兩大住房抵押貸款機(jī)構(gòu)被下調(diào)評(píng)級(jí)，美國(guó)樓市該何去何從？

中新經(jīng)緯8月5日電 (馬靜 實(shí)習(xí)生 陳靜怡)近日，國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)惠譽(yù)取消了美國(guó)兩大住房抵押貸款機(jī)構(gòu)房利美和房地美(下稱“兩房”)的3A評(píng)級(jí)。

下調(diào)這兩家企業(yè)評(píng)級(jí)，是否也意味著對(duì)美國(guó)樓市發(fā)展前景的某種擔(dān)憂？對(duì)此，惠譽(yù)北美非銀行金融機(jī)構(gòu)評(píng)級(jí)高級(jí)董事埃里克·奧倫斯坦在接受中新經(jīng)緯采訪時(shí)予以了否認(rèn)，并稱“評(píng)級(jí)下調(diào)完全是受美國(guó)主權(quán)評(píng)級(jí)下調(diào)的影響?！?/p>

【資料圖】

“兩房”緣何丟掉3A評(píng)級(jí)？

8月2日，惠譽(yù)把美國(guó)長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)從AAA下調(diào)至AA+，這是美國(guó)歷史上第二次信用評(píng)級(jí)遭下調(diào)。第一次是在2011年，另一國(guó)際評(píng)級(jí)機(jī)構(gòu)標(biāo)準(zhǔn)普爾將美國(guó)信用評(píng)級(jí)下調(diào)至AA+。3日，惠譽(yù)又把房利美和房地美的信用評(píng)級(jí)從AAA下調(diào)到AA+。

評(píng)級(jí)被下調(diào)后，房地美和房利美均未予置評(píng)。從二級(jí)市場(chǎng)表現(xiàn)看，8月3日，房利美和房地美股價(jià)分別下跌3.6%和2.15%。隔日，房利美股價(jià)回漲至1.59%，房地美微跌0.73%。

惠譽(yù)在相關(guān)新聞稿中表示，下調(diào)評(píng)級(jí)與調(diào)降美國(guó)政府債務(wù)評(píng)級(jí)的動(dòng)作一致，而并非這兩家企業(yè)信貸基本面、資本或流動(dòng)性惡化?；葑u(yù)還解釋稱，這兩家企業(yè)評(píng)級(jí)之所以與美國(guó)主權(quán)信用評(píng)級(jí)掛鉤，源于其受益于美國(guó)政府的隱性支持?；葑u(yù)稱，相信其將繼續(xù)履行使命，為美國(guó)住房金融業(yè)提供流動(dòng)性、穩(wěn)定性和可負(fù)擔(dān)性，支持與主權(quán)國(guó)家評(píng)級(jí)持平。

資料顯示，房利美和房地美兩家公司性質(zhì)為私營(yíng)企業(yè)，但享受美國(guó)政府資助，專門運(yùn)作由美國(guó)聯(lián)邦住房委員會(huì)或其他金融機(jī)構(gòu)擔(dān)保的住房抵押貸款。它們主要將住房抵押貸款按期限、利率進(jìn)行組合，作為抵押或擔(dān)保發(fā)行住房抵押債券，在金融市場(chǎng)上出售，再以收入資金向更多的人提供住房貸款。同時(shí)，它們還對(duì)提供住房貸款的金融機(jī)構(gòu)發(fā)行的住房抵押貸款證券品種提供擔(dān)保，所發(fā)行的重要品種為住房抵押債。

“高利率、高房?jī)r(jià)”狀態(tài)下，美國(guó)樓市如何走？

盡管惠譽(yù)方面表示，“兩房”評(píng)級(jí)下調(diào)跟其自身運(yùn)營(yíng)并無直接關(guān)系，但從近期數(shù)據(jù)來看，與“兩房”密切相關(guān)的美國(guó)樓市備受市場(chǎng)關(guān)注。

疫情期間，受益于低利率等環(huán)境，美國(guó)樓市曾一片火熱。但在過去一年，由于美聯(lián)儲(chǔ)激進(jìn)加息，美國(guó)房貸利率也一路走高。根據(jù)房利美披露，截至8月3日當(dāng)周，美國(guó)30年期固定利率抵押貸款為6.90%，上周為6.81%。

高利率推升了購房成本，也使得美國(guó)樓市出現(xiàn)降溫。根據(jù)美國(guó)抵押貸款銀行家協(xié)會(huì)最近公布的數(shù)據(jù)，繼上一周下降1.8%后，7月最后一周，美國(guó)抵押貸款申請(qǐng)量下降了3%。住房貸款再融資申請(qǐng)下降2.5%，購房貸款申請(qǐng)下降3.2%。購房指數(shù)連續(xù)第三周下降，目前處于自6月初以來的最低水平。

此外，據(jù)同花順iFinD數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2023年上半年，美國(guó)新建住房銷售累計(jì)36.1萬套，同比減少2.7%，環(huán)比增加29.85%。成屋銷售方面，全美房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人協(xié)會(huì)(NAR)數(shù)據(jù)顯示，2023年6月份成屋銷售量同比下降18.9%，環(huán)比下降3.3%。并且，銷量雖然在下降，房?jī)r(jià)卻在繼續(xù)攀升。NAR提到，6月成屋銷售價(jià)格中值為41.02萬美元(約294.15萬元人民幣)，是歷史第二高價(jià)格。

埃里克·奧倫斯坦認(rèn)為，盡管可負(fù)擔(dān)性低，但由于房主不愿出售和放棄現(xiàn)有的低利率抵押貸款，目前接近歷史最低水平的庫存支撐了房?jī)r(jià)。

這與多家機(jī)構(gòu)給出的研判一致?！熬C合來看，供給不足是美國(guó)地產(chǎn)當(dāng)前的主要矛盾?！睎|吳證券宏觀分析師陶川認(rèn)為，經(jīng)過2022年的大幅調(diào)整，美國(guó)樓市在今年上半年的反彈整體向好。但這種樂觀的主要理由是弱供給。在需求端，房?jī)r(jià)及利率的“雙高”仍抑制美國(guó)居民購房需求。

鵬揚(yáng)基金首席經(jīng)濟(jì)學(xué)家陳洪斌對(duì)中新經(jīng)緯表示，美國(guó)的高利率環(huán)境可能還要持續(xù)一段時(shí)間，在此條件下，其資產(chǎn)價(jià)格都將面臨一定壓力。在“雙高”背景下，美國(guó)樓市大概率將繼續(xù)保持這種弱市。而美債增速放緩時(shí)，美國(guó)的高房?jī)r(jià)或許會(huì)下調(diào)。

“如果庫存趨于正常水平，在沒有其他因素的情況下，房?jī)r(jià)將會(huì)下降。”埃里克·奧倫斯坦則指出，重要的是要區(qū)分抵押貸款數(shù)量和房?jī)r(jià)，根據(jù)美國(guó)聯(lián)邦住房管理局的數(shù)據(jù)，房?jī)r(jià)在過去幾個(gè)月中有所上漲。就數(shù)量而言，大多數(shù)未償還抵押貸款的再融資已經(jīng)到期，而房屋購買量則受到庫存的限制，目前庫存量已經(jīng)接近歷史最低水平。雖然經(jīng)濟(jì)沖擊會(huì)進(jìn)一步降低可負(fù)擔(dān)性和需求，從而影響貸款量，但隨后利率可能會(huì)下降，這將扭轉(zhuǎn)目前的一些趨勢(shì)。

陶川則提到，一方面，美國(guó)地產(chǎn)相關(guān)需求的反彈受高利率的限制依舊明顯；另一方面，在6月整體通脹顯著下臺(tái)階后，倘若樓市供不應(yīng)求的現(xiàn)狀持續(xù)，房?jī)r(jià)的后續(xù)上漲無疑會(huì)增加通脹壓力。在此基礎(chǔ)上，也許不會(huì)改變美聯(lián)儲(chǔ)今年年內(nèi)的加息節(jié)奏，但是會(huì)讓明年降息的節(jié)奏和預(yù)期更加糾結(jié)。

(文中觀點(diǎn)僅供參考，不構(gòu)成投資建議，投資有風(fēng)險(xiǎn)，入市需謹(jǐn)慎。)

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責(zé)任編輯：魏薇 李中元

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