界面新聞?dòng)浾?| 楊冰柯

(相關(guān)資料圖)

作為曾經(jīng)四川最大的民營(yíng)房企，藍(lán)光發(fā)展（600046.SH）走到了強(qiáng)制退市節(jié)點(diǎn)。

5月9日，*ST藍(lán)光收盤價(jià)為0.40元/股，股價(jià)已經(jīng)連續(xù)第二十個(gè)交易日都在1元面值之下，觸發(fā)強(qiáng)制退市機(jī)制。

根據(jù)相關(guān)規(guī)定，*ST藍(lán)光公司股票已經(jīng)觸及終止上市條件，股票自5月10日開市起停牌。在停牌后的15個(gè)交易日內(nèi)，根據(jù)上市委員會(huì)的審核意見，上交所將作出是否終止*ST藍(lán)光股票上市的決定。

這家上市了9年的房企，曾在地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代乘風(fēng)破浪扶搖直上，從一家總部在四川的區(qū)域房企，發(fā)展成為擁有成都和上海虹橋雙總部的全國(guó)化房企，鼎盛時(shí)期銷售規(guī)模達(dá)到1035.36億元，位列百?gòu)?qiáng)房企排行榜的第38名。

藍(lán)光發(fā)展創(chuàng)始人楊鏗今年62歲，笑起來(lái)總是露出一排牙線。

人生得意時(shí)，楊鏗曾是四川首富，有過(guò)上?？偛咳腭v慶典上的推杯換盞。但自從公司在2020年陷入資金鏈危機(jī)后，他再?zèng)]有公開出現(xiàn)過(guò)。

不少員工見證了藍(lán)光的鼎盛時(shí)代，“藍(lán)光是我第一個(gè)見到每天把食堂菜單發(fā)到集團(tuán)公告欄里地產(chǎn)公司”。也有員工親眼目睹了藍(lán)光的落魄，“成都總部大門外一度有不少討債者?！?/p>

企業(yè)興衰不僅折射出掌舵人的高光與失意時(shí)刻，也會(huì)體現(xiàn)老板的性格、遠(yuǎn)見和謀略的結(jié)果。

一位接近藍(lán)光的人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，楊鏗是典型的家長(zhǎng)式人物，聽不進(jìn)去其他人的意見，從來(lái)不覺(jué)得自己的決策有問(wèn)題。

如今，藍(lán)光發(fā)展退回成都后仍在努力保交付，但融資和銷售沒(méi)有進(jìn)展，仍在被供應(yīng)商、業(yè)主起訴。

從小而美到千億、從區(qū)域到全國(guó)化，從區(qū)域單一總部到區(qū)域和上海雙總部，再到退回區(qū)域大本營(yíng)，藍(lán)光的興盛和衰敗是地產(chǎn)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的一個(gè)縮影。

除了藍(lán)光，江西新力控股躺平已于上個(gè)月被港交所強(qiáng)制退市。同時(shí)，還有佳源國(guó)際、陽(yáng)光城、中天金融、泰禾、美好置業(yè)等房企們也正面臨退市危機(jī)。

野心

從體制內(nèi)下海經(jīng)商，經(jīng)營(yíng)汽配廠到踏入房地產(chǎn)行業(yè)，再?gòu)淖≌瑯I(yè)務(wù)拓展到商業(yè)地產(chǎn)，楊鏗過(guò)去曾有著與時(shí)代同步的敏銳嗅覺(jué)和野心。

楊鏗曾在公開場(chǎng)合提到，那時(shí)候房地產(chǎn)市場(chǎng)化剛剛起步，全國(guó)城市人口只有2億，未來(lái)還會(huì)持續(xù)增長(zhǎng)，房產(chǎn)必定要走出分配的道路?！拔沂菍W(xué)財(cái)經(jīng)專業(yè)的，對(duì)市場(chǎng)本身非常敏感，覺(jué)得這是個(gè)巨大的市場(chǎng)?！?/p>

在藍(lán)光的發(fā)展歷程中，2015年是個(gè)極其重要的轉(zhuǎn)折點(diǎn)。

這一年，藍(lán)光重組在A股借殼迪康藥業(yè)上市，是這一期間房地產(chǎn)再融資開閘后第一家借殼上市的房地產(chǎn)公司。

也是從這一年，藍(lán)光發(fā)展開啟了規(guī)?；罚诟咧苻D(zhuǎn)上一路狂奔。數(shù)據(jù)顯示，2015—2020年，藍(lán)光發(fā)展單年拿地?cái)?shù)分別為15宗、18宗、31宗、85宗、48宗、60宗。

根據(jù)遠(yuǎn)東資信報(bào)告，公司最初以四川（主要為成都及周邊城市）、云南、重慶為主要經(jīng)營(yíng)地，從2016年開始全國(guó)化布局，逐步向華中、華東、華北、華南等其他地區(qū)拓展業(yè)務(wù)。

2016年至2019年，藍(lán)光以49.9%的年復(fù)合增長(zhǎng)率，將銷售規(guī)模從301.36億元攀升至1015.37億元，在規(guī)模上邁入楊鏗規(guī)劃的千億門檻。

2019年也是楊鏗和他的藍(lán)光發(fā)展最高光的一年。這一年不僅實(shí)現(xiàn)規(guī)模上的突破，旗下物業(yè)公司藍(lán)光嘉寶也完成分拆上市，形成了“A＋H股”的 雙資本平臺(tái)。

同時(shí)，藍(lán)光將總部搬遷至上海虹橋，開啟上海和成都雙總部模式?！八麄冋f(shuō)這是藍(lán)光的新起點(diǎn)、新航程。”

楊鏗在當(dāng)時(shí)的入駐慶典上一身藍(lán)色西服，醒獅點(diǎn)睛后，他說(shuō)，“上海作為我國(guó)經(jīng)濟(jì)中心和國(guó)際化大都市，擔(dān)綱著我國(guó)經(jīng)濟(jì)高質(zhì)量增長(zhǎng)的引擎，也吸引了各大房企總部的紛紛遷入。藍(lán)光在進(jìn)入千億之上的嶄新征程后，也需要借助更大的平臺(tái)?！?/p>

在上海虹橋的總部，藍(lán)光的辦公環(huán)境開放、簡(jiǎn)約以及現(xiàn)代化。與成都總部的封閉和軍事化管理相比，上?？偛康拈_啟展示了藍(lán)光的野心和未來(lái)。

衰敗

盛極而衰并非一蹴而就，藍(lán)光發(fā)展走向落敗的隱患早就埋下。

2020年10月，在藍(lán)光發(fā)展與平安旗下公司合作的廣東佛山項(xiàng)目中，因藍(lán)光未能在承諾期按時(shí)還上一筆幾十億元的債務(wù)，由此被平安銀行拉上了黑名單。

蝴蝶效應(yīng)由此引發(fā)。

2021年7月12日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)行的“19MTN001”未能按時(shí)兌付本息，導(dǎo)致公司首次出現(xiàn)公開市場(chǎng)債券違約。藍(lán)光發(fā)展的流動(dòng)性危機(jī)全面爆發(fā)。

從鼎盛到衰敗，藍(lán)光一路狂奔，表面光鮮亮麗，但事實(shí)上，公司拓展節(jié)奏、管理早就問(wèn)題顯現(xiàn)。

首先，藍(lán)光的狂奔與政策大勢(shì)逆行。

從2017年開始，房地產(chǎn)政策收緊，全年92個(gè)地級(jí)以上城市和36個(gè)縣市出臺(tái)調(diào)控政策。但2018年是藍(lán)光投資最激進(jìn)的一年，共計(jì)新增85宗地，進(jìn)入到南寧、湖州、揚(yáng)州和寶雞等弱線城市。

其次是在成都大本營(yíng)的失守。

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)，藍(lán)光在成都大本營(yíng)銷售額迅速下滑在2019年，這一年其銷售額僅43.35億元。到了2020年，藍(lán)光在成都市場(chǎng)的銷售額繼續(xù)下滑至39.35億元。與此同時(shí)，藍(lán)光在成都市場(chǎng)的排名也由前三名下滑至10名之后。

同時(shí)，藍(lán)光沒(méi)有在成都守住核心，過(guò)度下沉。

2020年，藍(lán)光在成都地區(qū)的銷售成交均價(jià)僅為8679元/平，而15家龍頭企業(yè)的成交均價(jià)為13395元/平。這意味著，藍(lán)光在成都的布局更多集中外外環(huán)區(qū)域。

第三，藍(lán)光的“東進(jìn)南下”全國(guó)化擴(kuò)張也存在過(guò)度下沉、且高溢價(jià)拿地的情況。

研究報(bào)告數(shù)據(jù)顯示，藍(lán)光發(fā)展的銷售均價(jià)從2016年開始，僅2018年銷售均價(jià)有小幅上行，其他年份銷售均價(jià)均下行，而這是在全國(guó)房?jī)r(jià)普漲的背景下產(chǎn)生的。

以藍(lán)光發(fā)展2020年拓展的南陽(yáng)和石家莊為例，2020年4月，藍(lán)光歷經(jīng)近3個(gè)半小時(shí)、196輪激戰(zhàn)，以溢價(jià)率123%拿下河南南陽(yáng)一幅地塊；8月，藍(lán)光擊敗央企中海，首進(jìn)石家莊，地塊溢價(jià)率高達(dá)99%。

根據(jù)遠(yuǎn)東資信報(bào)告，藍(lán)光的危機(jī)由政策環(huán)境收緊的背景下逆勢(shì)擴(kuò)張、管理層在流動(dòng)資金方面的管理水平不高等導(dǎo)致。

天風(fēng)證券研究報(bào)告稱，藍(lán)光本身起家于成都區(qū)域，但其大本營(yíng)的經(jīng)營(yíng)卻表現(xiàn)一般。一方面是公司在成都區(qū)域下沉過(guò)多，資產(chǎn)質(zhì)量不佳。另外，公司缺乏區(qū)域深耕、做精做細(xì)的能力，也反映其在經(jīng)營(yíng)管理上仍有欠缺。此外，公司走出四川的過(guò)程中，又存在較多高溢價(jià)拿地的情況。

一份行業(yè)評(píng)級(jí)研究報(bào)告稱，從房企違約潮的時(shí)間線上看，藍(lán)光違約主要發(fā)生在早期，此時(shí)行業(yè)融資端收緊，但銷售端尚未下行，因此自身資質(zhì)層面上的原因影響因素更大。一方面，拿地?cái)U(kuò)張激進(jìn)，債務(wù)壓力十分沉重，非標(biāo)融資占比至三成；另一方面，項(xiàng)目質(zhì)量整體偏弱，償債基本面支撐不足。

藍(lán)光發(fā)展是房地產(chǎn)行業(yè)高周轉(zhuǎn)時(shí)代的一個(gè)典型代表。除了藍(lán)光，新力、陽(yáng)光城、泰禾等房企由盛而衰的原因大同小異。

現(xiàn)在，這些房企除了穩(wěn)定日常經(jīng)營(yíng)、守住保交付底線，在資產(chǎn)處置和債務(wù)展期方面已沒(méi)有更好的辦法了。

在資本市場(chǎng)，新力和藍(lán)光的退市事件可能只是一個(gè)開始，上述同樣臨近摘牌大限的房企，都可能成為下一個(gè)被強(qiáng)制退市的企業(yè)。

上述接近藍(lán)光的人士對(duì)界面新聞?dòng)浾弑硎?，楊鏗在生意紅火的時(shí)候經(jīng)常去位于成都龍泉驛區(qū)的石經(jīng)寺，但現(xiàn)在只出現(xiàn)在私局中。

從業(yè)績(jī)層面上看，藍(lán)光發(fā)展除了出現(xiàn)巨額虧損，也已經(jīng)到了資不抵債的地步。

4月27日，藍(lán)光發(fā)展發(fā)布的2022年年度報(bào)告顯示，去年實(shí)現(xiàn)營(yíng)業(yè)收入193.04億元，同比下降4.04%；歸屬于上市公司股東的凈利潤(rùn)虧損高達(dá)249.42億元；截至年末歸屬于上市公司股東的凈資產(chǎn)為-238.7億元。

在藍(lán)光發(fā)展2023年的家書中，被父親楊鏗推向臺(tái)前的藍(lán)光董事長(zhǎng)楊武正說(shuō)，“2023年我們會(huì)面臨更艱巨的挑戰(zhàn)，但是勇氣與光芒會(huì)伴隨在身旁。懷揣勇氣與光芒，一起去翻越每座高山?！?/p>

現(xiàn)在看來(lái)，這座山很難翻過(guò)去了。

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