房市開始放大招了

大家好，我是很帥的狐貍

(相關(guān)資料圖)

今天稍微給大家梳理下

最近房市的幾個?

利好

今天（周四），央媽和金融監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策的通知》和《關(guān)于降低存量首套住房貸款利率有關(guān)事項的通知》，還有就是有越來越多的城市「認房不認貸」。

我給大家簡單梳理下這幾個利好——

利好 1

最低首付比例調(diào)整

直接上圖——

之前的幾次調(diào)整還是在2015年，當時是美聯(lián)儲開始加息，跟現(xiàn)在差不多的節(jié)奏，市場進入了「資本寒冬」。

當時為了搞?供給側(cè)改革，給房地產(chǎn)去庫存，兩次下調(diào)了首付比例下限。

調(diào)整后首套房是25%，二套房是40%。

接著在2016年2月份，在2015年兩次下調(diào)的基礎(chǔ)上，把城市分成了限購和不限購，不限購的城市首套房下調(diào)為20%，二套房30%。

疊加用來支持「棚改」的PSL資金，直接把房價（和大家的負債）給拱上去了。

而這次，相當于把限購城市的下限，跟不限購城市持平了。

換句話說，不限購城市其實沒有變化，不過限購城市都下調(diào)了。

不過，這個是總體首付比例的下限，各個城市還是會有自己的首付比例要求，不一定都會下調(diào)首付比例。

如果各地都跟進的話，相當于有不少本來還在存首付、存到一半的剛需會提前被釋放，對需求會有較大的拉動作用。

利好?2

存量按揭可申請降低利率

新規(guī)還提到，首套房利率不低于LPR-0.2%，二套房利率不低于LPR+0.2%。

LPR就是貸款市場報價利率，我之前 科普 過。

同樣的，這個也是全國性的下限，像是一線城市的首套房執(zhí)行利率就一直高于下限，這波也不一定會調(diào)整。

不過大家可能更關(guān)注的，是存量按揭的利率問題——

根據(jù)央行的消息，9月25日開始，可以主動跟銀行申請降低利率。

新的利率雙方協(xié)商，不過不能低于原貸款發(fā)放時，所在城市的首套住房貸款利率政策下限。

2019年10月至2022年5月的下限為LPR，2022年5月到現(xiàn)在則是LPR-0.2%，另外也有一些城市跟全國不大一致——

根據(jù)財聯(lián)社的報道，存量按揭利率的平均降幅大約為0.8%。

以100萬元、25年期、原利率5.1%的存量按揭為例，降個0.8%的話，一年可以省下5,000塊+。

當然，這個錢也不是沒成本的。

如同我在之前在推文《憑啥要讓利給銀行》中預(yù)測的，存款利率最近又要下調(diào)了。

利好 3

認房不認貸

這個政策在我們昨天的 日報 已經(jīng)提到了。

以前有不少城市，就算名下沒有房子，但是如果之前買過房辦過按揭，就沒法享受首套房待遇（包括首付比例和優(yōu)惠利率）。

而所謂的「認房不認貸」，就是不再看你之前有沒有辦過按揭，只要現(xiàn)在名下沒房就行。

昨天是廣州和深圳打響了一線城市第一槍，今天江蘇省、廈門市、惠州市、中山市、武漢市也都跟進了。

這對置換和異地這兩類購房人群是個利好：

之前的「認房又認貸」的話，置換客群把剛需房賣了要換個改善房，需要多付更大比例的首付，其實并不符合「房住不炒」的邏輯。

還有就是異地客群，部分城市只要符合「當?shù)責(zé)o房」的規(guī)定，也可以享受優(yōu)惠。

最后，還有個消息也順帶提一嘴——

央媽和國家金融監(jiān)督管理總局也提到，要對借款人申請經(jīng)營性貸款和個人消費貸款等貸款的用途進行穿透式、實質(zhì)性審核。

在降息環(huán)境下，有不少經(jīng)營性貸款的實際利率比按揭貸款要便宜很多。

所以之前有不少人通過貸款中介，搞了個空殼公司，然后用自己的房子去做抵押，借了筆經(jīng)營性貸款出來，然后用這筆錢，把原來的房貸給提前還了。

這么做雖然可以省下一筆利息，不過遇到監(jiān)管嚴打的話，很多銀行可能會抽貸——因為經(jīng)營性貸款往往沒法像按揭那樣借個幾十年，可能三五年就得還了。

這樣的話，一旦貸款期滿，或是中途就被抽貸，那會有很大的流動性風(fēng)險。

「Greed is good.」

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參考資料/

《9月1日起多家全國性銀行再下調(diào)存款掛牌利率 調(diào)降幅度10-25個基點》《廣州打響一線城市“認房不認貸”第一槍 北上深政策調(diào)整也不遠了？》《重磅！深圳官宣執(zhí)行“認房不認貸”政策》《關(guān)鍵時刻！房地產(chǎn)不應(yīng)再拖經(jīng)濟后腿了》《重磅！首個一線城市落地“認房不認貸” 打響第一槍！_ 東方財富網(wǎng)》《超20城提出團購買房可不受房價跌幅限制，房價“限跌令”能放開嗎？》《房貸利率、住房信貸大政策！存量住房貸款利率下降，可減少提前還貸現(xiàn)象_騰訊新聞》《下調(diào)首付比例下限、降低存量首套房貸利率 住房利好新政這10個問題你需要知道》《重磅樓市刺激政策連發(fā)！存量首套住房貸款利率降低！首套二套首付比例下調(diào)！- 華爾街見聞》《再添五城！廈門、武漢跟進，落實“認房不認貸”！- 華爾街見聞》《快訊：8月31日下午，江蘇省政府召開《關(guān)于促進經(jīng)濟持續(xù)回升向好的若干政策措施》新聞發(fā)布會。在促進房地產(chǎn)和建筑業(yè)平穩(wěn)健康發(fā)展方面提出，支持剛性和改善性住房需求。支持各地因城施策適時調(diào)整限制性房地產(chǎn)政策措施，綜合采取購房補貼、房票安置、團購等方式，更好滿足居民剛性和改善性住房需求。落實降低購買首套房首付比例和首套房、二套房貸款利率，改善性住房換購稅費優(yōu)惠，個人首套房”認房不認貸”等政策，放寬住房公積金提取政策，指導(dǎo)商業(yè)銀行依法有序調(diào)整存量個人住房貸款利率。引導(dǎo)金融機構(gòu)加大對已售逾期難交付項目”保交樓”配套融資力度。（新華日報） - 華爾街見聞》《央行、國家金融監(jiān)督管理總局：決定調(diào)整優(yōu)化差別化住房信貸政策|貸款|首付款|商業(yè)性|住房公積金|中國人民銀行_網(wǎng)易訂閱》《不限購城市房貸首付最低兩成_政策解讀_中國政府網(wǎng)》《江蘇：落實降低購買首套房首付比例、個人首套房“認房不認貸”等政策》《廣東中山：即日起施行“認房不認貸”》《廈門、中山跟進！“認房不認貸”，京滬調(diào)整預(yù)期再升溫》《武漢官宣“認房不認貸”，9月1日起施行》《惠州9月1日起實行“認房不認貸”》

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