“我是受損方，為何要罰息？”江西987戶爛尾房業(yè)主斷供被銀行起訴

每經(jīng)記者：劉頌輝????每經(jīng)編輯：易啟江,陳夢妤

(相關資料圖)

自987戶業(yè)主因所購期房爛尾停貸斷供一段時間后，江西南昌新力城再起銀行與業(yè)主的司法紛爭。

近日，《每日經(jīng)濟新聞》記者（以下簡稱每經(jīng)記者）在距離南昌西站不遠的新力城小區(qū)里看到，工人穿梭著忙碌，眾多業(yè)主正前來工地“探班”。

小區(qū)加緊施工，48歲的彭知南終于看到交房的曙光。這里曾停工一年多，去年下半年，他與新力城其他986戶業(yè)主決定對銀行方面停貸斷供，直至樓盤正式交房。

今年3月，新力城的業(yè)主聊天群里陸續(xù)出現(xiàn)有人被銀行起訴的消息，彭知南于4月初也收到南昌市紅谷灘區(qū)法院關于金融借款合同糾紛的傳票。

原告中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行訴稱，被告未能按時還房貸，應該立即清償貸款本金98.7萬余元，加上逾期利息、罰息、復利和律師費共計約102萬元。

這讓彭知南感到忐忑又憤懣。忐忑的是，若敗訴，去哪湊齊102萬？憤懣的原因，他在答辯狀中認為，銀行在樓房封頂前違規(guī)將資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商，更沒有盡到建設資金?？顚Ｓ玫谋O(jiān)督責任，導致本應受到嚴格監(jiān)管的建設資金被開發(fā)商挪用。到頭來，小區(qū)停工爛尾，他不僅沒拿到房，還被銀行給告了，落下征信不良的記錄。

▲打款記錄顯示，銀行轉(zhuǎn)賬給運發(fā)實業(yè)的時間為2020年1月16日，業(yè)主據(jù)此判斷“銀行在樓房封頂前違規(guī)將資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商” 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

不過，今年5月，反轉(zhuǎn)出現(xiàn)了。除了對新力城1戶業(yè)主的訴訟判決銀行方面勝訴，其余的訴訟或延期開庭，或被涉事銀行撤訴。

南昌市新建區(qū)住房保障中心相關負責人透露：“有關方面開會協(xié)調(diào)過了，在11月30日新力城交房之前，銀行的起訴不會被通過。不過交付之后，法院將不再支持業(yè)主的停貸理由?！?/p>

停貸業(yè)主們遭到起訴后反應如何？相關訴訟為何又得以暫停？停貸樓盤逾期后能否如期交付？爛尾風波能否順利平息？每經(jīng)記者日前趕赴南昌展開了調(diào)查。

無奈停貸

乘車從江西著名景點滕王閣出發(fā)，往西南方向沿著南昌大橋穿過寬廣的贛江，大約30分鐘后就能看到一排高層住宅。住宅樓前的廣場上，大理石地磚破損，墻上“新力城”三個字已殘缺不全。

▲新力城住宅樓前的廣場上，地磚破損圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

2019年底，老家在江西豐城的楊金梁，在新力城二期購買了一套90平方米左右的商品房，合同約定2021年11月30日帶裝修交付。

沒想到，小區(qū)建設一直拖到現(xiàn)在，中途還陷入停工。

據(jù)悉，南昌新力城建筑面積約75萬平方米，總戶數(shù)4459戶。項目一期大部分已交房入住，二期全部未完工，逾期未交房超過3200戶。

今年5月上旬的一個工作日，每經(jīng)記者在新力城二期現(xiàn)場看到，裝修工程隊的工人不多，高層住宅樓共有33層，電梯沒正式運行。楊金梁一邊爬上7樓看自己新房的裝修情況，向工人打聽建設進度，一邊幫同樓棟的業(yè)主鄰居拍攝視頻，大家相互交流。

“最近進度看起來還行，只是這兩天好像沒怎么運送材料，不是好兆頭?！睏罱鹆褐钢鴺窍抡f。在他的背后，樓道間和架空層還處于毛坯狀態(tài)，電線在地上裸露著，有些樓層的地磚、門、墻面和吊頂已完工。

據(jù)楊金梁回憶，新力城是當時南昌商品房市場上銷售比較俏的樓盤。由于靠近高速公路和地鐵口，買房競爭十分激烈，很多人從南昌周邊的豐城、高安和九江等地趕過來選房。

▲新力城靠近南昌地鐵4號線。圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

45歲的他，在豐城一家藥廠從事藥品銷售工作。如果不出意外，原本計劃以這套房為起點，開啟省會大城市的發(fā)展之路，為此，他投入的首付款和已還貸金額加起來接近50萬元。

新力城停工一年多后，2022年8月，業(yè)主們聯(lián)合發(fā)出強制停貸告知書，楊金梁迫于生活壓力也停貸半年多。據(jù)知情人士介紹，新力城的停貸戶數(shù)最高時達987戶，約占已售出逾期未交房戶數(shù)的二分之一（部分公寓房源未售出）。

“每月家庭開支大，小孩讀書要用錢，工作受到影響，收入減少。以前家庭收入過萬，現(xiàn)在少了一半，還要還房貸5000多元。”楊金梁一邊向每經(jīng)記者訴苦，一邊考慮著，如果今年再不交房，只能繼續(xù)停貸。

每到周末就有人相約去新力城“探班”，小區(qū)新建哪些設施，建筑材料用了多少，哪棟樓開始裝入戶門，他們了若指掌。

新力城小區(qū)位于新建區(qū)九龍湖龍興大街與茅山路交匯處，4年前，這一帶滿是荒地和水田，自從建地鐵后，周邊迅速上馬房地產(chǎn)項目鴻海城、新力鈺瓏灣和新力龍灣等。其中，鴻海城也在中途停工，至今未交房。

▲圖為今年5月7日拍攝的鴻海城 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝 攝

67歲的本地人吳讓輝是新力城的保安。據(jù)他介紹，目前是全面趕工期，收尾工作在馬不停蹄地展開。一位留守在鴻海城的工作人員介紹，項目的住宅部分也在趕工期，搞綠化和室內(nèi)裝修，安裝電表箱、地磚等，目標是在6月30日之前完成竣工驗收，“另外幾塊地皮打完地基，開發(fā)商沒錢再建了?！?/p>

銀行追債

據(jù)南昌市新建區(qū)住房保障中心介紹，在南昌爛尾樓停貸事件中，新力城是第一個出現(xiàn)銀行起訴業(yè)主的樓盤。

每經(jīng)記者在南昌輾轉(zhuǎn)找到了第一位遭起訴且收到判決書的新力城業(yè)主。據(jù)該位業(yè)主介紹，南昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司以金融借款合同糾紛為由提起訴訟，今年3月23日上午在南昌市紅谷灘區(qū)法院衛(wèi)東法庭第二審判庭開庭。

“收到傳票后，我們家沒來得及準備，只帶個身份證就去參加庭審。沒經(jīng)歷過官司，不知道如何應答，結果被銀行勝訴。一個禮拜后，判決書就寄到了家里。”該位業(yè)主介紹，2020年12月18日，其與南昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司簽訂《個人購房借款/擔保合同》，借款金額116萬元，2022年5月20日開始逾期，截至2023年3月27日，欠借款本金110.5萬元，利息（含罰息、復利）49158.65元。

南昌農(nóng)村商業(yè)銀行股份有限公司訴稱，因上述業(yè)主拖欠借款未按時歸還，應該清償本金110.84萬元及利息，共計113.9萬元；由被告支付律師代理費1萬元以及案件受理費等。

最終法院判決，業(yè)主在10日內(nèi)償還原告已到期本金32222.2元、利息49158.65元，以及從2023年3月28日起至實際清償之日止按合同約定標準計算的利息、罰息和復利；償還原告律師費1萬元；承擔案件受理費7570元；駁回原告其他訴訟請求。

圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝翻拍

6月8日，該位業(yè)主告訴每經(jīng)記者，目前，她已服從判決向銀行支付了1萬多元。剩下的錢，法院方面并沒有來催促執(zhí)行。

上述業(yè)主在南昌做保姆工作，丈夫是一名貨車司機。去年上半年，因為疫情緣故，丈夫和大兒子沒有工作，小的孩子在讀高中，家庭收入銳減，加上一個月8000多元房貸和2000多元房租，使得他們經(jīng)濟狀況陷入困境。

起初，她因為惹到官司，擔心得幾個晚上沒睡好覺，期間還丟掉一份工作?！案杏X自己欠了錢，不敢和其他鄰居說，到后面才發(fā)現(xiàn)大家都收到了銀行的起訴書?！?/p>

從事教師行業(yè)的董天易在接到紅谷灘區(qū)法院的電話，得知銀行將自己告上法庭時，感到震驚和害怕。

2020年10月1日，董天易舉一家三代之力在新力城二期購得33棟一套125平方米的房，約定按裝修房交付，總價約150萬元，商業(yè)貸款120多萬元。彼時，他正在南昌讀研究生，對南昌、對未來抱有無限的憧憬。

誰知買房一年后，新力集團的爆雷消息傳出，新力城項目停工。董天易堅持還貸到當年9月，迫于生活壓力，也加入停貸大軍。董天易向每經(jīng)記者坦言，停貸屬于萬般無奈之舉，如果順利交房，自己絕對不會欠銀行的錢。

迎來轉(zhuǎn)機

業(yè)主停貸斷供惹官司，經(jīng)過3月份一位業(yè)主敗訴，4月份有兩三位業(yè)主相關訴訟開庭后，5月迎來一絲轉(zhuǎn)機。

彭知南清楚地記得，5月9日這天，南昌天氣炎熱，他按照傳票的時間趕到南昌市紅谷灘區(qū)法院衛(wèi)東法庭，4位得知消息的新力城業(yè)主也到現(xiàn)場旁聽。他們中有人為此特意向公司請了假。

彭知南本不愿走上法庭，他曾與銀行方面溝通做出讓步，愿意主動將暫停半年的房貸和利息補齊，由銀行方面刪除他的不良征信記錄。但是，后者要求繳納罰息、復利和訴訟費，合計3萬多元。

“我本是受損方，房沒交付，為何要另外罰息？”彭知南于是拒絕與銀行方面和解，他將傳票和起訴書打印成冊，自己查資料學習撰寫答辯狀，并找來可以證明銀行、開發(fā)商涉嫌違規(guī)的文件，做好在法庭與銀行方辯訴的準備。

那天上午10時40分，約定的開庭時間過去10分鐘，衛(wèi)東法庭第四審判庭仍空無一人。彭知南四處詢問才知道，當天的庭審延期，法官和銀行方均沒有到場，原因是“被告另一方運發(fā)實業(yè)沒有接收傳票”。

這是彭知南相關訴訟第二次延期開庭，另有不少業(yè)主被起訴而沒有通知開庭。在場的業(yè)主開始懷疑，銀行方面只是先試著送四五戶業(yè)主上法庭，催促業(yè)主恢復還貸。金融借款合同糾紛的官司數(shù)百起，若全都開庭可不現(xiàn)實。

彭知南認為，當初樓盤爛尾停工，自己為了及時止損，不得已采取自救措施、暫緩還貸，不屬于主動違約。而銀行方面有錯在先，沒有將購房貸款轉(zhuǎn)入指定的監(jiān)管賬戶，而是轉(zhuǎn)入開發(fā)商在銀行另行設立的其他一般賬戶。

他在應訴答辯狀里表示，銀行方面在撥付建設工程進度資金的過程中，背離了建設工程進度，在樓房封頂前違規(guī)將資金轉(zhuǎn)給開發(fā)商，沒有盡到建設資金?？顚Ｓ玫谋O(jiān)督責任，導致本應受到嚴格監(jiān)管的建設資金被挪用，最終導致房屋爛尾。

每經(jīng)記者在其提供的商品房貸款合同上看到，“借款人授權貸款人將貸款資金從上述賬戶劃付至如下交易賬戶”一欄，字跡與合同中的其他字跡不同，寫著“936”開頭的郵儲銀行賬號。

圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

彭知南稱，當初簽合同時這一欄是空缺的，等合同蓋完章拿到后才發(fā)現(xiàn)空缺處已填上了936開頭的這個賬號，這一賬號不是預售款監(jiān)管賬號。

而合同中另一條約定的預售資金監(jiān)管賬號則是民生銀行630開頭的賬戶。

這是彭知南一家在南昌的第二套房，妻子堅持買下欲留給孩子。不料，如今竟成為最后悔的事，家里人為此不止一次吵架。

6000多元房貸幾乎是彭家月收入的二分之一，兩個孩子在上中學，每月的補課費需5000多元。今年3月份，家里一臺舊轎車被妻子撞壞，面對高額的維修費，彭知南索性以6000多元賣掉，之后沒有再買車。

業(yè)主們收到傳票，開庭卻延遲，是什么原因？記者聯(lián)系上中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行的代理律師——江西秦風律師事務所律師巫龍堅。她表示，自己對此類安排不知情，業(yè)主是否開庭均以法院的傳票為準，銀行方面是否將繼續(xù)起訴，自己也不甚了解。

中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行一位負責人則回應道，業(yè)主停貸斷供觸發(fā)違約，不按合同正常還款履行約定義務，根據(jù)銀行的政策流程理應走訴訟程序。銀行屬于被違約的一方，走司法途徑符合常理。但是，政府和法院下一步如何處理，具體尚不清楚。

“銀行不存在預售資金不放到監(jiān)管賬戶的違規(guī)問題，誰說的就拿出證據(jù)來。”該位負責人表示。

每經(jīng)記者聯(lián)系多位未被通知開庭的新力城業(yè)主，通過查詢江西法院審判綜合服務平臺發(fā)現(xiàn)，中國郵政儲蓄銀行股份有限公司南昌市分行起訴業(yè)主、江西運發(fā)實業(yè)有限公司的金融借款合同糾紛案已于5月15日結案。

新力浮沉

新力城由新力控股（集團）有限公司（以下簡稱新力地產(chǎn)）投資開發(fā)，今年4月13日，新力地產(chǎn)在港交所被強制摘牌，結束了1246天的資本征程，是房企出現(xiàn)債務風波以來首家被港交所取消上市地位的內(nèi)地企業(yè)。

新力地產(chǎn)的興起與墜落令人唏噓。

這家開發(fā)商僅在成立第9年就以驚人的速度從江西出發(fā)登陸上海，被市場冠以“江西地產(chǎn)一哥”“中國最年輕上市房企”“千億黑馬房企”等名號。公司創(chuàng)始人張園林在44歲時成為江西地產(chǎn)首富，躋身《2020福布斯中國400富豪榜》。

縱觀國內(nèi)房地產(chǎn)行業(yè)，首家銷售額突破千億規(guī)模的萬科用了26年時間，碧桂園用時21年，綠地用時20年。新力地產(chǎn)僅用10年就突破千億銷售規(guī)模，沖進全國房企TOP30行列。購房業(yè)主們回憶，當時新力在南昌是絕對的大品牌開發(fā)商，以至市場有“南昌人就要有一套新力房子”的說法。

憑借“高杠桿、高負債、高周轉(zhuǎn)”的“三高”模式，新力地產(chǎn)在房地產(chǎn)“白銀十年”一路狂奔。為了擴大規(guī)模，新力地產(chǎn)號稱新項目在“120天啟動開發(fā)、180天達到預售標準”。

“盛極而衰，盈滿則虧”。2020年，房地產(chǎn)市場進入下行通道，舉債擴張的新力地產(chǎn)很快便爆發(fā)了流動性危機。銷售規(guī)模下滑帶來了連鎖反應：債務逾期，人員流失，股票停牌和財報難產(chǎn)。美麗的泡沫被刺破后，張園林的“三高”模式再也維持不下去了。

▲南昌新力城墻上的字已有些殘缺 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

北京市房地產(chǎn)法學會常務副會長兼秘書長趙秀池表示，我國的房地產(chǎn)業(yè)對經(jīng)濟增長、財政收入、就業(yè)、住房問題的解決等都做出了巨大貢獻，房地產(chǎn)的快周轉(zhuǎn)模式在過去已經(jīng)成為常態(tài)。但房地產(chǎn)業(yè)的經(jīng)營風險、政策風險、經(jīng)濟周期風險等還是很大的。

趙秀池認為，房企一方面要苦練內(nèi)功，保交樓保質(zhì)量，守信經(jīng)營，生產(chǎn)適銷對路的產(chǎn)品；另一方面可以采取兼并重組、合作開發(fā)、抱團取暖等形式解決當前困難；更為重要的是，各城市政府也要根據(jù)各地情況因城施策、因區(qū)施策、一樓一策，采取有力措施調(diào)整限購限價限貸限售政策，提振市場的購房需求，促進樓市回暖。

“黑馬失蹄”的新力地產(chǎn)，如今的工作重點之一落在“保交樓”任務上。今年1月6日，新力控股官微發(fā)布消息稱，公司在2022年排除萬難共交付房屋近3萬套，包括武漢新力城、惠州新力花園等。

一位接近新力集團的人士向每經(jīng)記者介紹，新力地產(chǎn)雖然從港交所退市，失去重要的融資渠道，但是公司內(nèi)部的信息傳達通暢，上海總部辦公樓又簽了5年租約。

“張園林仍在集團做主要決策，定期到上海總部開會，主持工作。他在努力盤活公司資產(chǎn)，償還各項債務。”上述人士說，目前，公司除了有尾盤在銷售，還有土地待開發(fā)，“上?？偛考s40人辦公，區(qū)域團隊繼續(xù)運作，南昌新力中心繼續(xù)作為大本營，地產(chǎn)和物業(yè)板塊在大樓里辦公?！?/p>

南昌新力中心 圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

探路停貸糾紛

目前，南昌各方關注并重視新力城項目的建設，前述南昌市新建區(qū)住房保障中心負責人介紹，幾次有關新力城業(yè)主金融合同糾紛案件開庭，自己都趕到現(xiàn)場旁聽，全力協(xié)助購房者解決問題。

該負責人表示，在新力城未交房之前，法院方面駁回主要銀行單位的訴求。不過，一旦樓盤達到交付條件，業(yè)主們領到鑰匙，必須及時還貸，“經(jīng)過溝通得知，被起訴通知開庭的購房者，法院駁回訴訟，不會判決，對大家的利益不會造成損害?！?/p>

“新力城作為江西省重點‘保交樓’項目，正在抓緊完成掃尾工作。目前，施工進展順利，現(xiàn)場最多的時候有900多名工人作業(yè)，今年將完工交付?！痹撐回撠熑吮硎荆ㄔ悍矫鎸Π讣膶徖硎种斏?，“鴻海城等類似項目，同樣會采取這種處理方式。”

鴻海城現(xiàn)場圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

“保交樓”涉及的商品房樓盤大多是由于開發(fā)商資金不足而導致逾期交付，為破解保交樓工作難題，去年8月29日，由央行指導，國家開發(fā)銀行、中國農(nóng)業(yè)發(fā)展銀行等政策性銀行推出2000億元“保交樓”專項借款。該筆專項借款封閉運行、?？顚Ｓ?，專項用于支持已售逾期難交付住宅項目加快建設交付。

在這之后，保交樓專項借款在鄭州、洛陽、開封、沈陽和哈爾濱等城市加速落地。

據(jù)南昌本地媒體今年2月報道，全市“保交樓”相關項目共計41個，其中38個項目已經(jīng)正常復工復產(chǎn)，期間完成工程投資額10.47億元。南昌市共申請“保交樓”國家專項借款17.5億元，已向相關區(qū)（縣）專用賬戶撥付約13.14億元，第二批專項借款也在申請當中。

目前，新力城已借到“保交樓”專項借款2.243億元，南昌市從住建、公安、法院、稅務等職能部門和項目所在街道，抽調(diào)專人組成工作專班，成功追回紹興中院凍結的1.99億元監(jiān)管資金，兩筆資金合計4億多元，推動工程整體恢復運轉(zhuǎn)。

國內(nèi)關于銀行起訴爛尾樓停貸業(yè)主已不鮮見，相關案例比如浙江省嘉興市中級人民法院2022年2月14日判決爛尾樓購房者不用繼續(xù)償還剩余貸款，由開發(fā)商承擔，并且退還首付款及還貸本息。

▲新力城旁邊的其他樓盤圖片來源：每經(jīng)記者 劉頌輝攝

新力城業(yè)主與郵政儲蓄銀行方面的金融借款合同糾紛案件顯示“結案”狀態(tài)，南昌市紅谷灘區(qū)法院一位負責新力城金融借款合同糾紛的承辦法官今（6月12日）表示，彭知南（化名）的案件于5月15日結案，是因為銀行向法院提交了撤訴申請。原告申請撤訴，所以后續(xù)沒有走開庭流程。

北京市盈科（南昌）律師事務所律師徐浩表示，今年4月20日，最高人民法院印發(fā)了《關于商品房消費者權利保護問題的批復》。根據(jù)相關批復內(nèi)容，在房屋不能交付且無實際交付可能的情況下，商品房消費者主張價款返還請求權優(yōu)先于建設工程價款優(yōu)先受償權、抵押權以及其他債權的，人民法院應當予以支持。

“大概率因為上述文件的施行，讓原告方面察覺到繼續(xù)起訴的勝算不大，因而選擇撤訴處理?！毙旌普J為，購房者們被逾期交房，還被銀行起訴，本身并不合理。

從業(yè)主敗訴到銀行撤訴，這場發(fā)生在南昌的一系列拉鋸戰(zhàn)，無疑牽動全國其他停貸旋渦中的“新力城們”的神經(jīng)，同時影響背后的每個家庭。

（應受訪人要求，文中彭知南、楊金梁、董天易均為化名）

記者手記|南昌為處理爛尾停貸事件做出了富有成效的探索

剝開事件的內(nèi)核，停貸官司背后是一個個真實而窘迫的故事。

在江西采訪路上，我遇到過滿臉皺紋的六旬父親、聲音疲倦的中年母親，還有剛走上工作崗位的上班族。他們的職業(yè)跨度大，有醫(yī)務工作者，普通勞動者，也有公務人員，普通勞務工作者居多。

在這之前，他們大多認為這輩子不會和法院打交道。從中小城市到省城買房，他們打扮干凈利落，本該成為親戚間的驕傲。然而實際上，月薪6000元的個人，要背負8000元的家庭還款壓力。收不到房的情況下，另得支付租房費用。超額的開支，讓他們家庭捉襟見肘。

記得一位采訪對象哭訴：“自古以來都是“一手交錢，一手交貨”。為什么我們的錢付出去，承受了還債壓力卻無房可??？”“整個過程，開發(fā)商有錯，銀行有錯，我們沒有做錯。如果有錯，唯有買錯了樓盤?！?/p>

房貸糾紛不應是冰冷式的判定。值得欣慰的是，新力城的進展，顯現(xiàn)了當?shù)赜嘘P各方為處理停貸糾紛做出了富有成效的探索。

我們希望與新力城一樣的爛尾樓盤順利復工，早日交樓。

記者|劉頌輝

編輯|易啟江 陳夢妤

視覺|鄒利

視頻編輯|步靜

排版|易啟江

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