百城二手房價已有96城下跌，政策底后市場底還有多遠(yuǎn)？

新房冷寂，二手房市場同樣處境凄涼。今年以來，部分城市二手房掛牌量處于高位，許多業(yè)主主動降價以促進(jìn)成交。

在武漢，作為當(dāng)?shù)貥鞘兄匾L(fēng)向標(biāo)的光谷區(qū)域，不少二手房掛牌價明顯下降，最高成交價曾觸及3.6萬元/平方米高位的小區(qū)，如今最低至2萬元/平方米；在成都，同小區(qū)、同戶型在2022年成交總價為230萬元，今年則跌至190萬元；備受炒房客關(guān)注的深圳市場亦如是，2021年掛牌總價觸及820萬元的房源，近期最低成交價降至510萬元，跌幅近4成。

多位受訪人士指出，市場下行期內(nèi)，部分掛牌的二手房源價格大降或是個例，但房價走低已是普遍現(xiàn)象。中指院數(shù)據(jù)顯示，7月份，全國百城二手房均價同環(huán)比皆有所下降，且跌幅持續(xù)擴(kuò)大；二手房價環(huán)比下跌的城市數(shù)量也在增加，至7月已達(dá)到96個。

(資料圖)

近來，監(jiān)管層發(fā)布了一系列支持需求的政策，業(yè)內(nèi)普遍認(rèn)為，政策底已然到來，房價下行空間已較為有限。但也有觀點(diǎn)指出，未來出臺政策力度大小對市場的影響會非常直接，購房者或?qū)?jù)此作出反應(yīng)。

有房價接近腰斬

“大概2021年時，這個小區(qū)最高成交價達(dá)到了3萬元/平方米以上?！币晃晃錆h光谷區(qū)的中介告訴記者，名為中建光谷之星的二手房小區(qū)近來掛牌跌到了2.3萬元/平方米，跌幅超兩成。武漢光谷區(qū)的另一個明星樓盤保利時代，2021年時的最高成交價曾觸及3.6萬元/平方米的高位，如今不少房源掛牌價跌至2.5萬元/平方米，最低的則有2萬元/平方米。

記者從某房企武漢區(qū)域人士處了解到，今年市場行情不好，武漢確實(shí)有很多人選擇“割肉”換錢，二手房價下降是不容否認(rèn)的事實(shí)。該人士表示，2-3月市場復(fù)蘇期過后，二手房就一路向下，近期跟2月份時相比，房價大約有10%-15%的跌幅。

杭州二手房也同樣出現(xiàn)了降價的現(xiàn)象，不少市中心的老小區(qū)成交價跌至3萬元/平方米以下。當(dāng)?shù)刂薪橄蛴浾呓榻B，出行、生活等均較為便利的朝暉小區(qū)，今年成交均價在3.3萬元/平方米左右，較去年有約10%的下降，樓層較差的房源則有不少已在3萬元以內(nèi)；整體規(guī)模較大的景芳小區(qū)有房源議價空間可達(dá)20萬元，而該小區(qū)房源總價范圍在200萬元-300萬元。

備受關(guān)注的深圳市場，部分小區(qū)二手房降價幅度更為劇烈。位于深圳龍華區(qū)的龍悅居主要戶型面積為64平方米，2020年時，該戶型成交總價曾高至750萬元；而在今年7月，該戶型最低成交價低至387萬苑，較三年前大幅下挫近49%。

毗鄰眾多名校的深圳福田區(qū)國城花園小區(qū)，在2021年時曾有一套44平方米的房源，以1300萬元成交，單價近乎30萬元/平。但近期該戶型的掛牌價已降至900萬元，并有約20萬元談判空間，較高峰時期下降超3成。

事實(shí)上，全國各地的二手房價都呈現(xiàn)出下跌的態(tài)勢。根據(jù)中指研究院百城價格指數(shù)，截至今年7月，百城二手房價格已連續(xù)15個月環(huán)比下跌，7月份二手房價格環(huán)比下跌城市的數(shù)量已達(dá)到96個。

在包括北上廣深、武漢、成都、重慶、杭州、天津等在內(nèi)的十大城市，中指院調(diào)查顯示，7月該十城的二手房均價約4萬元/平方米，同環(huán)比皆下降，且跌幅呈擴(kuò)大的趨勢。

市場持續(xù)下行，業(yè)主信心也不斷走低。根據(jù)諸葛數(shù)據(jù)研究中心監(jiān)測數(shù)據(jù)，7月，重點(diǎn)10城調(diào)價房源中漲價房源占比僅10.5%，同環(huán)比均收窄，這也是自3月份以來，漲價信心連續(xù)下滑的第5個月。重點(diǎn)城市樓市正式進(jìn)入買方市場。

有對成都房地產(chǎn)市場較為熟悉的地產(chǎn)分析師向記者透露，近期身邊四五個剛需朋友進(jìn)入了觀望階段?！俺撕诵膮^(qū)，成都大部分二手房現(xiàn)階段不存在漲價的可能，未來或許利率還有下降的空間，買房也就不著急了?！?/p>

如此一來，二手房的成交難度又有增加，房源掛牌時間也拉長。從安居客線上數(shù)據(jù)來看，7月，全國百城各線城市二手房掛牌時長環(huán)比加速上漲，其中三四線、二線、一線的掛牌時長分別上漲6.5%、5.4%、4.6%。

“市場底”到了么

房地產(chǎn)市場調(diào)整壓力不斷加大，監(jiān)管層也認(rèn)定我國房地產(chǎn)市場供求關(guān)系已發(fā)生深刻變化，指出過去在市場長期過熱階段陸續(xù)出臺的政策存在邊際優(yōu)化空間。

近來，各部委及重點(diǎn)城市也接連表態(tài)，予樓市以寬松支持的政策。7月末，住建部表示，要繼續(xù)鞏固房地產(chǎn)市場企穩(wěn)回升態(tài)勢，大力支持剛性和改善性住房需求，進(jìn)一步落實(shí)好降低購買首套住房首付比例和貸款利率、改善性住房換購稅費(fèi)減免、個人住房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”等政策措施等。

此后，北上廣深的住建部門紛紛表示將支持剛性和改善性住房需求，業(yè)內(nèi)預(yù)計相關(guān)政策落地節(jié)奏將加快。8月以來，鄭州率先發(fā)布了樓市新政，在限售、稅費(fèi)、貸款等多方面支持需求釋放；南京也隨后公布8條政策，涉及購房補(bǔ)貼、房票安置等。

業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，當(dāng)前“政策底”已現(xiàn)。張波指出，7月政策信號對市場的影響是直接的，7月，全國各線城市二手房找房需求熱度在連續(xù)回落四個月之后都明顯回升，其中一線城市回升幅度相對最大，為8.4%，其次是二線城市，為5.4%，三四線城市為4.9%。

那么，二手房房價還會繼續(xù)跌嗎？有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為，二手房價繼續(xù)下降的空間已較為有限。

上述房企內(nèi)部的市場研究負(fù)責(zé)人指出，目前宏觀政策的方向已經(jīng)逆轉(zhuǎn)，預(yù)計再過幾個月，會進(jìn)入實(shí)質(zhì)發(fā)力階段，市場繼續(xù)下行的空間不大。同時，此前疫情之后的市場也較易發(fā)生大波動，如2020年3月-6月，因此當(dāng)下不必太悲觀。不過，個別城市可能仍需注意，當(dāng)?shù)厥袌錾嫌写罅客顿Y客持有成本較低的房子，仍具有很大的降價空間。

業(yè)主的心態(tài)也在發(fā)生變化。上述地產(chǎn)分析師也觀察到，有業(yè)主去年掛牌房源時降價很多，一直想要出手，但最近也不著急了，“現(xiàn)在賣出去沒有什么空間，當(dāng)下也不著急用錢，就想緩緩”。有杭州當(dāng)?shù)氐闹薪槿耸恳蔡峒?，若業(yè)主對賣房資金的投資去向安排尚不明確的話，降價賣房的動力就會明顯不足。

不過，也有業(yè)內(nèi)人士仍不算樂觀，后續(xù)要看政策力度。建誠智庫負(fù)責(zé)人苑承建認(rèn)為，隨著近期中央的一系列表態(tài)，購房者的觀望情緒實(shí)則有所加劇，等待政策出臺、觀望政策的力度和方向，如果不盡快在關(guān)鍵政策上有所調(diào)整的話，市場的信心仍舊無法建立，市場仍將會面臨較大壓力。

張波也指出，雖然更多政策將在一二線出臺的信號已經(jīng)非常明顯，但截至目前，絕大部分熱點(diǎn)一二線城市依然沒有實(shí)質(zhì)性政策落地，未來出臺政策力度大小對市場的影響會非常直接。這也是購房者選擇觀望的重要原因所在。一旦大力度政策出臺，市場就極易出現(xiàn)反彈，如僅是利率調(diào)整或公積金相關(guān)的政策微調(diào)，市場的反饋會產(chǎn)生變數(shù)，不少購房者或選擇繼續(xù)觀望。

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