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樓市能出的招差不多也都出了，可不能說(shuō)樓市沒(méi)有反應(yīng)，還是有的，只是可能尚未達(dá)到預(yù)期。到底是為什么呢？從根本上來(lái)說(shuō)，還是因?yàn)槭袌?chǎng)邏輯變了。

5月17日，經(jīng)濟(jì)學(xué)家馬光遠(yuǎn)的一句話(huà)，“房地產(chǎn)真的變天了”，一度引發(fā)熱議并沖擊熱搜。

【資料圖】

“過(guò)去我們老說(shuō)房地產(chǎn)變天，大家不以為然，總是以前的老套路。過(guò)去兩年，一些頭部房企屢屢傳出一些消息，房地產(chǎn)日子很不好過(guò)。金融政策在變，杠桿在變，供求在變，當(dāng)房地產(chǎn)金融邏輯改變的情況下，可以肯定地說(shuō)，房地產(chǎn)作為最好投資品的時(shí)代，正在降下帷幕。”

其實(shí)從房子是用來(lái)住的不是用來(lái)炒的這個(gè)定位被提出就已經(jīng)注定了房地產(chǎn)的高速發(fā)展向高質(zhì)量發(fā)展轉(zhuǎn)變的主基調(diào)。很顯然，還有很多人沒(méi)有回過(guò)神來(lái)。

除了放松限購(gòu)限售等限制性政策，還有在房貸上做出重要調(diào)整的，比如商業(yè)貸款首付比例和利率情況，還有住房公積金政策的調(diào)整等，甚至直接購(gòu)房補(bǔ)貼也是屢見(jiàn)不鮮。

尤其是今年，各地對(duì)住房公積金政策調(diào)整的城市不斷增多。

近期，南昌、合肥、蘇州、上海、廣州、河南等地相繼出臺(tái)了住房公積金支持政策。鄭州、銀川等省會(huì)城市可支持提取公積金支付購(gòu)房首付。主要圍繞提高提取額度、向多孩家庭傾斜等。

公積金作為長(zhǎng)期住房專(zhuān)用儲(chǔ)蓄，在過(guò)去使用非常嚴(yán)格，公積金政策調(diào)整目標(biāo)明確，有利于直接為真正有購(gòu)房需求的居民提供支持，這樣的政策在客觀(guān)上會(huì)擴(kuò)大公積金適用范圍，減輕購(gòu)房者置業(yè)壓力，提振購(gòu)房者置業(yè)情緒，促進(jìn)住房需求釋放。

據(jù)5月19日證券時(shí)報(bào)消息，首付不夠，公積金來(lái)湊。據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，從去年7月“因城施策促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展”被提出以來(lái)，截至目前，至少有82個(gè)城市出臺(tái)公積金新政支持居民購(gòu)房，其中有29個(gè)城市已經(jīng)可以用公積金支付首付款。

此前，央行表示，因城施策用足用好政策工具箱，支持剛性和改善性住房需求，可以說(shuō)公積金的工具箱正在被打開(kāi)，并被充分利用。

過(guò)去那些想買(mǎi)房能買(mǎi)房可能就是因?yàn)椴荒苡霉e金的人或許在政策調(diào)整之下，重新點(diǎn)燃購(gòu)房欲望，實(shí)際上，政策調(diào)整后，一些地方的公積金提取和貸款快速增長(zhǎng)。

那么本輪住房公積金政策大松綁，到底能釋放多大的購(gòu)房需求呢？

上邊我說(shuō)了，那些確實(shí)因?yàn)楣e金阻擋在購(gòu)房大門(mén)外的購(gòu)房者或許會(huì)利用好這個(gè)窗口來(lái)買(mǎi)房，但是其他人呢？

有人表示，此次政策的出臺(tái)，將大大降低首付的門(mén)檻，讓更多的人有機(jī)會(huì)購(gòu)買(mǎi)自己的心儀房產(chǎn)。據(jù)預(yù)計(jì)，此次政策將為樓市注入約5000億元的購(gòu)買(mǎi)力。

但是這個(gè)數(shù)據(jù)怎么來(lái)的，并沒(méi)有根據(jù)，全文也沒(méi)有交代，這個(gè)5000億有點(diǎn)憑空而來(lái)。到底是否準(zhǔn)確呢？

證券時(shí)報(bào)發(fā)表文章稱(chēng)，2021年，全國(guó)住房公積金完成繳存2.92萬(wàn)億元，提取2.03萬(wàn)億元，發(fā)放貸款1.4萬(wàn)億元。即釋放了3.43萬(wàn)億元資金用于住房消費(fèi)和還貸。如果以近5年提取和貸款的平均增速計(jì)算，2023年該數(shù)字有望逼近4萬(wàn)億元。

是否能用平均增速算，這幾年可是非常特殊，姑且這么算吧，他們預(yù)計(jì)2023年可釋放4萬(wàn)億資金用于住房消費(fèi)和還貸。跟那個(gè)毫無(wú)根據(jù)的5000億哪個(gè)更靠譜呢？

說(shuō)實(shí)話(huà)，我給不出答案，我也不知道到底能釋放多少購(gòu)買(mǎi)力？但我敢說(shuō)，僅僅是因?yàn)楣e金的障礙導(dǎo)致很多人不能買(mǎi)房的人群并不是占大多數(shù)。

因?yàn)?strong>說(shuō)到底，是大家缺錢(qián)了，再挖到底，是房地產(chǎn)已經(jīng)變天，但人們的思維邏輯還沒(méi)有轉(zhuǎn)變過(guò)來(lái)。說(shuō)白了就是，還有不少人仍在幻想，現(xiàn)在市場(chǎng)預(yù)期不好，所以不能買(mǎi)房。可以看出，所謂的剛需早就不是真剛需。他們完全被市場(chǎng)左右。

當(dāng)市場(chǎng)邏輯已變，購(gòu)房者還沉浸在買(mǎi)漲不買(mǎi)跌的邏輯中時(shí)，就好比你拿著大喇叭喊，大家看不到房?jī)r(jià)還會(huì)大漲，買(mǎi)房不能再像過(guò)去可以大賺，僅僅是讓他們?nèi)?kù)存來(lái)買(mǎi)房，恐怕他們沒(méi)有那么高尚。

購(gòu)房者沒(méi)錯(cuò)，但過(guò)去的市場(chǎng)已經(jīng)把大家都慣壞了，很多人買(mǎi)房還沒(méi)有理解房住不炒及回歸居住屬性的真正要領(lǐng)，其實(shí)，房地產(chǎn)大局已定，房?jī)r(jià)大漲大跌時(shí)代也已經(jīng)過(guò)去。如果是剛需和改善型住房需求，其實(shí)大可不必過(guò)于關(guān)心市場(chǎng)的周期或者尋求最佳節(jié)點(diǎn)，看自己的需求及實(shí)力就夠了。當(dāng)然到了買(mǎi)房那一步，就更需要考察太多的信息了，畢竟樓市已變天。

如果非要給公積金提點(diǎn)意見(jiàn)，那就是真沒(méi)必要卡那么嚴(yán)了，本來(lái)這就是購(gòu)房者及公司自己出的錢(qián)，這也本來(lái)就是他們的福利，如今買(mǎi)房還要看別人臉色有點(diǎn)說(shuō)不去。市場(chǎng)過(guò)熱時(shí)卡就卡了，所以，公積金政策放開(kāi)的力度還可以更大，這樣才能釋放更多的購(gòu)房需求。

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