7月樓市成交持續(xù)低迷，調(diào)控優(yōu)化政策亟待出臺

【資料圖】

7月，受傳統(tǒng)成交淡季疊加當(dāng)前購房者信心不足影響，廣州新建商品住宅供求規(guī)模繼續(xù)下降，供應(yīng)面積環(huán)比下降17.5%，成交面積環(huán)比下降29.5%。

1-7月廣州新建商品住宅整體供應(yīng)471.7萬㎡，同比下降7.3%，成交513.5萬㎡，同比上升5.8%。1月份由于春節(jié)假期影響，市場供求持續(xù)走低，2、3月份在前期積累需求的集中釋放下，市場持續(xù)走高，其中3月份“小陽春”成色十足，進(jìn)入到4月份后，隨著需求釋放殆盡，后市需求動能不足，市場整體供求進(jìn)一步回落，7月份成交再創(chuàng)新低。

7月30日，廣州住建局表示將結(jié)合廣州實際盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求。在當(dāng)前低迷的市場成交氛圍下，政策的出臺將有望帶動市場成交的回升。

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▍房地產(chǎn)市場概況

圖：2021年1月-2023年7月廣州商品住宅成交走勢

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

供應(yīng)：7月新批商品住宅53.8萬㎡，環(huán)比下降17.5%，同比下降42.7%。受當(dāng)前市場觀望情緒較濃及傳統(tǒng)樓市淡季影響，開發(fā)商整體推貨動力不足，7月商品住宅供應(yīng)環(huán)比下降近2成。從供應(yīng)區(qū)域來看，其中番禺、荔灣、白云、天河為主力供貨區(qū)，推盤量合計占全市63.5%。

成交：7月廣州新建商品住宅成交面積50.7萬㎡，環(huán)比下降29.5%，同比下降29.4%。整體受市場需求動能及成交氛圍下降影響，市場成交進(jìn)一步萎縮。從成交區(qū)域來看，增城、黃埔、番禺位居全市成交前三，成交套數(shù)合計占全市43.5%。

價格：新建商品住宅成交價格自2月份以來持續(xù)走高，6月份達(dá)到年內(nèi)最高，成交均價為41943元/㎡，7月份成交均價有所下滑，為40441元/㎡，環(huán)比上漲3.6%，同比上漲12.2%。二手住宅價格自2022年7月以來維持較為平穩(wěn)的趨勢，波動幅度在2%以內(nèi)。其中6月份成交參考均價為33980元/㎡，環(huán)比上漲0.5%。

▍土地市場概況

圖：2021-2023年廣州集中供地各批次供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

2023年第一批次集中供地：共推出宅地8宗，供地建面165萬㎡；成交7宗，成交建面158萬㎡，成交樓面價為18788元/㎡，平均溢價率為10.2%。

2023年第二批次集中供地：共推出宅地10宗，供地建面89萬㎡；共成交6宗，流拍4宗，成交建面44.3萬㎡，成交樓面價19519元/㎡，平均溢價率為5.3%。

此外，有6宗宅地零星推出，成交5宗，流拍1宗，成交建面74.6萬㎡，成交樓面價15701元/㎡，平均溢價率為5.5%。

最新動態(tài)：7月14日，白云區(qū)廣州設(shè)計之都三期AB2603065地塊出讓，該地塊由廣州地鐵以底價競得，成交樓面價為26000元/㎡。此外，8月份將有三宗宅地競拍。?

圖：2021年以來廣州宅地月度供求情況

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)

7月共成交宅地2宗，成交規(guī)劃建面28萬㎡，成交樓面均價為23778元/㎡，均為底價成交。

1-7月廣州共推出24宗宅地，合計推出規(guī)劃建面379萬㎡，同比減少10.4%。共成交宅地18宗，成交規(guī)劃建面276萬㎡，成交樓面均價為18069元/㎡，平均溢價率7.9%，相比2022年1-7月溢價率提高4.7個百分點。成交地塊中有9宗底價成交，1宗低溢價成交，8宗進(jìn)入封頂搖號。拿地房企仍以國央企為主，其中央企競得7宗，本土國企競得4宗，本土城投競得2宗，外來國企競得2宗，民企競得3宗。

雖然廣州房地產(chǎn)市場仍處于筑底恢復(fù)期，但隨著房地產(chǎn)優(yōu)化政策的即將落地，廣州市場關(guān)注度不減，各大品牌房企積極抓機遇、促銷售，下面隨榜單一起來詳細(xì)了解各大品牌房企1-7月市場表現(xiàn)。

2023年1-7月廣州房地產(chǎn)企業(yè)銷售金額top20

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、企業(yè)填報

數(shù)據(jù)說明：流量銷售金額統(tǒng)計范疇為企業(yè)在廣州范圍內(nèi)操盤項目的銷售金額，占股未操盤項目不納入統(tǒng)計范疇；權(quán)益銷售金額統(tǒng)計范疇為企業(yè)在廣州范圍內(nèi)投資的房地產(chǎn)項目按權(quán)益占比計算的銷售金額

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1月1日-7月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)全口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)在廣州市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的企業(yè)和項目，由企業(yè)提供相關(guān)文件，經(jīng)審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

中指點評

2023年1-7月廣州房企銷售金額流量榜單前20房企總銷售額為1566.6億元，TOP20房企銷售額占全市70%。權(quán)益銷售金額榜單前20房企總銷售額為1337.2億元，TOP20房企權(quán)益銷售金額占全市59.8%。其中央企銷售金額占比34.1%，國企占比32.7%、民企占比33.2%。

頭部房企：越秀地產(chǎn)憑借琶洲南·TOD及越秀·和樾府等項目的熱銷，占據(jù)流量金額及權(quán)益金額雙榜單冠軍，流量銷售額及權(quán)益銷售金額分別為402.7億元、301.8億元。保利發(fā)展憑借保利天匯、保利天瑞、保利湖光悅色等多個項目的熱銷，占據(jù)流量金額及權(quán)益金額雙榜單第二，流量銷售額及權(quán)益銷售金額分別為335.6億元、247.0億元。萬科分別以115.0億元、91.3億元占據(jù)流量榜單及權(quán)益榜單第三。

三大陣營：TOP20房企流量銷售金額門檻值為26.3億元，按企業(yè)銷售額分三大陣營，其中第一陣營（100-400億）共3家，合計銷售金額853.3億元；占TOP20銷售額54.5%；第二陣營（50-100億）4家，合計銷售金額244.9億元；占TOP20銷售額15.6%；第三陣營（50億以下）共13家，合計銷售金額468.4億元；占TOP20銷售額29.9%。

名次變動：流量金額共有10家維持不變，4家上升，5家下降，1家新進(jìn)。其中融創(chuàng)中國憑借融創(chuàng)文旅城的集中簽約，成為1-7月新進(jìn)榜單企業(yè)。

2023年1-7月廣州房地產(chǎn)企業(yè)銷售面積top20

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)、企業(yè)填報

數(shù)據(jù)說明：流量銷售面積統(tǒng)計范疇為企業(yè)在廣州范圍內(nèi)操盤項目的銷售金額，占股未操盤項目不納入統(tǒng)計范疇；權(quán)益銷售面積統(tǒng)計范疇為企業(yè)在廣州范圍內(nèi)投資的房地產(chǎn)項目按權(quán)益占比計算的銷售面積。

特別聲明：房地產(chǎn)企業(yè)銷售數(shù)據(jù)統(tǒng)計是以2023年1月1日-7月31日期間銷售的商品房為統(tǒng)計口徑，包括商品住宅、寫字樓、公寓、商業(yè)全口徑，主要依據(jù)中指數(shù)據(jù)在廣州市域范圍的銷售監(jiān)測數(shù)據(jù)，并參考當(dāng)期總體經(jīng)營情況和推盤去化情況進(jìn)行分析統(tǒng)計；對于少數(shù)沒有在監(jiān)測范圍內(nèi)的企業(yè)和項目，由企業(yè)提供相關(guān)文件，經(jīng)審核，也納入統(tǒng)計范圍。本報告僅供參考，不對使用報告及其內(nèi)容所引發(fā)的任何直接或間接損失承擔(dān)責(zé)任。

中指點評

2023年1-7月廣州TOP20房企流量面積門檻值為9.8萬㎡，前20房企總流量面積為414.4萬㎡，TOP20房企流量銷售面積占全市62.8%。

權(quán)益銷售面積榜單中，進(jìn)入1-7月TOP20門檻值為8.2萬㎡，權(quán)益銷售面積榜單前20房企總銷售面積為342.4萬㎡，占全市銷售面積51.9%。

頭部房企：保利發(fā)展分別以82.2萬㎡/62.9萬㎡占據(jù)雙榜單榜首位置，越秀地產(chǎn)以78.2萬㎡/61.3萬㎡位居第二，萬科以31.5萬㎡/23.4萬㎡位居第三。??

名次變動：流量銷售面積中，6家維持不變，4家上升，9家下降，1家新進(jìn)。其中富力集團名次上升較多，較上月上升8名。

2023年各月廣州TOP20榜位變化

中指點評

從1-7月廣州TOP20上榜企業(yè)排名變化情況來看，累計上半年爭奪TOP20的房企有27家。

1-2月：名次持平企業(yè)3家，上升及下降均為7家，新進(jìn)3家；

1-3月：名次持平企業(yè)6家，上升4家，下降7家，新進(jìn)3家；

1-4月：名次持平企業(yè)6家，上升5家，下降7家，新進(jìn)2家；

1-5月：名次持平企業(yè)8家，上升5家，下降7家；

1-6月：名次持平企業(yè)6家，上升8家，下降6家。

1-7月：名次持平企業(yè)10家，上升4家，下降5家，新進(jìn)1家。

頭部企業(yè)：越秀地產(chǎn)及保利發(fā)展始終穩(wěn)居榜單前二，萬科自1-2月上升一名后穩(wěn)居榜單第三。和1-6月相比，1-7月上升及下降名次變動幅度不大，其中華潤置地上升名次較多，上升3名；下降名次最多為2名。

三大陣營：第一陣營相對穩(wěn)健，始終位居榜單前三名；第二陣營名次變動也較小，1-7月排名與1-6月排名無變化；第三陣營名次變動則較大，1-7名次變動最大為3名。

▍未來市場趨勢展望

全國層面

政策方面：中央及主管部門密集發(fā)聲，房地產(chǎn)優(yōu)化政策或?qū)⒓涌炻涞亍?/p>

市場需求：短期市場壓力仍在，全年商品房銷售面積與2022年趨穩(wěn)態(tài)勢。

廣州層面

政策方面：7月30日廣州住建局明確盡快推出有關(guān)政策措施，大力支持、更好滿足剛性和改善性住房需求。

市場需求：當(dāng)前購房者觀望情緒濃厚，市場成交平淡，相關(guān)優(yōu)化政策也將加快出臺，預(yù)計下半年在利好政策推動下，市場成交有望帶動回升。

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