湖南一老人買(mǎi)四套房均爛尾，老百姓如何捍衛(wèi)自己的血汗錢(qián)？

近日，湖南一老人買(mǎi)了四套爛尾樓，站在售樓處手足無(wú)措的視頻引發(fā)網(wǎng)友熱議。

有人覺(jué)得老人很可憐，可能一輩子的血汗錢(qián)都搭進(jìn)去了。也有人覺(jué)得，既然老人能夠一口氣買(mǎi)4套房，那么該行為算是一種投資，投資即存在風(fēng)險(xiǎn)，那么樓房爛尾也是風(fēng)險(xiǎn)之一，是老人應(yīng)該承受的。

【資料圖】

但是我們不妨思考一下，開(kāi)發(fā)商只是精準(zhǔn)爛尾了這位老人的四套房嗎？一旦產(chǎn)生爛尾情況，則是整個(gè)項(xiàng)目的爛尾，這背后是成千上萬(wàn)個(gè)家庭被拿走了血汗錢(qián)，卻住不到屬于自己的新房。到最后，業(yè)主錢(qián)房?jī)煽眨_(kāi)發(fā)商和銀行賺得盆滿缽滿。作為購(gòu)房人，我們能做的就是保證自己從源頭杜絕此類事情的發(fā)生，不買(mǎi)期房！但是，如果我們已經(jīng)不幸買(mǎi)到了爛尾樓，我們又該如何維護(hù)自己的權(quán)益呢？

通常情況下，爛尾之前都是有征兆的，例如：施工進(jìn)度緩慢、表演施工等。一旦發(fā)現(xiàn)自己買(mǎi)的房子要爛尾了，必須立刻展開(kāi)行動(dòng)，團(tuán)結(jié)一切值得團(tuán)結(jié)的業(yè)主，利用一切合法合規(guī)的法律手段。

第一，查清監(jiān)管資金情況。商品房預(yù)售制度下所有的預(yù)售房款必須存入專項(xiàng)的預(yù)售房款監(jiān)管賬戶，必須用于項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商建設(shè)，一直到徹底完工，只有在完工后才能用作它用。因此，若項(xiàng)目已經(jīng)銷售了大半，業(yè)主們支付的房款是遠(yuǎn)高于工程款的一般不會(huì)產(chǎn)生爛尾的情況。一旦產(chǎn)生爛尾，很有可能是資金監(jiān)管出了問(wèn)題。

此時(shí)，業(yè)主應(yīng)盡快通過(guò)政府信息公開(kāi)申請(qǐng)、自己銀行流水查詢等方式查清楚該項(xiàng)目的預(yù)售房款監(jiān)管情況，查看監(jiān)管賬戶上是否還有預(yù)售資金，以及開(kāi)發(fā)商收取的預(yù)售資金的用處等。此外，業(yè)主盡快提起相關(guān)的挪用預(yù)售房款資金查處申請(qǐng)，申請(qǐng)建委部門(mén)對(duì)這種違法行為進(jìn)行調(diào)查處理。若相關(guān)部門(mén)在規(guī)定的時(shí)間內(nèi)沒(méi)有履行相應(yīng)的職責(zé)，業(yè)主可以提起相關(guān)的行政訴訟，通過(guò)相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓。

第二，曲線救國(guó)。根據(jù)筆者的經(jīng)驗(yàn)，任何一個(gè)樓盤(pán)的開(kāi)發(fā)從立項(xiàng)、拿地、規(guī)劃許可，到施工、預(yù)售，再到規(guī)劃驗(yàn)收、竣工備案……需要30項(xiàng)以上的手續(xù)，業(yè)主可以通過(guò)信息公開(kāi)申請(qǐng)等方式挖掘更多的問(wèn)題，針對(duì)開(kāi)發(fā)商存在的違法違規(guī)行為向相關(guān)部門(mén)提起相關(guān)違法查處。若相關(guān)部門(mén)沒(méi)有在規(guī)定時(shí)間內(nèi)履行職責(zé)，業(yè)主可以通過(guò)行政訴訟的方式，通過(guò)相關(guān)部門(mén)對(duì)開(kāi)發(fā)商施壓，促使開(kāi)發(fā)商解決問(wèn)題。

第三，業(yè)主還可以視情況提起相關(guān)的逾期交房違約金的民事訴訟，追究相關(guān)的逾期交房違約金。如果違約責(zé)任約定得比較低，還可以要求按照在外租金和違約金的差額去主張損失。選擇這種維權(quán)方式，合同是至關(guān)重要的證據(jù)。同時(shí)，如果違約金過(guò)低，要追究額外損失的時(shí)候，在外租賃的租賃合同、租金收據(jù)、租金支付記錄都是很重要的證據(jù)，支付租金時(shí)盡量選擇采取轉(zhuǎn)賬的方式。

第四，強(qiáng)有力的組織至關(guān)重要。一個(gè)強(qiáng)有力的組織如同一支訓(xùn)練有素的軍隊(duì)，維權(quán)的隊(duì)伍要目標(biāo)明確、團(tuán)結(jié)一致、行動(dòng)迅速，才能以最快的速度結(jié)束這場(chǎng)沒(méi)有硝煙的戰(zhàn)爭(zhēng)，維護(hù)自身的權(quán)益。

第五，優(yōu)秀的業(yè)主代表十分重要。很多業(yè)主有維權(quán)的意識(shí)，但是不知道該做什么、怎么做。因此，則需要有業(yè)主代表，業(yè)主代表是大家的“代言人”，也扮演著類似領(lǐng)頭羊的角色。有不少維權(quán)失敗的原因就是業(yè)主代表不給力，業(yè)主代表叛變、或被收買(mǎi)。因此，業(yè)主代表一定是要有頭腦、人品好、有時(shí)間、愿意為大家付出的，并且業(yè)主代表通常不能只是一兩個(gè)人，一定要有多個(gè)，而且數(shù)量為單數(shù)，有利于做出決策。

第六，一定要有保密機(jī)制和反搭便車機(jī)制。維權(quán)過(guò)程中，如果沒(méi)有反搭便車機(jī)制，維權(quán)很有可能會(huì)走向失敗。隨著大家法律意識(shí)的提升，越來(lái)越多的人會(huì)產(chǎn)生維權(quán)意識(shí)，但是仍有一部分“聰明人”。他們選擇先觀望，等到其他業(yè)主們維權(quán)產(chǎn)生成效后，他們?cè)僬境鰜?lái)。因此，在我們團(tuán)隊(duì)辦理這類的案件的時(shí)候，在和購(gòu)房人建立委托關(guān)系前，我們會(huì)提出一個(gè)要求：業(yè)主必須先簽署保密協(xié)議和議事規(guī)則。如果業(yè)主不簽署這兩個(gè)文件，這個(gè)案子我們一定不會(huì)接。

第七，如果樓盤(pán)徹底爛尾了，沒(méi)有復(fù)活的可能，房子的狀態(tài)又根本沒(méi)法用，業(yè)主可以立刻起訴要求解除合同，返還購(gòu)房款。必要的時(shí)候，可以申請(qǐng)開(kāi)發(fā)商破產(chǎn)，在破產(chǎn)清算中行使業(yè)主基本債權(quán)優(yōu)先權(quán)。但若一個(gè)項(xiàng)目主體已經(jīng)完工的情況下，還是不建議解除合同，可以把盡量推動(dòng)復(fù)工作為第一目標(biāo)。

第八，如果樓盤(pán)前景還不錯(cuò)，相關(guān)的政府部門(mén)也很給力，可以多方協(xié)商，進(jìn)行重組或者另外要求一個(gè)新的開(kāi)發(fā)商接盤(pán)。

大多數(shù)家庭買(mǎi)一套房都是不易的，樓房爛尾對(duì)于開(kāi)發(fā)商來(lái)說(shuō)可能只是一個(gè)項(xiàng)目的失敗、一次投資的失利，但是對(duì)于諸多家庭來(lái)說(shuō)則是一個(gè)重大的轉(zhuǎn)折。因此，普通百姓在買(mǎi)到爛尾樓時(shí)，一定要快速反應(yīng)、迅速行動(dòng)，至少錢(qián)和房要守住一個(gè)。

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