“低首付”盛行折射賣房難題：新房降價(jià)也難獲成交

房子不好賣，即便降價(jià)也難拉動(dòng)成交。

(相關(guān)資料圖)

中指研究院數(shù)據(jù)顯示，2023年7月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，有45個(gè)城市新房價(jià)格環(huán)比下跌。但同時(shí)，7月樓市銷售創(chuàng)下近五年同期新低，重點(diǎn)35城新房成交面積1396萬平方米，環(huán)比-26.1%，同比-26.8%。

第一財(cái)經(jīng)記者了解到，為盡可能吸引購房者，部分樓市低迷的城市如哈爾濱，市面上“低首付”等隱性操作仍然層出不窮，購房者雖可降低首付壓力，但面臨的各類交易風(fēng)險(xiǎn)同樣不小。該市一地產(chǎn)從業(yè)者表示，除了少數(shù)改善樓盤，近兩年當(dāng)?shù)匦路績r(jià)格在持續(xù)下跌。

值得注意的是，最近房地產(chǎn)政策利好風(fēng)聲不斷，這讓部分房企重拾了些許信心。有頭部房企內(nèi)部人士表示，對后續(xù)政策出臺抱有期待，借著政策這股風(fēng)，預(yù)計(jì)公司會推出更多促銷政策。

樓盤頻現(xiàn)“低首付”

盛夏炎炎，樓市卻沒感受到這股熱浪，各大房企為賣房焦心不已。

華北一位房企人士談到當(dāng)下市場時(shí)稱：“現(xiàn)在還沒從一線聽到什么好消息。”今年以來，樓市曾出現(xiàn)過一波小高潮，但隨即在二季度消退。為了拉動(dòng)銷售和回款，房企使盡渾身解數(shù)，但最直接的還是降價(jià)賣房。“從直接降價(jià)、到各種返現(xiàn)活動(dòng)，能想到的辦法都用過了。”

在“冰城”哈爾濱，房企降價(jià)促銷的力度便頗大。記者了解到，某頭部房企在當(dāng)?shù)劁N售均價(jià)9800元/平方米的樓盤，最早開盤時(shí)賣12000元/平方米，去年樓盤價(jià)格一路下滑、年底更是價(jià)格低點(diǎn)，碰到清尾活動(dòng)，個(gè)別戶型銷售價(jià)格會更低，當(dāng)下樓盤價(jià)格整體低于三年前。

不僅是該樓盤，據(jù)龍江樓市統(tǒng)計(jì)，四月份以來，哈爾濱剛需盤受市場影響、銷量下降，6月份更是幾近腰斬；為此剛需盤紛紛“以價(jià)換量”，以特惠換取量的增長。比如，有項(xiàng)目總價(jià)51萬起、最高優(yōu)惠35萬；有項(xiàng)目總價(jià)61萬起，最高優(yōu)惠27萬，降價(jià)現(xiàn)象層出不窮。

當(dāng)?shù)匾晃坏禺a(chǎn)從業(yè)者表示，哈爾濱樓盤降價(jià)情況比較分化，改善盤居多的區(qū)域情況還好，但整體市場冷清、購房者少的區(qū)域，現(xiàn)在仍然降得比較多，有樓盤前兩個(gè)月賣80萬的房子，現(xiàn)在也就70萬左右。“這些區(qū)域相較于去年還是在跌，已經(jīng)連續(xù)跌兩三年了，大環(huán)境不是特別好。”

更有甚者，“低首付”被部分樓盤祭出江湖，成為吸引購房者的籌碼。一項(xiàng)目昆侖時(shí)代中心的宣傳海報(bào)顯示，該樓盤位于東二環(huán)旁、臨近地鐵，首付兩萬起便可擁有5.1米大開間兩室......

記者聯(lián)系到項(xiàng)目中介了解到，所謂的“低首付”其實(shí)是“高評高貸”，即銀行評估價(jià)格比真實(shí)交易價(jià)格高，從而實(shí)現(xiàn)貸更多的款、變相降低首付。“比如這套房房款70萬，正常20%首付需要14萬，如果按低首付操作，相當(dāng)于把評估價(jià)提到82萬，貸款額會多12萬，首付僅需2萬。”

“開發(fā)商那邊全權(quán)操作，他們?nèi)慷己艹墒炝?，去年辦一年了。后期還貸相當(dāng)于把首付錢加到貸款里，分?jǐn)偟剿心攴?，每個(gè)月大概多幾百塊錢?！痹撝薪槿耸糠Q，“低首付”不合規(guī)，但是去年很多開發(fā)商都在做，今年漸漸變少了，目前市場上仍有幾個(gè)項(xiàng)目在做，為了賣房用盡辦法。

在重慶、柳州、惠州等許多城市，此前都有樓盤“低首付”、甚至“零首付”曝出。業(yè)內(nèi)人士稱，“低首付”會涉及陰陽合同、賣家配合控款、評估機(jī)構(gòu)出具評估報(bào)告等環(huán)節(jié)，會吸引首付不足的購房者。但風(fēng)險(xiǎn)同樣存在，如果銀行查處并追究，貸款人可能會面臨違約責(zé)任等情況。

降價(jià)也難拉動(dòng)成交

“低首付”亂象背后，實(shí)則是房企無法忽視的賣房困境：降價(jià)也難拉動(dòng)成交。

據(jù)天風(fēng)證券統(tǒng)計(jì)，年中房企促銷力度加強(qiáng)，銷售均價(jià)環(huán)比下降，7月銷售均價(jià)環(huán)比下降2.9%，相比6月份增加2.6個(gè)百分點(diǎn)，主要或因去庫存壓力下，房企促銷力度及手段升級。

從全口徑銷售均價(jià)看，TOP10、TOP11-30、TOP100房企7月單月銷售均價(jià)為17185元/平方米、15319元/平方米、17590元/平方米，同比分別-6.8%、-5.8%、+2.7%，環(huán)比變動(dòng)分別為-6.7%、-16.1%、-2.9%。

TOP10房企中，除建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)銷售均價(jià)增加，其他房企環(huán)比表現(xiàn)均有下降；同比來看，建發(fā)房產(chǎn)、濱江集團(tuán)同比增速為正，分別為建發(fā)20195元/平方米(同比+11.5%)、濱江集團(tuán)45991元/平方米(同比+3.2%)，其余房企銷售均價(jià)單月同比均有下降。

即便如此，房企的銷售業(yè)績?nèi)匀皇謶K淡。TOP20房企中，除越秀地產(chǎn)7月同比增加30.6%外，其余房企同比均下降，有11家房企降幅超過30%，旭輝集團(tuán)降幅最大，同比-70.8%。典型非國企萬科、龍湖、金地、新城7月單月銷售分別同比-40%、-34%、-43%、-46%。

從城市角度看，當(dāng)前新房價(jià)格能保持上漲的，也已經(jīng)屬于少數(shù)。

根據(jù)中國房地產(chǎn)指數(shù)系統(tǒng)百城價(jià)格指數(shù)對全國100個(gè)城市的調(diào)查數(shù)據(jù)，2023年7月，全國100個(gè)城市新建住宅平均價(jià)格為16177元/平方米，環(huán)比下跌0.01%，跌幅與6月持平。從漲跌城市個(gè)數(shù)看，35個(gè)城市環(huán)比上漲，45個(gè)城市環(huán)比下跌，20個(gè)城市持平。

少數(shù)上漲的城市中，西安新建住宅價(jià)格環(huán)比上漲0.06%；成都、寧波新房價(jià)格環(huán)比均上漲0.05%；北京、杭州等32個(gè)城市新建住宅價(jià)格環(huán)比漲幅均在0.05%以內(nèi)。泰州、宿遷等20個(gè)城市環(huán)比持平。

7月新建住宅價(jià)格環(huán)比下跌的45個(gè)城市中，哈爾濱、揚(yáng)州環(huán)比跌幅較大，分別為0.48%和0.34%；長春、重慶等10個(gè)城市跌幅在0.1%-0.3%之間；鄭州、威海等33個(gè)城市跌幅在0.1%以內(nèi)。

同比來看，7月新建住宅同比上漲的城市數(shù)為18個(gè)，同比下跌的城市數(shù)為79個(gè)，哈爾濱、中山等6個(gè)城市跌幅均在2.0%-5.0%之間，其中哈爾濱跌幅最大，為4.83%；蕪湖、株洲等14個(gè)城市跌幅均在1.0%-2.0%之間；桂林、威海等29個(gè)城市同比跌幅在0.5%-1.0%之間。

天風(fēng)證券表示，7月進(jìn)入傳統(tǒng)的銷售淡季，成交量連續(xù)三周下滑，最后一周成交量止跌。開發(fā)商供應(yīng)疲軟，市場去化節(jié)奏繼續(xù)放緩，銷售環(huán)比回落但下滑幅度符合預(yù)期。8月供應(yīng)推貨或有望回暖，但高基數(shù)下同比仍承壓。中央政策積極表態(tài)后，月末一線城市如深圳二手房帶看量環(huán)比已開始回暖。

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