“負(fù)首付”房靠不靠譜？

據(jù)媒體報(bào)道，近期深圳一些房產(chǎn)銷售在社交平臺(tái)發(fā)布“負(fù)首付”50萬(wàn)元買學(xué)區(qū)房的廣告。引發(fā)業(yè)內(nèi)關(guān)注。

有律師分析其中暗藏法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)則發(fā)文，禁止參與或協(xié)助“買房負(fù)首付”“零首付”等違規(guī)違法行為。

求證

(資料圖)

廣告帖已刪，片區(qū)中介稱不能操作“負(fù)首付”

涉事的“負(fù)首付”房子，是位于深圳羅湖的一套評(píng)估價(jià)為570萬(wàn)元的房源，業(yè)主以520萬(wàn)元的低價(jià)出賣。買家可以在銀行貸570萬(wàn)元全款買這套房子，還剩下50萬(wàn)元裝修。該套房源的代理中介表示該套房源是回遷房，業(yè)主房子很多拿出來(lái)低價(jià)賣。那么該事件是真實(shí)的嗎?

5月25日，南都灣財(cái)社記者在小紅書(shū)平臺(tái)找到房產(chǎn)中介發(fā)布的“負(fù)首付”50萬(wàn)元的廣告帖，但向發(fā)帖者提問(wèn)后不久該帖即被刪除。

根據(jù)網(wǎng)傳的截圖，南都灣財(cái)社記者在相關(guān)中介平臺(tái)找到同樣戶型圖的房源，該房源是位于羅湖的觀山瑞苑，房源是面積105㎡的3室2廳2衛(wèi)。

南都灣財(cái)社記者隨后詢問(wèn)了平臺(tái)置業(yè)顧問(wèn)有關(guān)該房源的情況，以及網(wǎng)傳信息是否準(zhǔn)確。多名中介向南都灣財(cái)社記者表示并不存在高評(píng)估價(jià)貸款的情況，有中介承認(rèn)了該戶型確實(shí)有520萬(wàn)總價(jià)的房源放出，是小區(qū)最便宜的一套，而且裝修好了，但只能按照成交價(jià)貸款。

“觀山瑞苑沒(méi)有指導(dǎo)價(jià)，只能按照成交價(jià)貸款，做不了高評(píng)估價(jià)?！边€有中介向記者直言，一直都不能做高評(píng)估價(jià)，只能按成交價(jià)貸款。

律師

操作風(fēng)險(xiǎn)大易引發(fā)糾紛 已代理過(guò)很多類似案件

廣東華商律師事務(wù)所周爭(zhēng)鋒律師在接受南都灣財(cái)社記者采訪時(shí)指出，“負(fù)首付”在現(xiàn)實(shí)中存在的問(wèn)題是:

第一，銀行要嚴(yán)查首付款的來(lái)源，一旦發(fā)現(xiàn)購(gòu)房者沒(méi)有能力購(gòu)買房子，或者說(shuō)流水不夠的話，銀行拒絕審批貸款，購(gòu)房者貸款不能批下來(lái)便構(gòu)成違約。

第二，如果不是采用按揭貸款的“高評(píng)高貸”，而是采用抵押貸的方式。前面仍然需要先辦理過(guò)戶，過(guò)戶完成以后購(gòu)房者再去辦理抵押貸款?，F(xiàn)在是要求過(guò)完戶以后半年才能辦理抵押貸款，那么過(guò)完戶到辦理抵押貸款的中間便可能產(chǎn)生例如資金成本增加的風(fēng)險(xiǎn)。

第三，對(duì)出賣人而言，買受人可能在過(guò)完戶以后，害怕被銀行追究相應(yīng)的法律責(zé)任，或者說(shuō)和墊資公司發(fā)生糾紛，不愿意承擔(dān)前面高額的費(fèi)用，故意不去辦理抵押登記，導(dǎo)致出賣人收不回房款。

“如果過(guò)戶以后，買受人不向貸款銀行辦理抵押登記手續(xù)，出賣人的合同目的不能實(shí)現(xiàn)。房產(chǎn)有可能被買受人再通過(guò)其他方式過(guò)戶給別人或者抵押給其他自然人和小貸公司引發(fā)糾紛?！敝苈蓭煾嬖V記者，其作為代理律師已經(jīng)代理過(guò)很多類似案件，這也是二手房詐騙案件的高發(fā)區(qū)。

監(jiān)管

市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)文嚴(yán)禁“負(fù)首付”“零首付”

5月26日，深圳市房地產(chǎn)中介協(xié)會(huì)發(fā)布《關(guān)于禁止參與/協(xié)助“買房負(fù)首付”、“零首付”等違規(guī)違法行為的鄭重提示》(以下簡(jiǎn)稱《提示》)。

《提示》指出，近日，有媒體報(bào)道“買房現(xiàn)負(fù)首付”相關(guān)新聞，反映深圳出現(xiàn)以“首付分期”、“裝修貸”等形式誘導(dǎo)購(gòu)房者購(gòu)房的違法違規(guī)行為。

“買房負(fù)首付”，到底哪里違規(guī)違法?《提示》表示，“買房負(fù)首付”已違反國(guó)家相關(guān)金融信貸政策，2017年住建部、央行、銀保監(jiān)會(huì)聯(lián)合印發(fā)《關(guān)于規(guī)范購(gòu)房融資和加強(qiáng)反洗錢工作的通知》嚴(yán)禁房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)企業(yè)、房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)違規(guī)提供購(gòu)房首付融資、首付分期和變相首付墊資。

同時(shí)《提示》還要求各房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員應(yīng)嚴(yán)格遵守國(guó)家“房住不炒”的定位，嚴(yán)格內(nèi)部相應(yīng)業(yè)務(wù)管理，并應(yīng)由即日起開(kāi)展自查自糾工作，禁止以任何形式參與/協(xié)助此類以“負(fù)首付”或首付分期為噱頭的房源宣傳和銷售代理行為。

對(duì)于違規(guī)行為的懲處，深房中協(xié)指出如發(fā)現(xiàn)深圳市房地產(chǎn)中介機(jī)構(gòu)、從業(yè)人員存在違規(guī)銷售宣傳或?yàn)橄M(fèi)者違規(guī)購(gòu)房貸款提供咨詢、協(xié)助的，深房中協(xié)將立即報(bào)送行政主管部門依法依規(guī)查處。同時(shí)，深房中協(xié)也將依據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)從業(yè)規(guī)范》等規(guī)定進(jìn)行自律懲戒，嚴(yán)重者還將根據(jù)《深圳市房地產(chǎn)中介行業(yè)黑名單暨企業(yè)風(fēng)險(xiǎn)警示人員名單實(shí)施辦法》列入行業(yè)黑名單，并向社會(huì)做相應(yīng)通報(bào)。

聚焦A

“零首付”暗藏法律和財(cái)務(wù)風(fēng)險(xiǎn)

據(jù)了解，在實(shí)際操作過(guò)程中，賣方提供首付分期、做高房?jī)r(jià)等途徑。在做高房?jī)r(jià)的過(guò)程中，賣方還可能和購(gòu)房人簽訂“陰陽(yáng)合同”。

業(yè)內(nèi)人士透露，為順利實(shí)施“零首付”“低首付”，有些賣方還可以和投資者簽訂兩份合同:一份以實(shí)際房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者的真實(shí)購(gòu)房?jī)r(jià)格；另一份以較高房?jī)r(jià)簽訂，是購(gòu)房者向銀行申請(qǐng)按揭貸款時(shí)提供的證明材料。

專家表示，“零首付”“低首付”在后期可能會(huì)加重財(cái)務(wù)負(fù)擔(dān)，甚至引發(fā)法律風(fēng)險(xiǎn)。一是房貸月供提高，且房貸期限越長(zhǎng)負(fù)擔(dān)越大；二是存在合規(guī)問(wèn)題，存在被銀行斷貸、被監(jiān)管部門處罰的可能性。

B

預(yù)防風(fēng)險(xiǎn):建議“帶押過(guò)戶”交易

此外，賣家還可能面臨“房財(cái)兩空”的風(fēng)險(xiǎn)。在這個(gè)方面國(guó)內(nèi)早有案例。

2021年前后，重慶電視臺(tái)《天天630》欄目持續(xù)報(bào)道了在重慶發(fā)生的“二手房買賣騙局”。該案件中，賣方賣了自己的房子，買方采取按揭方式購(gòu)買，結(jié)果過(guò)戶后，買方不去辦理正常的按揭抵押，并且單方面取消了按揭貸款的申請(qǐng)，再去其他銀行辦理其他抵押貸款，套取大額的現(xiàn)金跑路，賣方苦等幾個(gè)月收不到剩余的房款，卻發(fā)現(xiàn)買方已經(jīng)跑路聯(lián)系不上，給賣方造成了巨大的損失。

如何防范該種風(fēng)險(xiǎn)?周爭(zhēng)鋒律師提到，買賣雙方可以選擇“帶押過(guò)戶”。例如上述詐騙案發(fā)生之后，重慶率先允許“帶押過(guò)戶”。

無(wú)獨(dú)有偶，2023年?yáng)|莞南城也發(fā)生了類似詐騙，二手房房主賣掉房子收不到尾款，上億資金“失蹤”。該案件發(fā)生不到一月后，東莞便官宣了“帶押過(guò)戶”的模式，買賣雙方達(dá)成房產(chǎn)交易意向，即可向銀行申請(qǐng)“帶押過(guò)戶”。

周爭(zhēng)鋒律師表示，該類騙局發(fā)生的主要原因在于各地不積極推行預(yù)告登記制度。出賣人干涉不了買受人在過(guò)戶到自己名下以后去哪個(gè)銀行貸款，這樣的購(gòu)房模式下有買家先把出賣人的房子騙到自己名下，然后去其他地方貸款。

“帶抵押過(guò)戶可以預(yù)防買受人在過(guò)戶以后，不向按揭貸款銀行抵押的情況發(fā)生，防止被人詐騙?！敝軤?zhēng)鋒律師說(shuō)。

知多D

何為“負(fù)首付”?

據(jù)了解，“零首付”“低首付”主要有兩種實(shí)現(xiàn)方式:一是賣方做高合同價(jià)格，幫助購(gòu)房人獲得更高額度按揭貸款；二是賣方先行墊付首付款。

周爭(zhēng)鋒律師表示，據(jù)他了解，“負(fù)首付”的一般做法是，買受人找墊資公司提供相應(yīng)的首付款，然后監(jiān)管在銀行，在貸款審批等所有流程走完房產(chǎn)抵押之后，銀行把買受人的貸款發(fā)放給出賣人，出賣人依據(jù)約定把相應(yīng)的款項(xiàng)，返還給墊資公司或者買受人。

采寫:南都·灣財(cái)社記者孫陽(yáng)

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