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(資料圖片僅供參考)

仲量聯(lián)行數(shù)據(jù)顯示，2023年上半年以廣州和深圳為主的華南區(qū)房地產(chǎn)大宗交易錄得數(shù)據(jù)約為164億元，達(dá)到去年全年交易額的71%。其中，深圳房地產(chǎn)大宗交易總額約為48億元，接近去年全年交易總額的56%。以物業(yè)類型劃分，辦公樓占比最高，交易額約38億元，占總額約81%；從交易面積看，辦公樓的交易面積接近6.5萬(wàn)平米，占比約為62%。

7月6日，仲量聯(lián)行深圳投資及資本市場(chǎng)部總監(jiān)曾紀(jì)欣向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示：“歐美市場(chǎng)的加息進(jìn)程導(dǎo)致境外資金回籠或追求更高回報(bào)，但我們欣喜地看到上半年外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)。期待隨著國(guó)外加息過(guò)程趨向結(jié)束，及市場(chǎng)更加理性化，會(huì)有更多境外資金投入深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)?！?/p>

據(jù)悉，在今年上半年深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)里，鐵獅門(mén)和輝盛國(guó)際以7.27億元買入深潤(rùn)大廈項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓部分、總部位于新加坡的房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad買入深南68萬(wàn)科里約1.5萬(wàn)平米。

深圳辦公樓投資市場(chǎng)以自用為主導(dǎo)

仲量聯(lián)行指出，今年上半年深圳辦公樓投資市場(chǎng)需求依然以自用為主導(dǎo)，81%的辦公樓成交皆為自用。不過(guò)，對(duì)比去年自用比例有所下降，其中，買家以銀行、保險(xiǎn)和證券等金融企業(yè)為主，共占約一半（48%）成交。

6月25日，浙商銀行發(fā)布公告稱，將斥資23.34億元購(gòu)置深圳中洲濱海商業(yè)中心西塔（1棟?A座）第1—21層作為營(yíng)業(yè)辦公用房使用，總建筑面積為41186.70平米。按此計(jì)算，浙商銀行購(gòu)置該房產(chǎn)的均價(jià)為5.67萬(wàn)元/平米。對(duì)于購(gòu)買的原因，浙商銀行稱，是為滿足經(jīng)營(yíng)需要?；谄渖钲诜中袠I(yè)務(wù)發(fā)展、人員隊(duì)伍的逐步擴(kuò)大，以及長(zhǎng)遠(yuǎn)發(fā)展考慮。

那此次浙商銀行大手筆購(gòu)入辦公樓，是不是釋放出深圳寫(xiě)字樓開(kāi)始企穩(wěn)回升的信號(hào)？

國(guó)家高端智庫(kù)研究員宋丁向《華夏時(shí)報(bào)》記者指出，寫(xiě)字樓也是房地產(chǎn)市場(chǎng)的一部分。從目前的格局來(lái)看，大的環(huán)境仍然還比較復(fù)雜，短期內(nèi)市場(chǎng)還沒(méi)有活躍起來(lái)。某一個(gè)企業(yè)來(lái)買寫(xiě)字樓，并不能證明就要筑底回暖，這只是一個(gè)企業(yè)行為。

“我覺(jué)得寫(xiě)字樓這種產(chǎn)品，不是單靠一個(gè)城市回暖的。如果全國(guó)經(jīng)濟(jì)趨穩(wěn)向好，整個(gè)房地產(chǎn)市場(chǎng)，特別是寫(xiě)字樓市場(chǎng)，像深圳這些一線城市的寫(xiě)字樓就會(huì)企穩(wěn)回暖，觸底回升。我們可能還要再稍微耐心等待一下，可能未來(lái)兩三年內(nèi)會(huì)有這樣一個(gè)機(jī)會(huì)出來(lái)?！彼味≌f(shuō)道。

同時(shí)，仲量聯(lián)行也指出，深圳企業(yè)在購(gòu)置自用辦公樓方面的需求保持相對(duì)平穩(wěn)，2023年上半年錄得多筆TMT與金融企業(yè)的成交記錄，南山前海片區(qū)多個(gè)項(xiàng)目也完成了整層面積出售。但整體而言，今年上半年，深圳辦公樓租賃市場(chǎng)需求端活躍度承壓下行，且成交轉(zhuǎn)化率有所回落。

仲量聯(lián)行表示，盡管企業(yè)自購(gòu)自用需求較為穩(wěn)定，對(duì)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量起到一定的支撐作用，但由于市場(chǎng)化租賃去化速度不甚理想，二季度深圳全市甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)凈吸納量約8萬(wàn)平米，較一季度稍顯遜色。

此外，仲量聯(lián)行還指出，2023年上半年，深圳經(jīng)濟(jì)社會(huì)恢復(fù)常態(tài)化運(yùn)行。在穩(wěn)增長(zhǎng)政策引領(lǐng)下，一季度經(jīng)濟(jì)呈現(xiàn)良好復(fù)蘇開(kāi)端，社會(huì)消費(fèi)亦加速反彈。疫情壓力緩解與經(jīng)營(yíng)預(yù)期轉(zhuǎn)好帶動(dòng)企業(yè)信心重塑。面對(duì)經(jīng)濟(jì)下行壓力，二季度深圳經(jīng)濟(jì)發(fā)展進(jìn)入常態(tài)化復(fù)蘇區(qū)間。經(jīng)濟(jì)生產(chǎn)端的修復(fù)中，服務(wù)業(yè)的貢獻(xiàn)比重較大，經(jīng)濟(jì)增長(zhǎng)面臨結(jié)構(gòu)性不平衡，內(nèi)生動(dòng)力有所不足。統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，深圳1至5月規(guī)模以上工業(yè)增加值累計(jì)同比上漲2.5%，較一季度增速收窄2個(gè)百分點(diǎn)。經(jīng)濟(jì)效益復(fù)蘇基礎(chǔ)尚未牢固，促使更多企業(yè)維持謹(jǐn)慎的不動(dòng)產(chǎn)策略，成本節(jié)約型租戶在辦公樓租賃市場(chǎng)占據(jù)主導(dǎo)地位。

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外資資金重返深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)

值得一提的是，仲量聯(lián)行表示，今年上半年，除辦公樓物業(yè)外，零售類資產(chǎn)得益于消費(fèi)復(fù)蘇以及消費(fèi)基礎(chǔ)設(shè)施納入公募REITs，關(guān)注度有所回升。物流倉(cāng)儲(chǔ)、產(chǎn)業(yè)園及長(zhǎng)租公寓依然是投資機(jī)構(gòu)關(guān)注的熱點(diǎn)板塊。同時(shí)，今年上半年深圳房地產(chǎn)投資市場(chǎng)還看到了外資資金的回歸。

5月23日，鐵獅門(mén)和星獅地產(chǎn)集團(tuán)成員輝盛國(guó)際向華潤(rùn)置地的附屬公司收購(gòu)“深潤(rùn)大廈”項(xiàng)目的長(zhǎng)租公寓部分（面積達(dá)25,076平米），并通過(guò)深度改造將項(xiàng)目打造為中高端長(zhǎng)租公寓，總投資約為人民幣7.17億元。據(jù)了解，該項(xiàng)目位于深圳深南東路1001號(hào)。

此外，今年一季度，總部位于新加坡的房地產(chǎn)投資管理公司silkRoad買入深南68萬(wàn)科里15,315平米。

展望后市，曾紀(jì)欣表示，雖然在銀行貸款、債權(quán)融資和股權(quán)融資等方面出臺(tái)了一系列的政策，但疫情后深圳房地產(chǎn)市場(chǎng)的回暖與整體經(jīng)濟(jì)復(fù)蘇息息相關(guān)，是一個(gè)緩慢的過(guò)程。最近公募REITs市場(chǎng)的波動(dòng)，一定程度上促使投資者重新審視房地產(chǎn)市場(chǎng)的價(jià)格回報(bào)關(guān)系，從長(zhǎng)遠(yuǎn)而言，這有助市場(chǎng)理性發(fā)展，促進(jìn)公募REITs市場(chǎng)的成熟。

仲量聯(lián)行深圳商業(yè)地產(chǎn)部總監(jiān)李文杰認(rèn)為，由于內(nèi)外部經(jīng)濟(jì)環(huán)境的復(fù)雜性，且預(yù)計(jì)大部分企業(yè)仍將維持當(dāng)前謹(jǐn)慎的不動(dòng)產(chǎn)策略，增量租賃需求的釋放仍面臨較大挑戰(zhàn)。而下半年深圳甲級(jí)辦公樓市場(chǎng)將迎來(lái)新項(xiàng)目落成高峰，供求失衡加劇將推動(dòng)深圳辦公樓市場(chǎng)空置率水平在年內(nèi)繼續(xù)抬升，這勢(shì)必進(jìn)一步壓縮業(yè)主的議價(jià)空間，因此，租金水平預(yù)計(jì)在年內(nèi)持續(xù)受下行壓力影響。

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