房地產(chǎn)正消失在三四線

最近，大家最關(guān)心的房事是碧桂園，因?yàn)樗欠癖├?，關(guān)系著大多數(shù)地產(chǎn)人的未來。

這輪危機(jī)真正爆發(fā)，是從碧桂園公告承認(rèn)上半年虧損約500億后開始的。他們給出的理由，和2022業(yè)績虧損原因一模一樣：

銷售業(yè)績、資產(chǎn)減值和匯兌損益。

(資料圖)

銷售子姨就不多說了，反正七月份的銷售額，已經(jīng)比今年一月又少了一半。

只是，很多人可能忽視了，銷售業(yè)績往往會(huì)伴隨著資產(chǎn)減值一起出現(xiàn)，尤其是碧桂園這種六成銷售額依靠三四線市場的房企，銷售越差就越得降價(jià)。

碧桂園的上半年報(bào)還沒公布，我們就拿2022年碧桂園上市來首次虧損的年報(bào)舉例。2022年，碧桂園營收4300億，同比下滑17%，凈利潤虧損約60億，同比下降122%。

資產(chǎn)減值多大程度造成了虧損？碧桂園年報(bào)說，對(duì)在建物業(yè)和已落成物業(yè)計(jì)提了230億的減值，這些金額被列為開支，合并進(jìn)了碧桂園的：

銷售成本。

我們等著看碧桂園這次虧損500億，銷售成本會(huì)增加多少。

今年的三四線市場，幾乎被拋棄了。這幾天，南昌縣住房保障中心發(fā)給縣內(nèi)欣光花園項(xiàng)目的函，大概為我們呈現(xiàn)了小縣城如今的慘狀：

項(xiàng)目整個(gè)二季度就賣了11套房子。

欣光花園位于南昌縣蓮塘板塊，周邊配套一般，所以開盤均價(jià)只有7000多。項(xiàng)目入市一個(gè)月后，價(jià)格降到了6字頭，今年只賣6000塊。

但哪怕是骨折價(jià)賣房，哪怕是南昌縣自今年三月份起，出臺(tái)了購房補(bǔ)貼、銷售補(bǔ)貼、人才購房補(bǔ)貼等等政策，還是沒有客戶，大家買房的觀念已經(jīng)被徹底扭轉(zhuǎn)了。

欣光花園不是個(gè)案。南昌縣的海倫堡位置可比欣光好得多，對(duì)面就是蓮塘一中，15分鐘開車到南昌市區(qū)的九龍湖。

2021年開盤時(shí)，單價(jià)賣一萬出頭，最新價(jià)格是8000元，樓層還能隨便選。

銀三角板塊的金茂宸南里、楓和府和瓦良格三個(gè)項(xiàng)目，2019年6月剛開盤沒多久就遇到了疫情，那時(shí)單價(jià)大約1萬1左右。

三年后再一睜眼，期房都變成了現(xiàn)房，最低價(jià)6800元。

還有拿地樓面價(jià)不到6000塊的潤永通，以前賣一萬多，現(xiàn)在參考均價(jià)9500元，哪怕能賣到這個(gè)價(jià)格，也相當(dāng)于：

賣一平米虧500塊。

南昌縣的朋友說，過去這個(gè)小縣城一年能賣大約200萬方的房子，現(xiàn)在已經(jīng)只有三四十萬方，相當(dāng)于打了兩三折。所以我們看到，當(dāng)?shù)卣呀?jīng)急迫到：

要親自替企業(yè)家經(jīng)營企業(yè)了。

南昌縣住房保障中心那份函，似乎沒看到市場艱難，說二季度南昌縣賣了4244套房子，同比增長近80%，但欣光花園成績?nèi)h倒數(shù)，嚴(yán)重拖了房地產(chǎn)市場發(fā)展的后腿。

現(xiàn)在要求項(xiàng)目方，及時(shí)調(diào)整營銷策略,對(duì)銷售不力的營銷團(tuán)隊(duì)進(jìn)行：

約談、調(diào)整、解聘。

開不開除銷售先等等，怎么住房保障中心的數(shù)據(jù)，還和縣政府的對(duì)不上了呢？

7月底，南昌縣政府人民網(wǎng)站剛公布了上半年樓市的情況分析，里面說全縣商品房銷售面積，同比下降5.4%，增速比今年一季度下降9.2%。到了住房保障中心這，就成了二季度增長80%。

更離譜的是，這些銷售整改措施，限期提交到中心，否則就要采取措施處理。

小時(shí)候子姨學(xué)習(xí)成績也在班里排名靠后，現(xiàn)在想想，多虧老師沒發(fā)函：

命令父母和我斷絕關(guān)系。

據(jù)子姨了解，南昌縣如此重視房企銷售業(yè)績，可能也和南昌市整體樓市不好有點(diǎn)關(guān)系。

本地媒體說，南昌市住房成交已經(jīng)四連降了，而且環(huán)比降幅不斷擴(kuò)大。九龍湖學(xué)區(qū)房一直是南昌房價(jià)最堅(jiān)挺的地方，像綠地悅城、國博等項(xiàng)目，哪怕到了2022年都一直賣兩萬六七一平。

到了今年大家預(yù)期持續(xù)下降，業(yè)主拋盤，現(xiàn)在賣一萬八。

放到全省來看也一樣如此，贛州、九江等地，一個(gè)比一個(gè)慘。

江西的開發(fā)商朋友說，九江現(xiàn)在一個(gè)月就賣200套房子，都是起碼有四五十個(gè)在售項(xiàng)目的地方，相當(dāng)于一個(gè)項(xiàng)目一個(gè)月就賣一兩套：

這個(gè)行業(yè)在那些地方，已經(jīng)消失了。

地方政府為此憂心忡忡，南昌市要求下屬各區(qū)、縣，以日?qǐng)?bào)的形式，每天上報(bào)成交情況，領(lǐng)導(dǎo)非常關(guān)注。南昌縣住保中心那張成交表，可能也是由此而來。

因?yàn)槌煽儾缓?，南昌縣已經(jīng)不是第一次給銷售情況靠后的項(xiàng)目發(fā)函了。

當(dāng)?shù)赜行┢髽I(yè)，因?yàn)椴幌胂癖坦饒@一樣降價(jià)承受虧損，導(dǎo)致業(yè)績很差，于是便收到政府函件，要求整改。

當(dāng)?shù)剡€有一個(gè)項(xiàng)目因?yàn)楦緵]客戶買房，開發(fā)商索性悄悄把售樓處關(guān)了，節(jié)約每月幾萬塊的成本。沒想到很快便收到了函：

要求重新開放售樓處。

連項(xiàng)目降沒降價(jià)、售樓處開沒開門，政府都能事無巨細(xì)地管理到。當(dāng)?shù)亻_發(fā)商感嘆：

好像疫情后，政府做事更細(xì)致了。

8月17日，南昌市發(fā)布樓市放松新政，宣布首套房首付比例降到最低兩成，二套首付最低三成。改善型居民買房，都按最低比例執(zhí)行，另外還要推動(dòng)房票安置方式，以及購房補(bǔ)貼政策等等。

子姨看了下，南昌新政最有力的兩條，降低改善型居民購房比例，是學(xué)前幾天的廈門；房票安置，是學(xué)最高層會(huì)議后，第一個(gè)調(diào)整政策的南京。都沒有突破現(xiàn)有政策預(yù)期。

輪到自己管得到領(lǐng)域，有關(guān)部門就沒有指導(dǎo)企業(yè)時(shí)的霸氣了。

我記得有位江西出身的老領(lǐng)導(dǎo)，曾經(jīng)說過好幾次，當(dāng)領(lǐng)導(dǎo)干部應(yīng)該：

夾著尾巴做人。

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