本文來(lái)源：時(shí)代財(cái)經(jīng) 作者：陳澤旋

虧損21億賣掉倫敦兩處物業(yè)后，富力繼續(xù)斷臂求生。

5月5日傍晚，廣州市規(guī)劃和自然資源局公告稱，已在1月27日與富力及其子公司盈都解除花都區(qū)一宗住宅用地（花都中軸線八地塊一，下稱“花都宅地”）的土地出讓合同，并于4月8日將公告送達(dá)盈都公司。

2020年底，曾提出“暫緩拿地”的富力以底價(jià)11.22億元拿下該地塊，樓面價(jià)將近10749元/平方米。同年，廣州迎來(lái)舊村改造的風(fēng)口，以舊改起家的富力雖鮮少在土拍市場(chǎng)露面，卻在舊改市場(chǎng)積極“掃貨”。

然而，“舊改王”富力未能等來(lái)一個(gè)由舊改煥發(fā)的高光時(shí)刻，2021年，在信貸更趨緊張和市場(chǎng)再度低迷的背景下，原本已是債臺(tái)高筑的富力卻等來(lái)了一個(gè)更大的危機(jī)。

拿地一年半未動(dòng)工

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，花都宅地面積6.59萬(wàn)平方米，計(jì)容建面不超過(guò)10.44萬(wàn)平方米，雖位于廣州的外圍區(qū)域花都，但所在板塊為花都中軸線CBD，是該行政區(qū)目前為止最重要的城市規(guī)劃。2020年12月21日，曾提出“暫緩拿地”的富力以底價(jià)11.22億元拿下該地塊，樓面價(jià)將近10749元/平方米。

不過(guò)，在富力拿地后長(zhǎng)達(dá)一年半的時(shí)間內(nèi)，該地塊未有動(dòng)工跡象，目前仍為一片平地，而地塊西面、由保利置業(yè)于同年9月份競(jìng)得的宅地已在2021年7月份迎來(lái)首次開(kāi)盤(pán)，目前已賣到第二期。

花都中軸線八地塊一現(xiàn)狀，時(shí)代財(cái)經(jīng)拍攝于2022年5月7日

針對(duì)解除出讓合同一事，廣州市規(guī)劃和自然資源局向時(shí)代財(cái)經(jīng)表示是“各種因素綜合導(dǎo)致的結(jié)果”，但并未明確指出是何種原因，而截至發(fā)稿前，富力方面亦未作出回應(yīng)。

花都宅地是富力提出“暫緩拿地”后，在廣州土拍市場(chǎng)拿的唯一一宗宅地?！皶壕從玫亍笔歉涣Χ麻L(zhǎng)李思廉在2019年下半年提出的策略，目的是控制資金鏈的風(fēng)險(xiǎn)，此時(shí)富力面臨的是自身負(fù)債的高企、信貸收緊和市場(chǎng)下行的大環(huán)境。年度報(bào)告顯示，2020年，富力在全國(guó)范圍內(nèi)僅僅收購(gòu)了16宗地塊，而2019年為38宗。

在廣州以舊改起家的富力雖鮮少在土拍市場(chǎng)露面，卻在舊改市場(chǎng)表現(xiàn)積極。2019年以來(lái)廣州大興舊村改造，各村引入合作企業(yè)的動(dòng)作在2020年達(dá)到高潮，而富力早已派工作人員滲入廣州的許多村落。

時(shí)代財(cái)經(jīng)統(tǒng)計(jì)得知，2019-2021年，確認(rèn)富力為合作企業(yè)或合作意向企業(yè)的舊村改造項(xiàng)目至少達(dá)到10個(gè)，包括白云區(qū)陳田村、海珠區(qū)赤沙村、天河區(qū)吉山村、黃埔區(qū)茅崗村和花都區(qū)田美村等，其中天河區(qū)吉山村由富力和合景泰富聯(lián)手競(jìng)得。

富力和合景泰富的上一次合作可追溯到2007年9月，彼時(shí)，雙方聯(lián)手以46億元的價(jià)格競(jìng)得獵德村舊改地塊（注：此后又引入港企新鴻基），為廣州CBD珠江新城的主要組成部分，因此，獵德村舊改也被外界視為廣州舊改的經(jīng)典案例。

然而，“舊改王”富力未能等來(lái)一個(gè)由舊改煥發(fā)的高光時(shí)刻，2021年，在信貸更趨緊張和市場(chǎng)再度低迷的背景下，富力等來(lái)了更大的流動(dòng)性危機(jī)。

斷臂求生后債務(wù)危機(jī)仍存

時(shí)代財(cái)經(jīng)梳理發(fā)現(xiàn)，為應(yīng)對(duì)流動(dòng)性危機(jī)，僅2021年，富力地產(chǎn)就通過(guò)轉(zhuǎn)讓股權(quán)、出售資產(chǎn)、大股東注資等形式，獲得超過(guò)218億元人民幣的資金。其中，尤為引人關(guān)注的交易包括出售廣州國(guó)際機(jī)場(chǎng)富力綜合物流園的股權(quán)予黑石集團(tuán)，以及將富力物業(yè)以約100億元的價(jià)格出售給碧桂園服務(wù)。

近期，富力還兩次打折出讓倫敦物業(yè)，合計(jì)虧損達(dá)到21億元。其中，3月份將英國(guó)倫敦的房地產(chǎn)項(xiàng)目Vauxhall Square以7.96億元人民幣出售給遠(yuǎn)東發(fā)展，預(yù)計(jì)錄得虧損約6884.5萬(wàn)英鎊（約合人民幣5.69億元）；4月份另一項(xiàng)目Thames City也尋得買家，以26.6億港元的價(jià)格出售予中渝置地創(chuàng)始人張松橋，預(yù)計(jì)錄得虧損約18.4億港元（約合15.45億元人民幣）。

然而，連續(xù)的資金回血并未能成功化解債務(wù)危機(jī)，4月19日，惠譽(yù)指富力2022 年到期短債較多，但資產(chǎn)處置存不確定性，將富力及其子公司富力地產(chǎn)（香港）有限公司的長(zhǎng)期外幣發(fā)行人違約評(píng)級(jí)(IDR)為“CC”，同時(shí)，將兩家公司的高級(jí)無(wú)抵押評(píng)級(jí)由“CC”下調(diào)至“C”，回收率評(píng)級(jí)由“RR4”下調(diào)至“RR6”。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，2022年富力將面臨多筆短期債務(wù)到期。除去1月13日到期并已獲得展期的7.25億美元境外債，富力地產(chǎn)在今年還有兩筆將于7月、11月到期，規(guī)模為2.88億美元、3.66億美元的境外債，票息率分別是9.125%、12.375%。境內(nèi)債方面，“16富力04”“16富力06”“16富力11”等多筆公開(kāi)債將于年內(nèi)到期，規(guī)模分別為19.05億元、9.95億元、11.2億元，合計(jì)40億元。

其中，“16富力04”原本是4月7日到期，4月6日，富力公告稱《關(guān)于調(diào)整“16富力04”兌付方案及提供增信舉措的議案》獲債券持有人通過(guò)，同時(shí)獲得通過(guò)的還有關(guān)于承諾“不逃廢債”的議案等。

根據(jù)此前富力地產(chǎn)公告的“兌付方案及增信議案”，“16富力04”擬展期一年，本金自到期日（2022年4月7日）起第3個(gè)月底償還15%，兌付本金金額為2.925億元；第6-11個(gè)月（2022年10月7日至2023年3月7日）底各償還10%，兌付本金金額均為1.95億元；第12個(gè)月底（2023年4月7日）償還25%，兌付本金金額為4.875億元。

最新信息顯示，富力或?qū)⒚媾R2024年5月9日到期的“19富力02”也陷入了付息風(fēng)險(xiǎn)。5月6日，富力公告稱該債券《關(guān)于給予“19富力02”30日兌付寬限期的議案》以75.13%的反對(duì)比例未獲通過(guò)。

時(shí)代財(cái)經(jīng)了解到，“19富力02”發(fā)行規(guī)模為人民幣4億元，債券期限為5年期，計(jì)息期限自2019年5月9日至2024年5月8日，付息日為計(jì)息期限的每年5月9日（上述付息日如遇法定節(jié)假日，則順延至下一個(gè)交易日）。

標(biāo)簽： 虧損21億甩賣倫敦物業(yè) 富力又陷廣州退地風(fēng)波 拿地一年半