文|凱風(fēng)

(相關(guān)資料圖)

人口崩盤后，房地產(chǎn)也撐不住了。

01

在全球房地產(chǎn)市場，有幾個(gè)神話一直深入人心。

“首爾永遠(yuǎn)漲”，就是其中之一。

過去幾年，韓國是全球房價(jià)漲幅最猛的國家之一，作為首都的首爾房價(jià)更是躍居世界第二高。

然而，高處不勝寒，去年開始，韓國房價(jià)開啟了“跳樓”模式。

據(jù)《亞洲日?qǐng)?bào)》報(bào)道，韓國今年公寓、多戶型住宅等共同住宅的公示價(jià)格較去年平均下降了18.63%，降幅創(chuàng)下歷史新高。

在首爾，部分公寓價(jià)格下跌了30%-40%，而成交量更是暴跌70%以上。一時(shí)之間，無數(shù)人高位站崗。

自此，韓國房價(jià)連續(xù)第11個(gè)月下降，創(chuàng)下了2008年金融危機(jī)以來的新紀(jì)錄。

在此之前，韓國房價(jià)剛剛創(chuàng)下歷史新高，無數(shù)人涌入房地產(chǎn)市場，在“首爾永遠(yuǎn)漲”的信念支撐下，瘋狂加杠桿。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，2022年首爾中心區(qū)域房價(jià)超過15萬元人民幣，僅次于香港，位居全球第二；外圍區(qū)域超過7萬元人民幣，位居全球第三。

房價(jià)居高不下不是問題，問題是這個(gè)價(jià)格是在短短幾年暴漲而來。

2016年以來，韓國房價(jià)整體上漲80%以上，而疫情最嚴(yán)重的2020年到2021年，韓國各地房價(jià)普遍上漲40%以上，首爾房價(jià)翻倍的更是比比皆是。

如今，神話開始破滅。

“再也不想買房了”，向來有全球“卷”王之稱的韓國人如此感慨。

02

韓國房價(jià)崩盤的第一大導(dǎo)火索，是經(jīng)濟(jì)的至暗時(shí)刻。

韓國向來有“全球經(jīng)濟(jì)金絲雀”之稱。金絲雀，原本是過去煤礦的標(biāo)配，對(duì)瓦斯極其敏感，一旦金絲雀不再歌唱，就意味著危險(xiǎn)即將降臨。

韓國因其產(chǎn)業(yè)嚴(yán)重依賴全球外貿(mào)市場，對(duì)國際環(huán)境極其敏感，因此成了全球經(jīng)濟(jì)的風(fēng)向標(biāo)，“金絲雀”之名由此而生。

如今，金絲雀開始躁動(dòng)不安了。

去年至今，韓國出口連續(xù)8個(gè)月負(fù)增長，創(chuàng)下了14個(gè)月的貿(mào)易逆差，為史上第二長，僅次于1997年前后。

韓國雖然面積不大、人口不多，但卻是不折不扣的制造大國和外貿(mào)大國，出口額排在全球第六。

與其他制造大國一樣，除了為數(shù)不多的幾次危機(jī)期間，韓國外貿(mào)一直都是順差態(tài)勢，貿(mào)易逆差的出現(xiàn)，不只是一國一地的危機(jī)，更是全球危機(jī)的冰山一角。

韓國外貿(mào)下行背后，核心原因是全球經(jīng)濟(jì)衰退的風(fēng)險(xiǎn)有增無減，而作為主力的半導(dǎo)體出口大幅暴跌，從而對(duì)經(jīng)濟(jì)形成明顯拖累。

韓國央行發(fā)布的數(shù)據(jù)顯示，今年第一季度韓國GDP環(huán)比增長 0.3%，按年率增長0.8%，勉強(qiáng)避免了衰退。

基于外貿(mào)下行的不確定性，IMF將韓國GDP增速預(yù)期下調(diào)到1.5%，與周邊亞洲國家在后疫情時(shí)代的經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇形成鮮明對(duì)比。

外貿(mào)是韓國經(jīng)濟(jì)最大的馬車之一，無數(shù)國民的收入都與之息息相關(guān)，進(jìn)而波及到房地產(chǎn)市場。

03

第二大導(dǎo)火索，是人口崩盤。

“韓國有可能成為全球首個(gè)消失的國家”，2006年人口學(xué)家發(fā)出的這則預(yù)言，正在變成現(xiàn)實(shí)。

前不久，韓國公布2022年人口數(shù)據(jù)，總和生育率下降到0.78，創(chuàng)有記錄以來新低，在經(jīng)合國家排名倒數(shù)第一。

這不是韓國生育率首次破1。統(tǒng)計(jì)顯示，韓國生育率已經(jīng)連續(xù)5年低于1，按照悲觀預(yù)期，韓國總和生育率恐將在2025年降至0.61。

眾所周知，一個(gè)國家，總和生育率達(dá)到2.1以上，才能保證世代更替水平。生育率腰斬到1以下，意味著總?cè)丝趯?huì)不斷下降。

目前，韓國人口已經(jīng)連續(xù)3年下降，成為亞洲繼日本之后人口連續(xù)減少的國家。

事實(shí)上，韓國目前人口 “消失危險(xiǎn)地區(qū)”已多達(dá)108個(gè)，接近全國市郡區(qū)的一半。預(yù)計(jì)到2070年，總?cè)丝诨驅(qū)?100多萬人減少到3766萬。

據(jù)韓國教育部門最新數(shù)據(jù)，因低生育率導(dǎo)致學(xué)齡人口減少，截至2020年，韓國遭廢棄空置的中小學(xué)校累計(jì)達(dá)到1400多所。

人口是房地產(chǎn)的長期之錨。沒有足夠多的人口，尤其是年輕人來支撐，高房價(jià)很難得以維持。

就此而言，房價(jià)崩盤，不過是人口崩潰的副產(chǎn)品。

04

第三大導(dǎo)火索，是全球大加息。

全球十次危機(jī)，九次地產(chǎn)，而每一次地產(chǎn)崩潰都跟貨幣收緊和加息直接相關(guān)。

疫情之初的全球大放水，造就了幾乎所有國家的房價(jià)暴漲；然而，隨之而來的大加息，又快速刺破了房地產(chǎn)泡沫。

去年以來，美國已經(jīng)連續(xù)10次加息，聯(lián)邦基準(zhǔn)利率從最低的零利率攀升到如今的5-5.25%。

作為國際貨幣，每一次美聯(lián)儲(chǔ)加息之際，就是新興市場動(dòng)蕩之時(shí)。斯里蘭卡等國的債務(wù)危機(jī)、土耳其等國的超級(jí)通脹、就連美國自身的銀行業(yè)危機(jī)都成了典型例證。

由于世界經(jīng)濟(jì)與美國深度捆綁，為了減少資本外流，只要美國加息，無論基本面如何，一般國家都只能跟著捆綁上戰(zhàn)車。

韓國就是如此。短短一年時(shí)間，韓國基準(zhǔn)利率從0.5%上升到3.5%，這成了房價(jià)暴跌的直接導(dǎo)火索。

不只是韓國，受全球加息周期影響，從美國到歐洲再到亞洲，多個(gè)國家房價(jià)都出現(xiàn)回落乃至大跌。

IMF發(fā)出預(yù)警，2023年，受部分亞洲國家的經(jīng)濟(jì)下行風(fēng)險(xiǎn)增加及加息等因素拖累，房價(jià)料急挫5-20%。

韓國，不過是“大漲大跌”最突出的一個(gè)。

05

第四大導(dǎo)火索，是難以支撐的居民債務(wù)。

在韓國，家庭財(cái)富與房地產(chǎn)可謂深度捆綁，超過70%的財(cái)富都集中在房子上。

據(jù)韓國央行和統(tǒng)計(jì)廳發(fā)布的數(shù)據(jù)2021年韓國每戶家庭的平均凈資產(chǎn)為5.45億韓元（約合人民幣281萬元），其中住房和不動(dòng)產(chǎn)占比高達(dá)75.3%。

財(cái)富集中在房子身上，債務(wù)自然也以房地產(chǎn)貸款為主，房價(jià)暴漲，迅速推高了韓國全體國民的債務(wù)水平。

根據(jù)國際金融研究所（IIF）發(fā)布的報(bào)告，韓國2022年家庭債務(wù)占GDP的比重高達(dá)104.3%，位居亞洲國家之首。

與之對(duì)比，發(fā)達(dá)國家平均居民杠桿率為75%，而發(fā)展中經(jīng)濟(jì)體普遍低于50%。

居民杠桿率居高不下，不僅嚴(yán)重?cái)D壓了消費(fèi)空間，而且限制了繼續(xù)加杠桿的可能。

更關(guān)鍵的是，家庭財(cái)富都集中在房子上，而債務(wù)也都與房地產(chǎn)息息相關(guān)，一旦房價(jià)出現(xiàn)大幅波動(dòng)，將會(huì)引發(fā)巨大的債務(wù)風(fēng)險(xiǎn)。

06

韓國，是全球最卷的國家之一。

位于首爾的《朝鮮日?qǐng)?bào)》曾分析稱，就業(yè)、房子和教育是韓國年輕人的三大壓力來源，也是讓他們遠(yuǎn)離約會(huì)、婚姻與生育的“幕后推手”。

在網(wǎng)上，有人總結(jié)了典型韓國人的一生：

從幼兒園開始，一路上著各種補(bǔ)習(xí)班，通過地域競爭模式最終進(jìn)入名校，畢業(yè)后去爭奪各大財(cái)團(tuán)提供的為數(shù)不多的高收入崗位，承受著連年上漲的房價(jià)，面對(duì)不足的養(yǎng)老金，直到65歲仍舊“退而難休”，不得不繼續(xù)工作補(bǔ)貼家用。

然而，卷到極致，就是卷無可卷。

早在30年前，日本人就率先示范了“躺平社會(huì)”，經(jīng)濟(jì)陷入“失落的30年”而難以重振。

如今，韓國房價(jià)和人口的反噬也已開始，會(huì)不會(huì)成為下一個(gè)“躺平式”國家？

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