根據(jù)最新公布的2023年4月份市場情緒指數(shù)數(shù)據(jù)，重點(diǎn)50城情緒指數(shù)繼續(xù)回落，仍位于市場觀望區(qū)間。在一季度市場需求的集中大規(guī)模釋放后，4月份升溫動力開始顯露不足，市場活躍度下降，情緒指數(shù)延續(xù)降勢。從城市來看，50城中有12城未來短期房價預(yù)測呈上漲態(tài)勢。一線城市未來短期房價穩(wěn)中趨升，二線城市中以成都為首的部分城市漲勢可觀，同時旅游業(yè)主導(dǎo)城市三亞、威海等借助旅游熱度也保持著穩(wěn)定的上漲行情。

一、4月重點(diǎn)50城情緒指數(shù)延續(xù)回落態(tài)勢，市場情緒曲折修復(fù)

在一季度市場需求的集中大規(guī)模釋放后，4月份升溫動力開始顯露不足，市場活躍度下降，情緒指數(shù)延續(xù)上月回落態(tài)勢。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年4月，重點(diǎn)50城市場情緒指數(shù)為-0.65，較上月回落0.05，仍處于觀望區(qū)間。市場情緒在經(jīng)歷了連續(xù)三月的回升后，自3月份開始連續(xù)兩月回落。這也再一次驗(yàn)證了市場情緒的修復(fù)不是一蹴而就的，而是曲折往復(fù)的。預(yù)計后續(xù)市場情緒指數(shù)還是以小幅波動為主，短期內(nèi)仍存在下行壓力。

(資料圖)

從成交上來看，在3月份重點(diǎn)城市新房、二手房成交規(guī)模增速收窄后，4月份成交開始止升轉(zhuǎn)降。這一輪復(fù)蘇的持續(xù)性不足早已有所顯現(xiàn)，僅靠疫情期間積壓需求支撐的熱度難以長久維持已經(jīng)成為市場共識。在這波積壓需求消化后，市場熱度減退，預(yù)計接下來成交規(guī)模將會繼續(xù)收窄，逐步回歸至常態(tài)化水平。展望后市，唯有政策松綁力度繼續(xù)加大，因城施策、一區(qū)一策深化落實(shí)，房地產(chǎn)市場復(fù)蘇的基石才會更加穩(wěn)固。

二、一線城市情緒指數(shù)止跌回升，二線、三四線城市情緒繼續(xù)下探

從4月份各等級城市情緒指數(shù)來看，一線城市情緒指數(shù)止跌回升，二線、三四線城市情緒指數(shù)繼續(xù)下滑。其中，一線城市情緒指數(shù)為-0.43，較上月上升0.01，一線城市在今年前兩月復(fù)蘇態(tài)勢強(qiáng)勁，幾乎觸及平穩(wěn)區(qū)間邊界，3月份回溫持續(xù)性不足再次回落至觀望高位，4月受到深圳市場情緒的帶動，一線城市情緒穩(wěn)中有升；二線城市情緒指數(shù)為-0.67，較上月回落0.05；三四線城市情緒指數(shù)為-0.66，較上月回落0.06。整體來看，一線城市市場情緒領(lǐng)跑，處于觀望區(qū)間高位水平，短期內(nèi)房價以穩(wěn)定上升為主。二線、三四線城市則面臨著房價下行的壓力。

三、深圳連續(xù)4月位居平穩(wěn)區(qū)間，上海由平穩(wěn)跌入觀望

從4月份各城市市場情緒指數(shù)看，50城的市場情緒指數(shù)分布于市場平穩(wěn)區(qū)間、市場觀望區(qū)間、市場低迷區(qū)間3個區(qū)間，城市個數(shù)分別為1個、45個、4個。其中，深圳穩(wěn)居市場平穩(wěn)區(qū)間，并且成為本月唯一一個居于平穩(wěn)區(qū)間的城市，4月情緒指數(shù)為-0.02，較上月上升0.22，達(dá)到今年來的最高水平，4月20日，據(jù)消息稱深圳二手房參考價政策調(diào)整，具體方案為銀行核定房價以網(wǎng)簽備案價和評估價孰低為準(zhǔn)，參考價僅作參考。在這一傳聞擾動下，市場迅速反應(yīng)，一夜之間業(yè)主調(diào)漲現(xiàn)象增加，市場預(yù)期轉(zhuǎn)變，市場情緒大幅波動。但是消息并未被官方確認(rèn)，所產(chǎn)生的市場效應(yīng)也是短暫的，長期來看還是待靴子真正落地才能給市場帶來持續(xù)性的影響。

本月上海由平穩(wěn)區(qū)間跌入觀望高位，上海自2022年12月進(jìn)入市場平穩(wěn)區(qū)間后連續(xù)4個月在平穩(wěn)區(qū)間小幅浮動，市場情緒較為穩(wěn)定。在連續(xù)多月的需求釋放后，本月市場情緒有所回調(diào)。三亞市場情緒雖然也有所回落，但是在旅游熱的帶動下市場情緒仍然較高。緊隨其后的是福州、佛山、中山，市場情緒指數(shù)均在-0.5以上，處于觀望區(qū)間高位水平。而旅游產(chǎn)業(yè)發(fā)達(dá)的重慶、桂林、威海、成都、廈門等城市也均保持著較高的活躍度。同時，本月有4城陷入低迷區(qū)間，分別為青島、無錫、銀川、西安，情緒指數(shù)均降至-0.8以下。

四、北上深短期內(nèi)房價漲勢穩(wěn)健，成都為首的部分二線城市嶄露頭角

根據(jù)情緒指數(shù)預(yù)測房價模型，監(jiān)測的重點(diǎn)50城中短期內(nèi)有12城房價呈現(xiàn)上漲態(tài)勢，占比約3成。一線城市房價穩(wěn)中趨升，二線城市中以成都為首漲勢可觀，同時旅游業(yè)主導(dǎo)的城市三亞、威海等借助旅游熱度也保持著穩(wěn)定的上漲態(tài)勢。

珠三角經(jīng)濟(jì)圈在監(jiān)測城市有將近半數(shù)的城市未來短期房價預(yù)測上漲。其中，深圳市場情緒指數(shù)領(lǐng)跑，市場活躍度提升，4月市場均價為67075元/㎡，環(huán)比上漲1.06%，根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)計未來4個月房價以上漲為主，平均漲幅在1%以上。近期三亞位居國內(nèi)長線游熱門目的地榜首，在旅游熱潮的拉動下，房地產(chǎn)市場保持著較高的活力，投資客大量涌入，市場爆發(fā)式增長。根據(jù)情緒指數(shù)模型，預(yù)計未來短期內(nèi)房價穩(wěn)中有升。

長三角經(jīng)濟(jì)圈來看，多數(shù)城市房價上漲動力不足，短期內(nèi)預(yù)測房價以回落為主。其中，上海作為長三角的核心城市，也是少數(shù)仍然維持上漲行情的城市之一。4月市場均價為73998元/㎡，環(huán)比上漲0.45%，根據(jù)模型預(yù)測，未來4個月上海房價平穩(wěn)增長，月均漲幅在0.5%以下。金華近期表現(xiàn)可圈可點(diǎn)，4月市場均價為20281元/㎡，環(huán)比上漲1.93%，預(yù)測在未來1個月內(nèi)房價仍有上升空間，漲幅在0.5%以上。除此之外，杭州、寧波、蘇州、溫州、南京等城市未來短期內(nèi)房價上漲動力減弱，大概率延續(xù)小幅回落態(tài)勢，后期不排除有止跌回升可能。

中西部城市來看，大部分城市未來短期房價以降為主。成都作為成渝經(jīng)濟(jì)圈的核心城市，也成為其中一枝獨(dú)秀的存在。4月市場均價為17887元/㎡，環(huán)比漲幅達(dá)1.98%，漲勢突出，成都在去年以來多輪政策松綁的刺激下，加上本身房價在新一線城市中就處于偏低水平，在疫情影響消除后，市場穩(wěn)步上行。根據(jù)情緒指數(shù)模型預(yù)測，未來2個月內(nèi)房價延續(xù)漲勢，月均漲幅在1%以上。

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