馬上評｜天下苦公攤久矣，按套內(nèi)面積計價還有多遠？

近日，全國人大代表莊艷在《檢察日報》撰文建議，制定詳細方案，完善各方標準，明確公攤區(qū)域，明確公攤面積的最大比例、收費標準、測量方式，減少、避免相關(guān)爭議。

公攤面積存在多年，伴生的一系列問題長期未得到根本解決，收房變成開盲盒，因此廣受詬病。就在前幾天，一則“西安一購房者購買69.75平方米公寓，超37平方米是公攤”的消息引發(fā)了廣泛關(guān)注。

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天下苦公攤久矣。近年來，關(guān)于“取消公攤面積”的討論很多，也有一些地方擬推出實質(zhì)性的改變行動。如去年8月，內(nèi)蒙古住建廳就將取消公攤面積列為近期亟需修訂的立法項目建議上報住建部。上個月底，合肥也明確，為避免公攤面積比例過大，要積極探索商品房銷售按套內(nèi)面積計價。

合肥這一說法，其實道出了當前公攤面積最大的爭議點。因為公攤面積在現(xiàn)實中缺乏明確的比例標準、測量標準，的確容易造成面積過大，直接導致購房者得房率低的情形。

舉個例子，同一地段，兩套不同的房子，產(chǎn)權(quán)面積（公攤面積加套內(nèi)面積）都是100平米，單價也都為2萬每平米，但可能一個公攤只有10平米，一個公攤達到20平米，這直接導致兩者實際使用部分的價值差了20萬。這對不同購房者來說，當然容易產(chǎn)生不公之感。

值得注意的是，大家在討論這個話題時，多使用的表述方式是“取消公攤面積”，籠統(tǒng)地說，就是公共區(qū)域的面積，這是客觀存在，無法取消的。大家說的“取消”，更多指的是不再將公攤面積列入房屋銷售的計價標準。比如，一套房子的套內(nèi)面積是多少，就應該按這個面積來計價，確保購房者“所見即所得”，實現(xiàn)明白消費。

談到公攤面積，很多人都會提到重慶，它的房屋銷售至少在部分區(qū)域很早就已采用了兩種計價方式。也即套內(nèi)面積計價和建筑面積計價，都會明確告知購房者。但要注意的是，這兩種計價方式，并不會影響到房屋總價。甚至對消費者來說，按套內(nèi)計價，房子的單價看起來還更高。好處則是，標準更明確了。

不過，這里面還是未能解決的一個問題是，即便是按套內(nèi)計價，公攤面積依然是不透明的，依然影響到購房者的權(quán)益。因為房屋的產(chǎn)權(quán)面積包括了公攤面積，而購房者繳納契稅、物業(yè)費、取暖費等后期收費，也都是按照產(chǎn)權(quán)面積計算。

所以，討論取消公攤面積，必須明白一個事實，真正要學習的對象，并不限于重慶。或者說，要最大限度保障購房者權(quán)益，就不應該停留在房屋計價方式的改變上，而是要從根本上把公攤面積的計算標準、測量方式等規(guī)范起來，以壓縮開發(fā)商“暗箱操作”的空間。

也有人可能會說，那能不能一步到位，連公攤面積的概念都不要了，直接將產(chǎn)權(quán)面積等同于套內(nèi)面積？

這在理論上當然是可行的。但要實現(xiàn)這一點，需要考慮很多現(xiàn)實問題。即便拋開法律程序以及開發(fā)商可能會弱化對公共空間的打造不談，由此產(chǎn)生的大量存量房屋的重新測量及不動產(chǎn)證的更新工作，顯然都不是一個小任務。并且，在當前房地產(chǎn)市場下行背景下，還得考慮對二手房銷售及業(yè)主權(quán)益的影響。同時，這還涉及公共區(qū)域產(chǎn)權(quán)的變更問題。

所以，如人大代表莊艷的建議所言，當下之際，最為現(xiàn)實的辦法，或許就是在普及房屋銷售按套內(nèi)計價的同時，推動公攤面積透明化。

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