許小樂：二手房掛牌量增加因換房需求，并非“降價(jià)拋售”

中新經(jīng)緯6月10日電 題：二手房掛牌量增加因換房需求，并非“降價(jià)拋售”

作者 許小樂 貝殼研究院首席市場(chǎng)分析師

許小樂

【資料圖】

近期，市場(chǎng)上流傳一些對(duì)房地產(chǎn)市場(chǎng)的看法較為悲觀，一定程度上讓部分消費(fèi)者與行業(yè)人士感到困惑。比如有觀點(diǎn)認(rèn)為，目前樓市的二手房掛牌量激增，表明業(yè)主正在大量拋售，房產(chǎn)價(jià)格將會(huì)出現(xiàn)大幅下跌。

我們貝殼研究院通過調(diào)研梳理發(fā)現(xiàn)，當(dāng)前市場(chǎng)上的二手房掛牌量增加主要是來自于購(gòu)房者的換房需求，并非是“降價(jià)拋售”。

數(shù)據(jù)顯示，目前貝殼平臺(tái)上二手房在售房源量的確出現(xiàn)了增加。截至5月底，重點(diǎn)50城二手房在售房源量比2022年同期增加了17%。我們分析掛牌房源結(jié)構(gòu)發(fā)現(xiàn)，這并不能代表市場(chǎng)出現(xiàn)了拋售行為。

第一，掛牌增加并沒有出現(xiàn)大幅降價(jià)潮。所謂“拋售”，是為盡快達(dá)成交易而降價(jià)的行為，必然伴隨著價(jià)格不正常下跌。但從掛牌的情況看，掛牌量增加同時(shí)掛牌均價(jià)明顯下跌的城市只有極個(gè)別，類似城市的房地產(chǎn)市場(chǎng)本身下行壓力較大，絕大部分城市的二手房掛牌均價(jià)相對(duì)穩(wěn)定。

從掛牌結(jié)構(gòu)上看，房齡在20年以上的“老破小”比例快速上升，導(dǎo)致掛牌均價(jià)水平下跌，而一些5年以內(nèi)的次新房掛牌價(jià)格還在上漲。

圖1：重點(diǎn)50城二手房新增掛牌均價(jià)走勢(shì) 資料來源：貝殼研究院

第二，二手房掛牌量增加的真正原因是購(gòu)房者置換需求。從市場(chǎng)規(guī)律看，二手房成交與掛牌同步性較高。一季度新增掛牌量明顯快速上升的城市，如廣州、成都等，恰恰也是二手房交易較活躍的城市。

根據(jù)我們對(duì)經(jīng)紀(jì)人調(diào)研，上海、北京等城市改善換房需求占比超過七成，多數(shù)二線城市換房需求占比超過五成，多數(shù)消費(fèi)者選擇“先賣再買”導(dǎo)致二手房新增掛牌量在短時(shí)間內(nèi)增加。

事實(shí)上，4月以來二手房交易需求減少，新增掛牌速度也同步回落，4-5月與一季度的月均成交量相比，重點(diǎn)50城新增掛牌量減少10%。

圖2：典型城市二手房新增掛牌量與成交量走勢(shì) 資料來源：貝殼研究院

第三，當(dāng)前二手房掛牌增速仍處于合理區(qū)間。截至2023年5月末，重點(diǎn)50城二手房在售房掛牌量同比增長(zhǎng)17%。2021年以來，各月掛牌量同比增速多數(shù)在15%-17%之間。2023年同比增速與前兩年基本持平，屬于存量市場(chǎng)自然擴(kuò)容的結(jié)果。

從國(guó)內(nèi)外住房發(fā)展階段看，新房數(shù)量減少、二手房數(shù)量不斷累積擴(kuò)容是共同的歷史趨勢(shì)。前幾年建成成交的大量新房進(jìn)入二手房市場(chǎng)，但遇到目前銷售減弱，供需節(jié)奏差的市場(chǎng)況，從而導(dǎo)致目前市場(chǎng)供給數(shù)量較多。

需要重點(diǎn)指出的是，二手房掛牌量與新房庫(kù)存并不等同，房企需要將庫(kù)存出清來收回現(xiàn)金流，但二手房掛牌是永續(xù)的，買房就要賣房，在二手房交易越來越成為主流的市場(chǎng)中，只看二手在售房源量并不能得出市場(chǎng)供給過多的結(jié)論。

與市場(chǎng)調(diào)整相對(duì)應(yīng)的是，旨在促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)健康發(fā)展的措施仍在持續(xù)發(fā)力。各城市落實(shí)“一城一策”，在減少行政性限制、降低信貸成本、提高公積金支持等方面多措并舉，對(duì)于部分剛性和改善性需求釋放發(fā)揮了積極作用。

隨著限貸政策放松，消費(fèi)者貸款成數(shù)在提升，貝殼研究院數(shù)據(jù)顯示，全國(guó)重點(diǎn)城市的商業(yè)銀行貸款成數(shù)提升到61%。應(yīng)當(dāng)說，前期政策效果發(fā)揮需要時(shí)間。我們判斷，隨著市場(chǎng)進(jìn)一步演變和預(yù)期企穩(wěn)，政策工具優(yōu)化將會(huì)進(jìn)一步釋放出改革紅利。

圖3：重點(diǎn)60城二手房貸款成數(shù) 資料來源：貝殼研究院

注：貸款成數(shù)指商貸按揭貸款額與房屋成交額的比值

綜上所述，當(dāng)前市場(chǎng)短期回落，交易量、價(jià)格呈周期性波動(dòng)態(tài)勢(shì)，是長(zhǎng)短期因素疊加的綜合反映，我們相信市場(chǎng)終將向需求中樞回歸，全年市場(chǎng)整體保持溫和修復(fù)。(中新經(jīng)緯APP)

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