債務重組之后，爆雷房企經(jīng)營活動依然步履維艱

中國奧園近日宣布，計劃于本月底召開董事會審議相關業(yè)績報告，并著手推進股票復牌等工作。截至目前，融創(chuàng)、富力、龍光、華夏幸福等房企在境內(nèi)外債務重組上均有較為顯著的成果。

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種種跡象顯示，爆雷房企正在通過債務重組、股票復牌等工作來獲取生機。然而這并不意味著爆雷房企已然復活，相反，在樓市持續(xù)低迷的大環(huán)境下，爆雷房企的經(jīng)營活動依然是步履維艱。

中銀證券預計，未來以爆雷房企為代表的民營房企市場份額將從原來的70%的下降至10~20%，有一半企業(yè)會完全出清，還有一半可能會改做代建，或者在與央國企的合作中找到生存空間。

債務展期后壓力有所減輕

房企推動債務展期或重組已不是新鮮事。據(jù)東方金誠統(tǒng)計，自2021年下半年房企信用風險集中爆發(fā)以來，至2022年末，共有36家房地產(chǎn)開發(fā)主體發(fā)生境內(nèi)外債券違約，20家主體對債券進行展期。時至當下，開發(fā)商的債務重組取得了顯著進展，也有更多房企加入展期行列。

融創(chuàng)在3月底時就拿出了一套完整的重組方案。對總額約90.48億美元的境外債務，融創(chuàng)為債權(quán)人提供了可轉(zhuǎn)換債券、強制可轉(zhuǎn)換債券、轉(zhuǎn)換為部分融創(chuàng)服務股權(quán)、置換新票據(jù)等多種選項。近期融創(chuàng)對重組方案進行優(yōu)化，以降低債務負擔，實現(xiàn)可持續(xù)的資本結(jié)構(gòu)。截至6月13日，融創(chuàng)境外債重組方案已獲得了約87%債權(quán)人的支持。

中國奧園也在債務重組方面取得了不少進展。據(jù)披露，為更好地推進重組事項，奧園先行實施了暫緩償債安排，目前已與絕大多數(shù)境外主要債權(quán)人簽訂了該協(xié)議。6月19日，奧園表示將于本月30日舉行董事會會議，推動相關年報的刊發(fā)等。

去年11月進行境外債務重組的A股上市房企中南建設則在積極推進股權(quán)融資，擬募集資金不超過28億元資金。

債務重組的實質(zhì)，是延期支付相關本金和利息，從而使得企業(yè)的短期償債壓力大幅縮減。某華東房企人士告訴記者，2022年下半年，市場表現(xiàn)不好，大家預期較為悲觀，金融機構(gòu)抽貸或要求提前償付的情況較為普遍，整體壓力很大。而一旦決定債務重組，便相當于徹底攤牌，債權(quán)人也就沒有更多預期了，同時相關方案無法一蹴而就，房企在這方面的壓力相應減小。

更重要的是，房企暫停債務償付，日常經(jīng)營和項目投入等層面都將獲得更多資金配額。一家爆雷房企內(nèi)部人士就向記者坦言，最初老板不甘心，曾想盡辦法努力償債，期間一度拖欠員工工資，為還債付出了許多代價，但在決定債務重組、不再向金融機構(gòu)支付本金和利息后，手中的資金反而可以更好地保員工工資和項目建設，做到保交付、保信心。

前景仍黯淡

業(yè)內(nèi)普遍將債務重組作為一項以時間換空間的關鍵方式，借此將債券期期限延長，在未來某一時點集中償還或分期償還，以緩解暫時的流動性緊張。

中指研究院企業(yè)研究總監(jiān)劉水指出，對于部分嚴重資不抵債的企業(yè)來說，債務展期或者重組成功，或許只是死緩，長期來看沒有能力償還債務，最后破產(chǎn)或不可避免。

劉水續(xù)稱，不少房企只是短期流動性遇到困難，債務展期或者重組成功是他們活過來的契機。因為這意味著短期內(nèi)房企可避免再發(fā)生債務違約，信用有望會逐步恢復。在此基礎上，隨著市場企穩(wěn)回升，其他的經(jīng)營活動如銷售回款、融資等逐步恢復，流動性得到改善，房企經(jīng)營可重回正常狀態(tài)。

目前來看，恢復到正常經(jīng)營狀態(tài)的過程似乎并不十分順利，在較早階段便推動債務展期或重組，也并不必然能給企業(yè)帶來更充裕的空間。

有爆雷房企內(nèi)部人士向記者透露，由于爆雷較早，企業(yè)的品牌受到了極大損耗，客戶不敢買房，銷售也因此過早地陷入泥潭，“如今銷售已跌落至百名開外”。同時，由于戰(zhàn)線拉得過長，該出險房企內(nèi)部情況也不算樂觀，許多高管和普通員工的工資也已無法按時發(fā)放。

以富力為例，債務展期紓解了短期內(nèi)的償債壓力，但國際評級機構(gòu)惠譽預計，富力今年的合同銷售額須達到400億元才能實現(xiàn)自由現(xiàn)金流中性，而今年前5個月，富力的合同銷售額僅106億元，同比大幅下滑52%。該機構(gòu)認為，鑒于富力地產(chǎn)的品牌有所削弱且推出新項目進行銷售的能力有限，該公司的銷售額不太可能大幅提升。也因此，惠譽認為，富力的資本結(jié)構(gòu)仍然不可持續(xù)。

由于銷售不暢，爆雷房企的造血能力無法得到有效修復，回到正常經(jīng)營狀態(tài)的難度也不小。有關注地產(chǎn)行業(yè)的機構(gòu)人士直言，過去幾年里沒有新增拿地，而現(xiàn)存土儲中不少是車位、商鋪等難以去化的資產(chǎn)，這也就意味著以后很多房企將不可避免地走向收縮，或?qū)⒅饾u淡出金融機構(gòu)的視野。

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