一線樓市，終于對癥下藥了

“松綁一線房市”，實際上是給購房者松綁，即降低購房者的交易成本和購房門檻，算是對癥下藥了。

撰稿丨關(guān)不羽

7月27日夜，住建部發(fā)文對房地產(chǎn)調(diào)控政策進行了調(diào)整。其中最受市場關(guān)注的是三條：降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費減免、個人住房貸款“認房不用認貸”。

(資料圖片)

圖/網(wǎng)絡(luò)

7月29日、7月30日，北京、深圳、廣州相繼作出了落實政策調(diào)整的積極表態(tài)。很多分析和評論都認為，這是一線城市房市“松綁”的明確跡象。

01

住建部這次調(diào)整“三件套”，確實是為四大一線量身定做的。

降首付，四大一線之外的大部分城市，都已按照監(jiān)管部門首套20%的最低標準執(zhí)行。而北上廣深依然的首付比例分別為40%、35%、30%、30%，要高出很多。

稅費減免的情況也類似，“四大”之外很多城市都出臺類似降稅費的政策。

至于“認房不認貸”，更是針對性地解套。因為原本“認房又認貸”就是針對人口流入量大、改善需求旺盛的熱點城市，和三線以下的房市關(guān)系不大。

圖/圖蟲創(chuàng)意

因此，住建部的“三件套”確實有政策風向標意義，此前密集的政策調(diào)整或明或暗的“四大一線除外”，算是告一段落了。

而且，這三條都是實實在在為購房者降負降本的政策，不管能不能起到所謂“救市”的作用，都是與民方便、讓利于民的正確方向。

02

多年以來，房地產(chǎn)調(diào)控政策都存在一個矛盾現(xiàn)象。調(diào)控的政策目標都設(shè)定為抑制房價過快上漲的惠民方向，但是政策措施卻是大幅增加購房者的交易成本和交易風險。

減負的目標用增負的手段去實現(xiàn)，這是不是很矛盾？結(jié)果多輪調(diào)控下，房價也沒見跌，購房者的交易成本卻是實實在在地漲了。與其說是調(diào)控房價，不如說是把房地產(chǎn)蛋糕向強勢的交易方傾斜分配。

比如“認房又認貸”，首付比例提高，無疑是有利于房地產(chǎn)商的資金回籠。而認定為第二套房的利率提高，銀行也增收了。三方交易，銀行和房地產(chǎn)商雙贏，那誰是輸家？

以調(diào)控房地產(chǎn)為名的地方政府財政增收，更不需要整花活，簡單粗暴地增加稅費就是了。

即便這類大幅增加購房者成本的調(diào)控政策是“抑制投機”的出師有名，其實也是徒有其名。更何況“認房又認貸”能把疑似炒房的標準放寬到十年、二十年前有過貸款記錄的購房者，這樣寬泛的標準真有點匪夷所思。

其實，抑制房價上漲的辦法有很多。最有效的莫過于增加供給。上世紀90年代中后期，大量香港移民涌入加拿大，加拿大熱點城市的房價曾經(jīng)創(chuàng)下了九十天上漲100%的紀錄。

加拿大政府的做法是大幅增加土地供給。你漲100%，我就掛牌300%的土地，僅僅一個月時間就控制住了房價瘋漲。放開供給的市場化操作有效抑制了投機性交易，抑制了投機性交易，也降低了真實購房需求的交易成本。

加拿大是發(fā)達國家中少數(shù)還有大量公地的國家，正好我們也有。然而，幾乎每輪調(diào)控，地方政府都采取了減少土地供給的逆向操作。這是為了抑制房價，還是為了土地保值？

▲加拿大溫哥華（圖/圖蟲創(chuàng)意）

地方政府不愿承擔低價出地抑制房價的成本，取而代之的是增加購房成本抑制交易量。這種做法短期內(nèi)造成量跌價穩(wěn)的短期假象，卻不會真正改變房價的上漲趨勢。

這套調(diào)控組合拳起不到真正抑制房價的作用，卻可以最大程度地把成本轉(zhuǎn)嫁給購房者，尤其是剛需購房者。為了解決剛需購房難的政策調(diào)控，卻讓剛需購房者承擔更多的政策成本，這比乾坤大挪移神功還要神奇。

因此，多輪樓市政策調(diào)控周期呈現(xiàn)出房價“退一進三”的臺階式上漲，反而造成了“房價永遠漲”的錯誤印象。

直到這輪經(jīng)濟下行壓力下的最強調(diào)控，房價是真漲不動了。隨之而來的是政策調(diào)整密集出臺，LPR也連續(xù)下降，抑制反轉(zhuǎn)為鼓勵。在此背景下，四大一線的房市也終于有了政策松綁的跡象。再不松綁，中國房地產(chǎn)的最后防線也有失守之虞。

03

四大一線的房市，就是中國房地產(chǎn)的最后防線。

2022年，房企中土儲面積最大的保利和萬科，分別占總土儲的35%、24%。兩家持有的一線土儲占比均為10%。如果按照貨值計算，應(yīng)不低于25%。

三線以下的土儲價值不穩(wěn)，二線也在分化，相對穩(wěn)定保值的一線土儲是這兩家超級房企的壓箱底資產(chǎn)。而土儲面積排名前十的其他房企，一線土儲的占比甚至更高。城建的一線土儲占比75%，越秀近4成土儲位于一線四城。

如果一線房市破防，很多頭部房企將會陷入困境。很多人不關(guān)心房企的生死，甚至巴不得房企早死早好。殊不知房企是地方財政、土地金融的節(jié)點，牽一發(fā)而動全身。

四大一線的房市，也并非歲月靜好、高枕無憂。宏觀經(jīng)濟形勢的寒風可不是此前多輪政策調(diào)控的“一陣風”，四大一線的房市也不能獨善其身。

房價確實漲不動了。國家統(tǒng)計局公布的《2023年6月份70個大中城市商品住宅銷售價格變動情況》顯示：

一線城市中，北京、上海新建商品住宅銷售價格環(huán)比分別上漲0.1%和0.4%，廣州、深圳環(huán)比分別下降0.1%和0.3%。同比方面，一線城市新房價格同比上漲1.3%，漲幅較5月回落0.4個百分點。一線城市二手住宅銷售價格環(huán)比下降0.7%，降幅較5月擴大0.3個百分點。

雖說國家統(tǒng)計局數(shù)字和“體感”照例有差異，但是多項數(shù)據(jù)下降也看得出趨勢。尤其是二手房銷售價格的降幅擴大，有較強的風向標意義。

在限價、限制交易的市場環(huán)境下，交易量比價格指標更能體現(xiàn)市場供需關(guān)系。

▲上海寶山永樂路（圖/圖蟲創(chuàng)意）

上半年四大一線的二手房交易量都是第一季度“小陽春”，第二季度交易量大幅回落，二手房的掛牌量均處于高位。

據(jù)中原數(shù)據(jù)顯示，上海市二手房掛牌量已經(jīng)突破20萬套，創(chuàng)歷史新高。而財聯(lián)社報道，北京市二手房掛牌量也已近20萬套。廣州市、深圳市目前二手房掛牌量分別為13.5萬套、5.2萬套。

深圳的二手房掛牌量明顯低于三位老大哥，是因為深圳商品房總保有量不到200萬，與北京的1300萬套、上海的800萬套相差甚遠。因此二手房掛牌量也相應(yīng)減少了。

一線房市的特點是改善型居住需求占比很高，“一步到位”購買新房很困難，很多購房者都是賣舊換新地逐步更新。因此，二手房市場不旺盛，新房市場很難啟動。

各項指標顯示，一線房市已經(jīng)出現(xiàn)了“需求不足”的跡象。這就需要釋放更多的購房需求。所以，“松綁一線房市”，實際上是給購房者松綁，即降低購房者的交易成本和購房門檻，算是對癥下藥了。

江湖上流傳一句刻薄話，“房地產(chǎn)是夜壺，需要時就拿出來用用”。其實，購房者才是“夜壺”，現(xiàn)在到了需要用的時候了。這種“夜壺觀”才是中國房地產(chǎn)行業(yè)的根本問題。

市場需求可以被忽視、被抑制，被隨意拿捏，這不是正常的市場機制，也就不會有正常的市場表現(xiàn)。

缺乏穩(wěn)定的市場環(huán)境，政策預(yù)期與市場預(yù)期的反復(fù)對撞，政策成本疊加市場成本，一股腦兒倒在購房者頭上。談何房地產(chǎn)行業(yè)長期穩(wěn)定發(fā)展呢？

但愿這次政策松綁，不是“拿出夜壺用用”的救市，而是政策思路的根本轉(zhuǎn)變，是讓房地產(chǎn)行業(yè)回歸正常市場機制的真正松綁、長期松綁。與民方便，讓利于民，才是經(jīng)濟發(fā)展的長遠之道。

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