保利發(fā)展股價持續(xù)上漲的行情已經(jīng)有一個月了。

在3月16日跌到13.62元的低價后，保利發(fā)展股價節(jié)節(jié)攀升，在4月15日漲到19.88元的高價，漲幅高達(dá)45.96%。

這場事先張揚(yáng)的漲價背后，是投資者對2022年房地產(chǎn)市場的判斷——“剩者為王”?！澳芑钕氯サ难肫?、國企們會成為大贏家?！庇型顿Y人對騰訊房產(chǎn)表示。

另一方面，節(jié)節(jié)上漲的股價背后是對保利2021年業(yè)績的判斷。在一眾暴雷聲中，保利在投資人看來大概率是業(yè)績會保持增長的那個。

4月18日晚間，保利發(fā)展（600048.SH）披露2021年年報(bào)。

數(shù)據(jù)顯示，2021年該公司營業(yè)收入2849.3億元，同比增長17.2%；歸屬于上市公司股東的凈利潤為273.87億元，同比減少5.39%；歸屬于上市公司股東的扣除非經(jīng)常性損益的凈利潤為268.25億元，同比下降4.88%；公司毛利率為26.8%，同比下降5.79個百分點(diǎn)，凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點(diǎn)。

“差強(qiáng)人意吧?！鄙鲜鐾顿Y人說，“毛利率下滑是不可避免的事情，現(xiàn)在央企都在走擴(kuò)量保利潤的路線。”

毛利率節(jié)節(jié)下滑已成定局的情況下，保利選擇增加營收來保住利潤增長，這也是一眾央企的共同選擇。

只是在市場持續(xù)下行的階段，保利也早早看清了形勢。在4月19日舉行的投資者大會上，保利發(fā)展董事長劉平對投資者表示，“行業(yè)的整體規(guī)模進(jìn)入了減量的時候，去年下半年的內(nèi)部講話中，我已經(jīng)明確了減量的發(fā)展趨勢。減量只是相對于歷史的峰值而言，房地產(chǎn)仍是一個巨大的市場。”

一直要進(jìn)前三，為何開始減速？

一直高歌猛進(jìn)的保利，為何開始談減量了呢？

2021年，保利是少數(shù)實(shí)現(xiàn)營業(yè)收入和銷售金額同比上漲的龍頭房企。去年保利簽約金額為5349.29億元，同比增長6.38%；實(shí)現(xiàn)簽約面積3333.02萬平方米，同比下降2.23%。

但是今年的形勢不同以往。2022年1-3月，保利實(shí)現(xiàn)簽約面積553.87萬平方米，同比減少22.89%；實(shí)現(xiàn)簽約金額906.95億元，同比減少27.02%。

一直劍指前三的保利，在投資拿地上的投入不小，一度被外界質(zhì)疑是否過于激進(jìn)。如今在面對新形勢下，新任掌門人劉平則以“穩(wěn)健”來回應(yīng)投資者關(guān)于2022年銷售目標(biāo)的追問。

“為什么我沒有直接回答規(guī)模一定要排在多少，因?yàn)橛幸恍┢髽I(yè)可能會退出，這個行業(yè)沒有一個季度不是在調(diào)整的，保利最大的優(yōu)勢是穩(wěn)健?！眲⑵秸f。

這一說法和今年年初提出的“進(jìn)三爭一”新目標(biāo)不太一樣。在投資者會上，劉平向投資者重申對“進(jìn)三爭一”的理解，“可能大家會簡單地理解成榜單上的第一，但我們管理層更希望和期待的是綜合實(shí)力的領(lǐng)先，我們不追求短時間的第一、第二和第三，只要按照我們自己的節(jié)奏走下去，有些事情是水到渠成的。”

毛利率持續(xù)走低，保利選擇要規(guī)模

困擾行業(yè)的毛利率下降問題，保利也未能幸免。

2021年，保利實(shí)現(xiàn)凈利潤371.89億元，同比下降7.14%；歸母凈利潤273.88億元，同比下降5.39%；毛利率同比下降5.79個百分點(diǎn)至為26.80%；凈利率為13.05%，同比下降3.42個百分點(diǎn)。

毛利下降的問題，管理層給出的解釋是限價和成本。

“前期地價上漲較快，包括勞動力和材料在內(nèi)的成本也在上升，但房價的上漲受到限制，房地產(chǎn)行業(yè)整體的毛利率呈下降趨勢，預(yù)計(jì)未來一段時間內(nèi)這樣的趨勢不會改變。”劉平表示。

利潤空間不斷下降成為行業(yè)大趨勢，保利選擇用銷售規(guī)模的增長來保證利潤的增長。在拿地端保利也頻頻出手。

2020年，在大多數(shù)同行都選擇減少拿地的情況下，保利發(fā)展開始掃貨。2020年，保利發(fā)展拿地金額達(dá)2353億元，同比增長51%，拿地強(qiáng)度從2019年的33.7%提升至46.8%。

2021年更是央企和國企的拿地盛宴。在市場不明朗的情況下，保利發(fā)展全年拓展項(xiàng)目 145個，比2021年同期只少了一個，新增容積率面積2722萬平方米，拓展金額1857億元，分別同比下降15%和21%。拓展樓面地價為6821元/平方米，同比下降8%。

大規(guī)模掃貨也為保利發(fā)展提供了優(yōu)質(zhì)的項(xiàng)目儲備，給后續(xù)利潤增長提供了空間。

國盛證券在4月15日發(fā)布的報(bào)告中指出，行業(yè)毛利率未來會開始提升?！邦A(yù)計(jì)毛利率將在2023年后見底，之后隨著2021年拿地毛利率的回升而緩慢企穩(wěn)回升”。

在大手筆拿地后，保利的財(cái)務(wù)表現(xiàn)依舊亮眼。截至2021年底，保利發(fā)展有息負(fù)債規(guī)模為3382億元，同比增長14%；凈負(fù)債率約為55%，同比減少2個百分點(diǎn)；扣預(yù)資產(chǎn)負(fù)債率約為68%，同比減少1%；現(xiàn)金短債比則從2020年的1.82倍增加至2.65倍；綜合融資成本約 4.46%，較去年末下降31個基點(diǎn)。

身為央企，擁有強(qiáng)大的融資優(yōu)勢，更讓保利能夠在這輪房地產(chǎn)下行周期中，以較低價格拿下更多的優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)。

不久前，重倉大灣區(qū)舊改項(xiàng)目的時代中國向廣州政府發(fā)送一份名為《關(guān)于懇請支持舊改項(xiàng)目退出的報(bào)告》的函件，函件內(nèi)容指出，為順利走出階段性困難，時代中國懇請市政府支持協(xié)調(diào)退回公司在增城及從化的三個舊改項(xiàng)目的履約保證金和支持協(xié)調(diào)公司在黃埔區(qū)的五個舊改項(xiàng)目由區(qū)政府指定單位或國企承接，并歸還前期投入資金。

擬退出的8個舊改項(xiàng)目，時代中國合計(jì)投入資金20.1億元，分別是從化區(qū)禾倉村，增城區(qū)城豐村及新湯村，黃埔區(qū)崗貝村、雙井村、烏石村、裕豐圍村及重崗村。其中部分項(xiàng)目涉及舊改產(chǎn)前的部分已經(jīng)完成。

這8個舊改項(xiàng)目地段非常優(yōu)越，分布在科學(xué)城等優(yōu)質(zhì)板塊內(nèi)。業(yè)內(nèi)傳聞，成功接盤這幾個項(xiàng)目的國企背景承接方，就是保利發(fā)展。

作者：汪瑞杰

編輯：艾樂

策劃：汪瑞杰

標(biāo)簽： 劍指前三的保利發(fā)展選擇減速 地產(chǎn)的黑鐵時代無人幸免