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(資料圖片僅供參考)

目前，A+H股中35家上市民營房企逼近退市，其中7家房企基本鎖定退市，房地產(chǎn)公司退市對房地產(chǎn)行業(yè)、股東、員工和合作伙伴都帶來不良影響。A+H股中上市房企數(shù)量高峰已過，未來上市房企進入、退出股市的流動將更強。部分企業(yè)退市，行業(yè)加快出清，也為其他房地產(chǎn)企業(yè)的發(fā)展提供了更多空間。

35家上市民營房企逼近退市：A股14家+H股21家

2021年下半年開始，房地產(chǎn)市場進入深度調(diào)整階段，高杠桿企業(yè)風險不斷暴露，數(shù)十家民營房企發(fā)生債務(wù)違約，行業(yè)進入加速優(yōu)勝劣汰階段。觸發(fā)退市風險警示的房企多數(shù)是出險房企，上市公司退市對公司融資、銷售等經(jīng)營活動具有嚴重的負面影響。A股房企的“戴帽”原因，主要是涉及上市公司“退市及風險警示”條款，主要集中在“財務(wù)類強制退市”警示、“其他風險警示”警示的條例。從行業(yè)競爭格局看，優(yōu)勝劣汰機制將助推房地產(chǎn)行業(yè)股市表現(xiàn)分化加劇。當前房企由于經(jīng)營虧損以及債務(wù)違約等多種因素疊加，被實施退市風險警示的企業(yè)迅速增加。1

截至目前，A股戴帽房企有11家，分別為*ST宋都、ST粵泰、ST世茂、*ST中天、*ST海投、*ST新聯(lián)、ST美置、ST泰禾、ST陽光城、*ST嘉凱、*ST泛海，*ST藍光已于6月6日退市，上述房企2022年均為虧損狀態(tài)，5家企業(yè)虧損額超百億。根據(jù)規(guī)定，股價連續(xù)20個交易日低于1元將強制退市，截至6月12日收盤，*ST嘉凱、ST美置、ST粵泰、*ST中天、ST泰禾5家企業(yè)已連續(xù)超20天收盤價低于1元，另外ST陽光城、*ST宋都于6月12日達到連續(xù)20天收盤價低于1元，這7家企業(yè)基本鎖定退市，*ST海投在短暫回到1.01元，暫時脫離危險，但以股票表現(xiàn)仍然低迷，6月12日觸及跌停板，護盤舉措并未出現(xiàn)明顯成效。ST世茂、*ST新聯(lián)、*ST泛海及金科、榮盛和中南，股價在1元附近，在退市邊緣。

表：近期A股房企股價跌至1元以下及附近的企業(yè)

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港股方面，截至目前，已有包括恒大、世茂、奧園、祥生等21家港股內(nèi)地房企處于停牌狀態(tài)。按規(guī)定，停牌時間超過18個月將面臨摘牌。至今為止，停牌時間最長的是中國地產(chǎn)（證券簡稱：CHINAPROPERTIES）已停牌近2年，退市決定仍在復(fù)核中，中國恒大、世茂集團、花樣年、陽光100等已停牌超14個月。新力控股已于2023年4月遭港交所摘牌，成為2023年港股首家退市的內(nèi)房股。目前21家停牌房企中，有超過10家房企停牌即將超18個月，若今年9月未復(fù)牌，恒大、旭輝、世茂、奧園、花樣年、陽光100、祥生、佳源、力高、當代、三盛、上置、匯景、大發(fā)等停牌港股房企將退市。

從港股房企的停牌情況來看，大部分沒能發(fā)出當年的財報，債務(wù)重組進展緩慢，部分2022年開始停牌的企業(yè)，已經(jīng)有3個會計報告未披露，包括2021年年報、2022年半年報、2022年年報。繼去年龍光成功復(fù)牌后，2023年佳兆業(yè)、景瑞控股和融創(chuàng)中國等出險房企，達成此前的復(fù)牌條件，已經(jīng)正式復(fù)牌，擺脫因停牌產(chǎn)生的退市風險。除了龍光、融創(chuàng)中國、佳兆業(yè)和景瑞控股等少數(shù)房企通過達成復(fù)牌指引條件實現(xiàn)復(fù)牌外，其他21家停牌的上市房企，仍未脫離退市風險。

表：港股內(nèi)地房企停牌情況

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房地產(chǎn)公司退市對房地產(chǎn)行業(yè)、房地產(chǎn)市場、股東和員工都帶來了不良影響。一是，對上市房企來講，信用、品牌影響力下降，融資渠道受限，將嚴重影響經(jīng)營、投資業(yè)務(wù)。二是，公司估值降低，將打擊大股東自救的積極性，不利于后續(xù)保交樓及債務(wù)重組。三是，對于出險房企的投資人、債權(quán)人、員工、供應(yīng)商及其他利益相關(guān)方來說，退市導(dǎo)致的公司重整困難等一系列不利影響將限制其維護自身的合法權(quán)益。出險房企銷售額占比由2020年的20.20%下滑至2022年的8.66%，近三年出險房企涉及銷售規(guī)模合計超過8萬億，相當于全國一年銷售額的一半左右。部分房企退市，將影響保交樓進程。

表：2020年-2022年違約企業(yè)銷售額、銷售面積占比情況

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近年房企退市多為面值及財務(wù)原因

企業(yè)盈利能力差是房地產(chǎn)企業(yè)10年來退市主要原因。房地產(chǎn)市場的周期性波動會影響著企業(yè)的盈利能力，外加受房地產(chǎn)市場的調(diào)控政策收緊，會導(dǎo)致一些房企走向退市之路。按房企退市方式來看，主要可分為主動退市和被動退市。之前有中弘控股、華業(yè)資本等企業(yè)退市，近期有新力控股、藍光發(fā)展等退市，不少出險房企都走到了退市的當口。

表：近年房地產(chǎn)企業(yè)退市情況

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經(jīng)過多次退市制度的改革，不斷優(yōu)化退市指標、縮短退市流程，加大市場出清力度，提升退市效率，退市制度的完善能有效抑制市場上的投機行為，同時讓資源更集中于優(yōu)質(zhì)企業(yè)，使A股市場不斷走向成熟。我國A股市場現(xiàn)有財務(wù)類、市場交易類、規(guī)范類、重大違法類4類強制退市指標。

表：滬深交易所4類強制退市指標

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上市房企數(shù)量：高峰已過，退出將更加頻繁

據(jù)中指研究院統(tǒng)計，自2003年開始至2022年，累計共有約159家中國大陸房企選擇在滬深或香港上市，其中滬深上市房地產(chǎn)公司約78家，在港上市房地產(chǎn)公司約81家。整體上看，滬深及在港房地產(chǎn)上市公司數(shù)量均經(jīng)歷了大規(guī)模增長，但也呈現(xiàn)出不同的變化趨勢。

從增量視角來看，市場及監(jiān)管因素驅(qū)使房企上市出現(xiàn)A股與H股“高潮迭起”特征。滬深上市房企數(shù)量迅猛增長主要出現(xiàn)在2007至2009年間，這三年A股每年上市的房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量依次為15家、13家和13家，創(chuàng)造了歷史紀錄。2015年以后，A股市場鮮有房地產(chǎn)公司上市。中國內(nèi)地在港上市房地產(chǎn)企業(yè)數(shù)量在2000年后出現(xiàn)過2007-2010年、2013-2014年以及2018-2020年三輪上市熱潮。最近一波大陸房企赴港上市高峰期為2018-2020年，每年上市房企數(shù)量均超過6家，但熱度不及前兩次高峰。2010年之后，A股房企上市政策監(jiān)管趨嚴，房企多選擇赴港上市，從而產(chǎn)生A股與H股房企上市高峰交替的現(xiàn)象。

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2003年至今部分房地產(chǎn)公司上市時間

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民營上市房企批量退市，無疑將嚴重打擊房地產(chǎn)發(fā)展信心，但也將加快行業(yè)出清。未來，上市房企“退出”現(xiàn)象將更加明顯，新勢力有機會借助政策利好登陸資本市場。從市場角度看，隨著市場深度調(diào)整，行業(yè)優(yōu)勝劣汰加劇，上市房企正處在從高速度向高質(zhì)量轉(zhuǎn)型關(guān)鍵期，積極轉(zhuǎn)型探索新發(fā)展模式的上市房企有更多機會，否則將被淘汰。

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