房地產(chǎn)行業(yè)進(jìn)入下行通道后，開(kāi)發(fā)商競(jìng)爭(zhēng)加劇，房企增速開(kāi)始放緩。特別是疊加過(guò)去兩年疫情等“黑天鵝”事件的影響，購(gòu)房者信心嚴(yán)重不足，房地產(chǎn)及其上下游的從業(yè)者都在等待一股暖風(fēng)吹來(lái)能夠改變現(xiàn)狀。

隨著市場(chǎng)關(guān)于“小陽(yáng)春”能否到來(lái)的討論越來(lái)越熱烈，前兩日，微博熱搜出現(xiàn)了一則關(guān)于#2月深圳豪宅逆市熱銷(xiāo)#的話題。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)，2月深圳的住宅、商務(wù)公寓、商辦類(lèi)項(xiàng)目成交均出現(xiàn)了不同程度下滑。其中，新房住宅成交1959套，環(huán)比下滑45.2%；全市公寓成交138套，環(huán)比下滑74.9%。但深圳一手豪宅成交440套，環(huán)比上漲2.6%。

深圳豪宅真的逆市熱銷(xiāo)了嗎？業(yè)內(nèi)人士告訴記者，統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)來(lái)源于網(wǎng)簽，而網(wǎng)簽具有滯后性，“2021年四季度入市的高價(jià)豪宅盤(pán)多在今年網(wǎng)簽，這些項(xiàng)目基本為日光盤(pán)，反映到現(xiàn)在，數(shù)據(jù)便呈現(xiàn)豪宅成交逆勢(shì)增長(zhǎng)的現(xiàn)象?！?/strong>

豪宅成交止跌回升 限價(jià)之下豪宅價(jià)格穩(wěn)定表現(xiàn)更好

2022年2月，深圳一手千萬(wàn)豪宅共成交434套，占豪宅總成交套數(shù)的98.6%。其中，南山區(qū)的深鐵懿府網(wǎng)簽192套，位居2月千萬(wàn)豪宅成交量榜首，千萬(wàn)豪宅成交TOP5中全部為南山項(xiàng)目。

南山深鐵懿府二期開(kāi)盤(pán)效果圖，來(lái)自網(wǎng)絡(luò)。

值得一提的是，南山深鐵懿府二期于去年11月份采用線上選房的形式進(jìn)行開(kāi)盤(pán)，項(xiàng)目推出648套住宅，共入圍1260批客戶(hù)，房源當(dāng)日全部售罄。項(xiàng)目至今開(kāi)盤(pán)已過(guò)3月，記者查詢(xún)深圳房地產(chǎn)信息平臺(tái)一手預(yù)售房源的頁(yè)面顯示，目前該項(xiàng)目多數(shù)房源為“已簽認(rèn)購(gòu)書(shū)”或“已備案”的狀態(tài)，但仍有少部分房源處于“期房待售”狀態(tài)，有業(yè)內(nèi)人士認(rèn)為或是購(gòu)房者棄購(gòu)導(dǎo)致。

那么2022年2月豪宅成交量增長(zhǎng)是否與去年四季度豪宅供應(yīng)量的增長(zhǎng)有關(guān)？記者注意到，2021年四季度，南山、福田等區(qū)域多個(gè)豪宅項(xiàng)目推出，除了深鐵懿府之外，包括華潤(rùn)城潤(rùn)璽二期、深業(yè)中城、海德園、潤(rùn)峯府等網(wǎng)紅盤(pán)都在去年四季度相繼入市。

據(jù)深圳中原研究中心數(shù)據(jù)顯示，2021年深圳豪宅批售99.8萬(wàn)平，環(huán)比上升42.4%；推售面積106.1萬(wàn)平，環(huán)比上升91.4%。2021年四季度豪宅批售面積達(dá)56.2萬(wàn)平，占全年的56.3%。

隨著2021年豪宅入市項(xiàng)目大幅增長(zhǎng)，成交也止跌回升。數(shù)據(jù)顯示，2021年豪宅成交6370套，同比上升126.1%，為近五年最高；同時(shí)，成交面積86.2萬(wàn)平，同比上升103.1%。

深圳中原研究中心認(rèn)為，雖然二三季度豪宅供應(yīng)承壓，但是四季度供應(yīng)大增，雖然整體去化不及去年同期，但部分項(xiàng)目表現(xiàn)較好，進(jìn)一步拉高了成交量。從價(jià)格看，限價(jià)之下豪宅價(jià)格相對(duì)穩(wěn)定，表現(xiàn)較好。南山區(qū)是供需主力，特別是前海，供需大幅增長(zhǎng)，熱度也高漲，基本都開(kāi)盤(pán)售罄。隨著熱點(diǎn)區(qū)域如前海、寶中、光明等地新盤(pán)限價(jià)下調(diào)，未來(lái)這些區(qū)域豪宅產(chǎn)品熱度會(huì)持續(xù)。

頂豪法拍高溢價(jià)成交 熱門(mén)產(chǎn)品仍受市場(chǎng)追捧

豪宅市場(chǎng)的熱度同樣蔓延到了法拍上面。過(guò)去一年，隨著樓市行情下滑導(dǎo)致部門(mén)投資客現(xiàn)金流斷裂，斷供等情況出現(xiàn)導(dǎo)致大量法拍入市，深圳法拍房數(shù)量也創(chuàng)下近幾年新高。

房源存量過(guò)多下，深圳法拍市場(chǎng)成為部分人“撿漏”的場(chǎng)所，接近指導(dǎo)價(jià)、低于市場(chǎng)價(jià)成交的房源比比皆是，甚至部分熱門(mén)片區(qū)的熱門(mén)房源還出現(xiàn)流拍的跡象。

而就是在這樣的市場(chǎng)情況下，3月份南山的兩宗頂豪法拍，都以高溢價(jià)率拍出。

3月2日，阿里司法拍賣(mài)平臺(tái)上一套位于深圳南山天鵝湖花園二期的房產(chǎn)以2503.41萬(wàn)元高價(jià)拍下，該房源建面為131.43平方米，不計(jì)稅費(fèi)折算單價(jià)約19萬(wàn)元/平方米，而該房源的起拍價(jià)僅為1599.41萬(wàn)元，市場(chǎng)評(píng)估價(jià)為1881.66萬(wàn)元，也就是說(shuō)，該房源的實(shí)際成交價(jià)比起拍價(jià)高出904萬(wàn)元。

記者在深圳住建局官方信息查詢(xún)到，目前天鵝湖花園二期的二手房參考價(jià)為12.5萬(wàn)元/平方米。這意味著，這套房子每平米的成交單價(jià)高出參考價(jià)約6.5萬(wàn)元/平方米。

天鵝湖花園二期。圖片來(lái)自網(wǎng)絡(luò)

同一天，南山深物業(yè)前海港灣花園建面146.49平方米的房產(chǎn)，以約1452萬(wàn)成交，折合單價(jià)為9.9萬(wàn)/平方米，該房產(chǎn)評(píng)估價(jià)為1295萬(wàn)，官方指導(dǎo)價(jià)為9.49萬(wàn)/平方米。盡管溢價(jià)并不算高，但該房產(chǎn)吸引了10人報(bào)名，經(jīng)過(guò)135次出價(jià)后才成交，競(jìng)爭(zhēng)異常激烈。

只是頂豪法拍溢價(jià)并不意味著深圳豪宅成交有回暖趨勢(shì)。熟悉深圳豪宅市場(chǎng)的置業(yè)顧問(wèn)告訴記者，“天鵝湖花園二期的小戶(hù)型二手房市場(chǎng)很少業(yè)主放盤(pán)，屬于珍稀產(chǎn)品，熱度較高?！?/p>

記者查詢(xún)到一份麗茲行關(guān)于天鵝湖花園1~2月的市場(chǎng)報(bào)告顯示，天鵝湖花園2022年1月~2月暫無(wú)成交，且到訪下降明顯，其中二期小戶(hù)型已經(jīng)連續(xù)3個(gè)月無(wú)成交。值得注意的是，目前天鵝湖花園二期131平方米戶(hù)型掛牌房源業(yè)主誠(chéng)售最低價(jià)為3000萬(wàn)，最高價(jià)為3100萬(wàn)元，折合單價(jià)22.9萬(wàn)/平方米-23.66萬(wàn)/平方米。

對(duì)比目前市場(chǎng)掛牌價(jià)，所謂溢價(jià)成交的天鵝湖花園二期法拍房源本質(zhì)上仍算是“撿漏”。

國(guó)內(nèi)多地高端住宅市場(chǎng)升溫 小陽(yáng)春或?qū)⒃俅蚊黠@出現(xiàn)

除了深圳之外，豪宅成交高熱度同樣在上海、廣州等一線以及杭州等強(qiáng)二線城市出現(xiàn)。

3月11日，位于上海浦東新區(qū)陸家嘴板塊黃金地段的中糧海景壹號(hào)，一套592.8平方米的法拍房，以1.779億元成交，折合單價(jià)約30萬(wàn)元/平方米，刷新了該小區(qū)的單價(jià)紀(jì)錄。值得注意的是，該房源以1.092億元起拍，成交溢價(jià)率達(dá)63%。

另?yè)?jù)《21世紀(jì)經(jīng)濟(jì)報(bào)道》，截至3月16日，位于上海內(nèi)環(huán)中心地段的翠湖天地已在當(dāng)月成交4套房源，超過(guò)以往月均水平。另外，萬(wàn)科翡翠雅賓利去年一年成交10套，今年2-3月已經(jīng)成交7套；綠城黃浦灣也是一年十多套，這個(gè)月已經(jīng)成交5套。

而在杭州，近日位于南星橋沿江板塊的老牌豪宅綠城藍(lán)色錢(qián)江11幢3單元2601室法拍房，經(jīng)過(guò)50輪競(jìng)價(jià)，以2766.4萬(wàn)元總價(jià)成交。該房源建筑面積為227平方米的房子，評(píng)估價(jià)為2501萬(wàn)元，起拍價(jià)1751.4萬(wàn)元，最終成交價(jià)超過(guò)評(píng)估價(jià)265萬(wàn)元，折合成交單價(jià)約12.2萬(wàn)元/平方米。

南都記者注意到，近月來(lái)各地豪宅的關(guān)注度均高于往期，廣州頂豪僑鑫匯悅臺(tái)甚至傳出某房源成交單價(jià)已達(dá)38萬(wàn)/平方米，但該房源并未網(wǎng)簽，信源暫無(wú)從考證。

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，2021年國(guó)內(nèi)1000萬(wàn)以上一手住宅成交量排名中，前五的分別是上海、北京、深圳、杭州、廣州，且五個(gè)城市成交量都實(shí)現(xiàn)了同比增長(zhǎng)，排名前十的城市共成交了41027套一手千萬(wàn)住宅，同比增長(zhǎng)39%。

這其中，深圳同比漲幅最大，2021年深圳1000萬(wàn)以上一手住宅成交8061套，同比增長(zhǎng)151%。

上海中原地產(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦認(rèn)為，經(jīng)過(guò)幾輪市場(chǎng)起伏可以看出，一線城市的高端住宅始終有其魅力，資產(chǎn)保值增值的功能明顯。

隨著近日六部委發(fā)聲利好房地產(chǎn)，加之豪宅的局部回暖讓市場(chǎng)再次掀起了關(guān)于樓市“小陽(yáng)春”的討論。中原地產(chǎn)首席分析師張大偉表示，最近一年，房地產(chǎn)調(diào)控與往年出現(xiàn)了明顯質(zhì)變。各種房地產(chǎn)調(diào)控從過(guò)去的限為代表的短效機(jī)制向長(zhǎng)效機(jī)制轉(zhuǎn)變。“2022年房地產(chǎn)稅不試點(diǎn)，可以說(shuō)比之前所有城市公布的穩(wěn)樓市政策更有力，最近如果疫情能快速控制，小陽(yáng)春將再次明顯出現(xiàn)，樓市穩(wěn)了?！?/p>

采寫(xiě)：見(jiàn)習(xí)記者 孫陽(yáng) 南都記者 顧威