上海二手房業(yè)主有點(diǎn)卷不動(dòng)了

經(jīng)濟(jì)觀察報(bào) 記者 丁文婷

“好運(yùn)來(lái)”“心誠(chéng)則靈”“馬上賣(mài)房”“本月必賣(mài)”“本月全款賣(mài)房”“2023早日賣(mài)房成功”……

(資料圖片)

這些標(biāo)簽，不是售樓處的口號(hào)，也不是銷售人員的誓言，而是小紅書(shū)里上海房主的昵稱。不少房主甚至把頭像改成了“房子大賣(mài)符”。

仿佛一夜之間，這些普普通通的上海市民，搖身一變都成為房地產(chǎn)營(yíng)銷專家，不僅能寫(xiě)千字營(yíng)銷“小作文”，對(duì)小區(qū)區(qū)位、綠化、公共空間、裝修做詳細(xì)介紹；還能對(duì)小三房如何儲(chǔ)物、收納等編寫(xiě)攻略吸流。

更有甚者，一些房主用風(fēng)水“加持”自家房子，細(xì)數(shù)居住期間在愛(ài)情、婚姻、健康、事業(yè)方面的收獲。“住在這里十幾年了，一直順風(fēng)順?biāo)群眠\(yùn)又好孕。孩子健康，開(kāi)朗活潑，精力旺盛，從兩口之家到三世同堂，雙方父母健康硬朗”、“去年冬天，住在房子里，一家4口全陰過(guò)冬”。

房主們花式賣(mài)房背后是上海不斷走低的二手房市場(chǎng)。

據(jù)克而瑞研究院統(tǒng)計(jì)，3月上海二手房成交2.4萬(wàn)套，4月成交1.77萬(wàn)套，5月成交量進(jìn)一步降至1.6萬(wàn)套左右。而2019年——2022年的5月，二手成交量均在2.3萬(wàn)套以上。

中原地產(chǎn)數(shù)據(jù)顯示，截至4月底，上海二手房掛牌量達(dá)到20萬(wàn)套左右，達(dá)到歷史高位。

大砍一刀還被放了鴿子

5月29日，郝先生下定決心給自己的房子來(lái)了一“大刀”——將掛牌價(jià)降70萬(wàn)元至920萬(wàn)元。

今年2月，同戶型相似樓層的成交價(jià)格也在1000萬(wàn)以上。

郝先生是美籍華人，已在國(guó)外定居，受疫情影響，他三年沒(méi)有回國(guó)，房子也空了三年。國(guó)門(mén)開(kāi)放后，他選擇立即回國(guó)處理父母留下的這套房產(chǎn)。房子位于上海閔行區(qū)中外環(huán)間的龍柏板塊，建筑面積138平方米。

2月底，郝先生將房子以1000萬(wàn)元出頭的價(jià)格掛出。掛牌不久，有買(mǎi)家出價(jià)975萬(wàn)元，但郝先生拒絕了。一方面，房子所在板塊不錯(cuò)，2001年的電梯房，黃金樓層，附近有華潤(rùn)萬(wàn)象城和愛(ài)琴海兩大商業(yè)體加持，距離地鐵也不遠(yuǎn)；另一方面，他覺(jué)得當(dāng)時(shí)的行情還不錯(cuò)，想再看看。

但3個(gè)月過(guò)去了，看房客戶越來(lái)越少，沒(méi)有人再愿意出價(jià)。5月下旬，郝先生覺(jué)得沒(méi)必要再等下去。

5月20日，他接受了一個(gè)客戶870萬(wàn)元的報(bào)價(jià)準(zhǔn)備將房子賣(mài)出，雖然已做出巨大讓步，但出乎郝先生意料的是，客戶放了他鴿子。

類似的情況還有很多。最近，龍柏板塊的經(jīng)紀(jì)人小王時(shí)常囑咐他的客戶，帶看時(shí)，盡量多看一會(huì)兒，“因?yàn)榭捶繒r(shí)間短，有些降價(jià)多的房主心態(tài)會(huì)受打擊”。

小王舉例，比如一套離地鐵1.2公里的大三房，3月掛牌價(jià)是980萬(wàn)。之前房主沒(méi)有調(diào)過(guò)價(jià)，但最近一個(gè)半月連降7次到了750萬(wàn)元。

這種“秒殺”價(jià)，雖然在短短一周吸引了20幾組客戶看房，但沒(méi)有任何一個(gè)客戶出價(jià)。“都想再看看”，這讓房主很受挫。

雖然價(jià)格跳水是急需賣(mài)房的個(gè)別業(yè)主行為，但對(duì)同一小區(qū)的其他掛牌房源有巨大傷害。

松江區(qū)一位中介人士介紹，今年3月，一個(gè)客戶以不到400萬(wàn)元的價(jià)格定下一套三房，當(dāng)時(shí)客戶首付不夠，與房主約定先支付20萬(wàn)元定金，6月再網(wǎng)簽。到了5月，客戶發(fā)現(xiàn)三房的價(jià)格降了50萬(wàn)元左右，隨即要求房主降價(jià)，否則便毀約。

楊浦區(qū)鞍山板塊的一位連鎖中介人士說(shuō)，雖然5年內(nèi)房齡的次新房掛牌價(jià)格還算堅(jiān)挺，但20年內(nèi)的次新房掛牌價(jià)普遍降了5%-10%，而“老破小”、“老破大”價(jià)格已經(jīng)逼近2020年。

掛牌量增加，成交量反而少了

購(gòu)房者陳東一度放棄了二手房，轉(zhuǎn)戰(zhàn)新房搖號(hào)。但她最近發(fā)現(xiàn)機(jī)會(huì)來(lái)了。

陳東的目標(biāo)是中環(huán)到外環(huán)間600萬(wàn)元左右的兩房或小三房，原本這個(gè)預(yù)算在二手房市場(chǎng)非常尷尬，但現(xiàn)在能看的房子突然多了起來(lái)，她決定先“緩一緩，再看看”。

閔行區(qū)古美板塊一家中介門(mén)店店長(zhǎng)表示，4-5月，帶看沒(méi)有顯著減少，但因掛牌量增加，原本客戶1-2個(gè)月就能成交，但現(xiàn)在客戶觀望心態(tài)加重，導(dǎo)致成交周期延長(zhǎng)。

從去年底其門(mén)店所在區(qū)域掛牌量一直維持在200套左右，今年3-4月突然飆升至400套，但4月僅成交30多套。

掛牌量增加了，成交量反而減少了。2月，其所在大區(qū)的11家門(mén)店業(yè)績(jī)超過(guò)1000萬(wàn)元，而4月，這一數(shù)字卻不到700萬(wàn)元?！敖?個(gè)月，掛牌量每周都在上漲”，小王說(shuō)，龍柏板塊掛牌房源有900多套，已經(jīng)達(dá)到近年最高位。

浦東世紀(jì)公園板塊的業(yè)主李翔，出于置換需要，今年2月掛牌了一套90年代兩房，掛牌價(jià)在同小區(qū)兩房中最低，但3個(gè)多月只帶看十幾組，沒(méi)有出價(jià)?！澳壳百I(mǎi)家既要樓層好、又要環(huán)境好、交通便利、精裝修，還要價(jià)格便宜”。

李翔感到被“刀麻”了，他說(shuō)，有些客戶報(bào)價(jià)不是用砍刀，“是直接上炸藥包，炸的你血肉模糊”。

5月中，李翔選擇在小紅書(shū)宣傳自己的房子，并找到有共同目標(biāo)的“盟友”，也見(jiàn)識(shí)到各種“努力”。

一位普陀的業(yè)主經(jīng)常去寺廟許愿，沒(méi)幾天真的把房賣(mài)出去了。他告訴李翔，雖然便宜50萬(wàn)元賣(mài)出，但已經(jīng)算“幸運(yùn)”。

這位許愿賣(mài)房的房主很慶幸，客戶是一個(gè)年輕女孩，看起來(lái)有錢(qián)又有沖勁。李翔和很多房主接龍留言：“接賣(mài)房運(yùn)”、“接優(yōu)質(zhì)客戶”。

10萬(wàn)套新房還在上市路上

在某社交平臺(tái)，一位上海房主形容：我們像一條繩子上的大閘蟹，下家賣(mài)了自己的房子來(lái)買(mǎi)我的房子，我賣(mài)了這個(gè)房子再去買(mǎi)我心儀的房子。

在當(dāng)前買(mǎi)方市場(chǎng)下，順利置換并非易事。

她的房子是浦西內(nèi)環(huán)一套2010年三房，小區(qū)掛牌多為兩房，南北通透的三房?jī)H有兩套。中介告訴她，這個(gè)戶型很快就能出手。

但2月掛牌至今，出價(jià)的人不多。她發(fā)現(xiàn)，性價(jià)比高還不夠，想要快速賣(mài)掉，就要大砍一刀，成為全區(qū)域中介力推的房源，“客戶不著急，都在等著撿漏”。

李翔決定徹底“躺平”，“讓急的人先賣(mài)”。

上述古美板塊店長(zhǎng)表示，像李翔這樣選擇躺平的業(yè)主不在少數(shù)，他介紹，板塊內(nèi)房源多，而且房齡比較老，很難受到購(gòu)房者青睞。而且，近兩年，該板塊新房供應(yīng)不斷，也對(duì)二手房市場(chǎng)空間造成擠壓。

古美板塊新房?jī)r(jià)格普遍在8萬(wàn)-9萬(wàn)元/平方米，次新房已漲至12萬(wàn)元/平方米以上，倒掛的差價(jià)吸引了“老破小”房主打新。高峰期，板塊內(nèi)80%的成交房源房主都是沖著“打新”去的。

但5月開(kāi)始，越來(lái)越多房主選擇撤牌，板塊內(nèi)掛牌量從400多套降至300多套。

撤牌的房主中，既有不著急置換的改善群體，也有等著下一輪“打新”的房主，還有少部分被套的投資客。這些投資客在2021年樓市上行階段以8萬(wàn)-11萬(wàn)元/平方米購(gòu)入了90年代的老房子，目前很多房源成交價(jià)格已經(jīng)跌破8萬(wàn)元/平方米。

一家房企的上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人明顯感覺(jué)到，今年3月開(kāi)始，其企業(yè)在上海的各個(gè)項(xiàng)目蓄客量、到訪量都在減少。

按照他的經(jīng)驗(yàn)，很大一部分原因是置換客戶顯著減少，總價(jià)700萬(wàn)元左右的項(xiàng)目，一些客戶需要賣(mài)掉自己300萬(wàn)元左右的房子進(jìn)行置換，但這個(gè)價(jià)位段屬于目前最難出手的一批。

而總價(jià)800萬(wàn)-1200萬(wàn)元的項(xiàng)目受到置換客戶減少的影響更大。更讓他感到擔(dān)心的是，置換群體的減少不僅會(huì)影響購(gòu)房周期，還會(huì)影響購(gòu)房信心。一旦二手房成交大幅萎縮，新房市場(chǎng)一定會(huì)受到?jīng)_擊和影響。

一家地產(chǎn)央企的上海營(yíng)銷負(fù)責(zé)人告訴經(jīng)濟(jì)觀察報(bào)，今年3月，他們一個(gè)外環(huán)附近的地鐵口項(xiàng)目，由于開(kāi)盤(pán)去化不理想，最終上了中介渠道，而此前，他們幾乎不與中介渠道合作。

數(shù)據(jù)顯示，從2022年開(kāi)始，上海新房供應(yīng)明顯走高，全年入市超9萬(wàn)套房源，創(chuàng)2016年以來(lái)最高水平。同時(shí)上海在2022年保持宅地高位供應(yīng)，這意味著，2023年還將有10萬(wàn)套左右新房上市。

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