2023年9月1日，是中國房地產(chǎn)市場值得銘記的一個日子。這一天，經(jīng)過多番醞釀的“認房不認貸”政策終于在北京、上海這兩個樓市限制最嚴格的一線城市得到確認，而就在距離北京120公里的地方，四個直轄市之一天津也宣布在城六區(qū)以外的10個區(qū)放開限購。

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隨著“史詩級”救市行動的展開，一場信心和預(yù)期的博弈也在拉開序幕。從去年下半年已經(jīng)放開“認房不認貸”的兩個強二線城市天津、杭州來看，樓市在執(zhí)行“認房不認貸”政策后，樓市回暖持續(xù)的時間短則2月，長也不到半年。而此次，多位接受采訪的業(yè)內(nèi)專家認為，在四個一線城市出臺超預(yù)期放松政策后，?“金九銀十”已經(jīng)呼之欲出。

房地產(chǎn)市場在歷經(jīng)十幾年快速發(fā)展后，與經(jīng)濟增速的換擋期、結(jié)構(gòu)調(diào)整的陣痛期、前期刺激政策的消化期“三期疊加”相對應(yīng)，特別是經(jīng)濟轉(zhuǎn)型期，購房者信心不足，很多房企暴雷影響了購房者的安全感，所以使得很多寬松政策對于市場的作用低于預(yù)期。整體看，當下房地產(chǎn)市場需要購房者恢復(fù)信心，而市場要企穩(wěn)肯定必須從一二線城市開始。未來，房地產(chǎn)市場依然期待更多的有利政策出臺。

天津、杭州“救市”成功了嗎？

在本輪一線城市全面放開“認房不認貸”之前，天津和杭州是為數(shù)不多的早已實行這一政策的二線城市。

2022年9月17日，天津市住房城鄉(xiāng)建設(shè)委等7部門發(fā)布《關(guān)于進一步完善房地產(chǎn)調(diào)控政策促進房地產(chǎn)業(yè)健康發(fā)展的通知》，對于已結(jié)清購房貸款且在本市無房的居民家庭，申請商業(yè)性個人住房貸款購買住房的，可按首套房貸款政策執(zhí)行；2022年11月，浙江省市場利率定價自律機制召開會議，對杭州市差別化住房信貸政策進行了調(diào)整，在杭州市限購區(qū)無住房、但有住房按揭貸款記錄且相應(yīng)貸款已結(jié)清的居民家庭，為改善條件再次購買普通自住房，可按首套房貸政策執(zhí)行。

從這兩座城市樓市隨后半年左右的動向來看，這一政策對天津二手房的短期拉動較為明顯。數(shù)據(jù)顯示，2022年9月天津出臺政策后，一個月內(nèi)二手房房價從20207元/平方米上升到20487元/平方米，在11月有所回調(diào)后，從12月連續(xù)上漲了4個月，在2023年2月到達近期最高點20703元/平方米。隨后又開始回落，到7月單價已經(jīng)低于“認房不認貸”政策出臺前。而一手房方面，則走出了近乎相反的趨勢，房價先出現(xiàn)下降，在2023年3月筑底回升。不過，根據(jù)易居研究院跟蹤的百城庫存數(shù)據(jù)，天津的存銷比從2022年10月開始下降，到2023年5月已經(jīng)下降了36.6%，近幾月才又有所上升。

據(jù)《華夏時報》記者了解，這一情況與天津核心區(qū)域?qū)W區(qū)房剛需在上半年集中釋放有關(guān)。2022年11月，記者在和平區(qū)鞍山道附近走訪時，一家中介的工作人員告訴本報記者，自從出臺“認房不認貸”政策后，近期有很多北京客戶想來看學區(qū)房，只是沒辦法親身實地考察而已。只要防疫政策放開，肯定成交量就會有一波猛漲。

天津紅橋區(qū)的小馮也在2022年12月成功完成換房。她家的舊房從2022年6月開始掛牌，前幾個月有意向者的看房者寥寥，中間主動降價兩次，終于在年底市場回暖時賣了出去。她告訴《華夏時報》記者，去年12月去過戶時，房產(chǎn)交易中心人很多，每個窗口都在排隊，工作人員很忙。不過沒過多久，感覺市場又歸于平淡了。

而杭州的數(shù)據(jù)變化幅度相對較小。二手房房價雖然在2023年2月達到41999元/平方米達到“認房不認貸”后的頂峰，但仍然不及2022年10月的單價。隨后一路下行，近期已經(jīng)跌到40101元/平方米。一手房的價格、庫存趨勢與之類似。

一線城市執(zhí)行后，會有不同嗎？

不得不看到的是，對上述兩個地區(qū)樓市走勢產(chǎn)生影響的除了本地房地產(chǎn)供需狀況外，還有宏觀經(jīng)濟環(huán)境的變化。自從2022年12月疫情防控政策整體出現(xiàn)后，消費在2023年初出現(xiàn)了報復(fù)性反彈，但隨后經(jīng)濟又開始面臨一系列增長壓力，尤其是收入和就業(yè)預(yù)期不穩(wěn)定對預(yù)期的影響。因此，天津、杭州的市場回暖持續(xù)時間并不算長。

不過，相比上述兩個城市結(jié)清貸款才算首套，近期在全國遍地開花的“認房不認貸”條件更為放寬：只要在當?shù)責o房，無論是否還完貸款，都可以按照首套執(zhí)行。8月25日，住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局明確發(fā)布文件，居民家庭申請貸款購買商品住房時，家庭成員在當?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。在廣州、深圳8月30日宣布實施之后，北京、上海也在9月1日同步跟隨，四大一線城市已經(jīng)全部落實，全國多個省份紛紛跟上。

廣東省城規(guī)院住房政策研究中心首席研究員李宇嘉向《華夏時報》記者表示，四大一線城市全面落實“認房不認貸”，并且表述內(nèi)容完全一致，意味著此次房地產(chǎn)政策調(diào)整應(yīng)該是自上而下的舉動，與自身商品房運行態(tài)勢關(guān)系不大。另外，從本質(zhì)上講，過去房地產(chǎn)過熱時期過分嚴格的政策需要退出，這是政策糾偏和回歸正常。

“這輪整體寬松力度是超越預(yù)期的?！焙洗T機構(gòu)首席分析師郭毅對《華夏時報》記者表示，北京、上海這一輪放開“認房不認貸”后，市場回暖至少可以維持2—3個月，預(yù)計“金九銀十”一線城市樓市小陽春肯定會到來。房地產(chǎn)鏈條上下游本身就影響15%—20%的GDP，這一市場的放開對就業(yè)、收入都有拉動作用。

當下市場除了一線城市和少數(shù)二線城市，寬松政策已經(jīng)出無可出。目前房地產(chǎn)行業(yè)面對的并非簡單的資金問題，拿地、銷售、客源、貸款乃至同質(zhì)化產(chǎn)品競爭都存在壓力。從當前監(jiān)測的數(shù)據(jù)來看，多個城市利率均出現(xiàn)了輕微的變化，但當前購房是收入穩(wěn)定問題疊加人口結(jié)構(gòu)問題，依然影響房地產(chǎn)市場的穩(wěn)定。

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