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今日（6月1日）下午，中指研究院市場形勢及企業(yè)研究成果分享會如期舉行，此次分享會以“弱復(fù)蘇還是再下行？年中沖刺是否有空間？”為主題，會上來自中指研究院的專家們對2023年1-5月房地產(chǎn)市場形勢與趨勢、房企業(yè)績表現(xiàn)、土地市場情況做出總結(jié)并分享觀點(diǎn)。(往期分享會回顧請見文末)

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(資料圖片)

中指研究院分析師郭昕昱：近期房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)&趨勢展望

一、近期房地產(chǎn)市場形勢總結(jié)

1.5月新房價格環(huán)比轉(zhuǎn)跌，二手房價格環(huán)比跌幅擴(kuò)大。

5月，百城新建住宅均價16180元/平米，環(huán)比由漲轉(zhuǎn)跌，跌幅為0.01%，同比下跌0.11%，同比跌幅較4月擴(kuò)大0.04個百分點(diǎn)，環(huán)比下跌的城市有54個，較上月增加10個。二手住宅均價15786元/平米，環(huán)比下跌0.25%，環(huán)比跌幅較4月擴(kuò)大0.11個百分點(diǎn)；同比下跌1.52%，同比跌幅擴(kuò)大0.24個百分點(diǎn)，環(huán)比下跌的城市有83個，較上月增加7個。

2.銷售：低基數(shù)下，重點(diǎn)100城1-5月銷售面積同比增長兩成左右，但絕對規(guī)模仍處2016年來同期低位，5月市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢。

據(jù)初步統(tǒng)計，2023年5月，重點(diǎn)100城新建商品住宅成交面積環(huán)比小幅下降，同比保持增長，前期積壓需求釋放完成后，重點(diǎn)城市市場活躍度延續(xù)回落態(tài)勢，購房者觀望情緒加重。

周度來看，5月以來新房、二手房市場活躍度回落，5月重點(diǎn)城市二手房周均成交量環(huán)比下降超兩成。
3.供應(yīng)：今年以來新房供應(yīng)量同比小幅增長，5月房企推盤積極性持續(xù)下滑，供應(yīng)規(guī)模進(jìn)一步走低，環(huán)比下降約25%，同比下降約8%，降至2016年以來同期低位。

二、房地產(chǎn)市場趨勢展望

1.政策環(huán)境：5月國家層面政策較少，央行貨幣執(zhí)行報告中對房地產(chǎn)行業(yè)表述不變，寬松政策仍有空間；5月，各地政策調(diào)整頻次下降，二線核心城市以微調(diào)為主。

2.政策趨勢：市場調(diào)整壓力加大，需政策進(jìn)一步發(fā)力。

5月市場延續(xù)4月回落行情，前期積壓需求釋放結(jié)束，當(dāng)前居民收入及就業(yè)預(yù)期尚無明顯改善，市場調(diào)整壓力加大。央行在一季度貨幣執(zhí)行報告中，針對房地產(chǎn)行業(yè)的相關(guān)表述與之前基本一致，短期房地產(chǎn)政策或保持在寬松狀態(tài)。短期來看，在市場企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。二線城市政策放松力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，有望逐步取消核心區(qū)外限制性政策，給予市場信心，推動市場預(yù)期修復(fù)。

3.市場展望：若支持政策進(jìn)一步落地，6月市場有望好轉(zhuǎn)

整體來看，5月重點(diǎn)城市市場活躍度進(jìn)一步下行。近期個別房企償債壓力較大、部分城市城投風(fēng)險上升，也對市場預(yù)期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能夠進(jìn)一步落地，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)。

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中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究主管王琳：2023年1-5月房企經(jīng)營業(yè)績及拿地解讀

根據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年1-5月，TOP100房企銷總額為29661.0億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個百分點(diǎn)。其中TOP100房企5月單月銷售額同比上升2.9%，經(jīng)季節(jié)調(diào)整后環(huán)比下降18.8%。5月，市場調(diào)整壓力較大，購房者置業(yè)情緒繼續(xù)回落，導(dǎo)致環(huán)比繼續(xù)下降。

一、?競爭格局：TOP30陣營房企銷售額保持增長

2023年1-5月，TOP10房企銷售額均值為1274.9億元，較上年增長16.4%；TOP11-30房企銷售額均值為413.2億元，較上年增長13.1%；TOP31-50房企銷售均值為197.4億元，較上年下降2.8%；TOP51-100房企銷售額均值為94.0億元，同比下降6.9%。

二、數(shù)量：千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加

千億以上陣營企業(yè)數(shù)量增加。具體來看，千億以上陣營7家，較去年同期增加4家，銷售額均值1481.8億元。第二陣營（500-1000億）企業(yè)8家，較去年同期減少1家，銷售額均值710.4億元。第三陣營（300-500億）企業(yè)10家，較去年同期減少2家，銷售額均值360.9億元。第四陣營（100-300億）企業(yè)為43家，較去年同期減少3家，銷售額均值176.4億元。

三、債務(wù)重組進(jìn)展：部分企業(yè)通過債務(wù)展期、債轉(zhuǎn)股等多種形式進(jìn)行債務(wù)重組

根據(jù)統(tǒng)計，2020年1月-2023年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。具體來看，出險房企主要通過債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。其中，出險房企采用最多的債務(wù)重組方案即為債務(wù)展期，通過對還款期限、利率、付息頻率、增信措施等條款進(jìn)行調(diào)整，延長償還時間。部分房企通過以資產(chǎn)清償債務(wù)，但此種形式通常與債務(wù)展期相結(jié)合，即以部分現(xiàn)金償付債務(wù)，剩余債務(wù)進(jìn)行展期。債轉(zhuǎn)股作為另一種常見的債務(wù)違約重組方案，目前也有部分房企采用。

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中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱：2023年5月土地市場總結(jié)與近期市場變化解析

一、300城1-5月涉宅用地市場情況

推出規(guī)劃建面累計同比降40%，成交規(guī)劃建面累計同比降34%，同時推出樓面均價同比增8%，成交樓面均價同比增28%。各地方政府均通過減量提質(zhì)的方式進(jìn)行供地，即：核心區(qū)地塊供應(yīng)增加，郊區(qū)地塊減量供應(yīng)或折價供應(yīng)。土地出讓金方面，1-5月同比累計降16%，地方財政壓力仍較大。

總體來看，盡管部分核心城市土拍市場明顯回暖，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍低迷。

二、分區(qū)域涉宅用地市場情況

分城市群來看，長江中游城市群、珠三角城市群市場下行壓力較大，主要體現(xiàn)在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降；京津冀、成渝市場下行壓力相對較小，但土地出讓金仍呈下滑趨勢；長三角城市群得益于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的大量成交，成交樓面均價的顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計同比正增長，體現(xiàn)出區(qū)域的市場韌性強(qiáng)度過硬，同時民營經(jīng)濟(jì)活躍（體現(xiàn)為民企參拍積極）也是市場韌性較強(qiáng)的主要原因之一。

分城市能級來看，房企投資繼續(xù)向核心城市聚集，各線城市均擇優(yōu)推地，成交樓面均價同比均上漲，其中一線城市土地出讓金收入降幅最低，為-3.5%，受成交規(guī)劃建面降幅拖累，三四線城市土地出讓金收入降幅達(dá)30%。

三、重點(diǎn)22城土拍情況

截至5月末，22城中除沈陽之外均完成了至少1宗涉宅用地的供應(yīng)。22城1-5月整體土拍熱度高于2022年任何一個批次，但同時城市之間分化加劇，濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價成交為主，而部分高能級城市地價頻繁觸頂。

從拿地企業(yè)結(jié)構(gòu)來看，1-5月央國企拿地金額仍占主導(dǎo)地位，拿地金額占比超50%，同時受長三角地區(qū)民企表現(xiàn)活躍的影響，民企拿地金額占比提升至34%。

地方國資拿地金額占比降至9%。從2021、2022年地方國資拿地項目的開工率、入市率來看，開發(fā)速度明顯慢于市場化運(yùn)作的房地產(chǎn)企業(yè)。

此外，房企（特別是央國企）當(dāng)前投資邏輯嚴(yán)重趨同，導(dǎo)致核心城市土拍搖號中簽率不斷走低，為獲取地塊，房企不得不廣泛參與土拍，甚至動用馬甲，進(jìn)一步推高搖號難度。部分下游企業(yè)亦積極參與土拍搖號，以期拿地后在后續(xù)與甲方的合作當(dāng)中增添談判籌碼。

四、地方債務(wù)壓力視角下的拿地機(jī)會與風(fēng)險

今年以來地方債務(wù)風(fēng)險越來越多地受到市場廣泛關(guān)注，其對土地市場的影響也較為深遠(yuǎn)?？紤]到償債壓力較大、同時土地財政依賴度較高的城市通常存在：1、產(chǎn)業(yè)基礎(chǔ)薄弱導(dǎo)致一般公共預(yù)算收入有限，人口存在外流風(fēng)險；2、債務(wù)風(fēng)險化解壓力之下，地價回撤彈性較大，有潛在高價拿地站崗風(fēng)險。建議房企在投資時關(guān)注地方償債壓力。

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