上限。

值得注意的是，在市場升溫之下，北京地塊土拍規(guī)則升級，競拍規(guī)則有所收緊。新規(guī)則要求，禁拍企業(yè)范圍由“同一企業(yè)及其控股的各個公司”向上溯源到“同一集團成員企業(yè)”，有利于促進市場公平競爭。

5月4日，中國指數(shù)研究院土地市場研究負責人張凱向時代周報記者表示，今年從已公布供地計劃的城市情況來看，全年整體的供地計劃平均縮量了19%。

“受到土地供應量下滑的影響，2023年1-4月，TOP100企業(yè)拿地總額3150.1億元，拿地規(guī)模同比下降13.1%。而TOP100房企拿地的門檻值為10億元，較2022年同期42億元大幅下降?！?張凱進一步表示。

張凱進一步分析指出，從各大房企的新增貨值來看，華潤置地、建發(fā)房產(chǎn)、萬科占據(jù)拿地榜單前三位。2023年1-4月，華潤置地以累計新增貨值503億元占據(jù)榜單第一；建發(fā)房產(chǎn)、萬科緊隨其后，累計新增貨值規(guī)模分別為418億元和337億元。TOP10企業(yè)2023年1-4月新增貨值總額3152億元，占TOP100企業(yè)的33.4%，新增貨值門檻為38億元。

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民營房企加速回歸

從各城市群拿地金額來看，長三角地區(qū)領跑全國。2023年1-4月，長三角TOP10企業(yè)拿地金額786億元，居四大城市群之首。其中，建發(fā)房產(chǎn)拿地金額為120億元，位居長三角企業(yè)拿地金額榜首。

值得注意的是，隨著一季度新房市場的整體回暖，以龍湖、濱江為代表的民營房企正加速回歸招拍掛市場，積極補倉核心一二線城市。

據(jù)諸葛找房數(shù)據(jù)顯示，自今年2月起，民營房企拿地積極顯著上升，1月拿地金額T0P15榜單中無民營房企身影且城投身影較多，2-3月民營房企占比處于半數(shù)左右份額。

今年3月底以來，龍湖在深圳、長沙、上海、杭州、寧波等主要城市陸續(xù)拿地。

3月31日，深圳市首輪集中供地完成出讓，當天龍湖分別以6.08億元、17.96億元斬獲了位于龍崗街道、馬田街道的兩宗地。

4月14日，長沙市011號地塊由長沙隆欣置業(yè)有限公司底價84522萬元摘得，樓面價5220元/平，而長沙隆欣置業(yè)有限公司的股東為龍湖地產(chǎn)。

4月18日，上海迎來首輪集中供地，在4月18日上午進行的土拍中，龍湖+建華聯(lián)合體以底價24.7995億元競得上海嘉定區(qū)江橋鎮(zhèn)JDPO-0402單元42-07、43-02地塊。

4月25日，杭州2023年第三批次土拍落幕，龍湖時隔多年再次補倉湘湖，以成交總價7.5億拿下蜀山南單元XSCQ2601-57地塊。而在杭州拿地的前不久，龍湖還獲得了寧波鄞州區(qū)JD10-A5-1純宅地地塊，宗地面積29100平方米，建筑面積61100平方米。

除了龍湖之外，同樣在長三角高能級城市“跑馬圈地”的還有濱江和偉星。

在杭州2023年前兩次集中供地中，參拍企業(yè)均在50家以上，其中參拍民企數(shù)量占比近一半，民企拿地金額占比達57.9%，較2022年提升8.8個百分點。新城控股、濱江集團、中天美好、興耀房地產(chǎn)、浙江中豪、中騰置業(yè)、富陽山水和偉星房產(chǎn)等民營房企均有所斬獲。

有“杭州地產(chǎn)一哥”之稱的濱江集團，在杭州2023年首批集中供地中，以總價34億元接連拿下3宗地塊，其中有2宗溢價成交。二輪集中供地中濱江又連續(xù)拿下了杭州錢塘區(qū)、臨平區(qū)2宗地塊。

截至2023年3月末，濱江已通過招拍掛和合作開發(fā)形式累計獲得7宗住宅用地，其中6宗位于杭州市，1宗位于金華市，新增貨值超過150億元。

在南京的集中供地中，民企拿地金額占比亦有所提高，偉星、欣源置業(yè)等民企均競拍至地價上限，民企拿地金額占比達26.9%，較2022年提升17.2個百分點。偉星房產(chǎn)成為長三角地區(qū)土地市場中的“黑馬”，接連在杭州和南京集中供地中摘得地塊。

據(jù)克而瑞方面統(tǒng)計，2023年1-4月，綠城與濱江分別以286億元、234.5億元的新增土地貨值，位列百強房企新增貨值TOP100的第7、8位；龍湖集團新增土地貨值達到230.6億元，在百強房企中排名第9位。偉星房產(chǎn)則以162.2億元的新增貨值排名11位。

克而瑞方面認為，整體來看民企投資的積極性在復蘇。此前拿地積極的民企如龍湖、濱江、偉星等持續(xù)在深耕城市拿地。

另一方面，本土民企緊抓“撿漏”機遇，坤和、天陽等多家民企在大本營均有所斬獲。此外，碧桂園時隔9個月首次在集中供地拿地，通過搖號競得濱江浦沿地塊，總價28.3億元，也是本月杭州土拍最高地塊。

多位業(yè)內人士向時代周報記者表示，隨著行業(yè)房企資金流動性壓力獲進一步緩解，位列民營房企拿地占比份額有望繼續(xù)提升。

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