22城首輪集中土拍成交溢價(jià)率情況。 圖源：克而瑞研究中心

伴隨著上半年的結(jié)束，2022年全國22城首輪集中供地已全部完成。

首批次共計(jì)成交出讓金4969億元，較去年三批次減少908億元，與去年首輪相比降幅超5成。

【資料圖】

值得注意的是，與去年相比，今年22城首輪土拍未出現(xiàn)土地出讓金超千億元的城市。其中，上海以835億元的土地出讓金領(lǐng)跑22城，其次是杭州，土地出讓金達(dá)到826.76億元。而土地出讓金最低的城市為長(zhǎng)春，僅有2.6億元。

土地出讓金同比縮減五成以上

據(jù)克而瑞數(shù)據(jù)顯示，22城首輪土拍共收金近5000億元，較去年首批次成交金額縮減了五成以上，涉宅用地成交面積則不及去年首批次的40%。

為什么成交量下滑這么多？

合碩機(jī)構(gòu)首席分析師郭毅6月29日向《華夏時(shí)報(bào)》記者表示，“基于宏觀的經(jīng)濟(jì)形勢(shì)、就業(yè)狀況，微觀的房地產(chǎn)行業(yè)的資金寬松程度，以及政策層面上對(duì)市場(chǎng)產(chǎn)生的有限效果，使得開發(fā)商對(duì)未來的投資判斷更為謹(jǐn)慎。同時(shí)，開發(fā)商在拿地上也更多的聚焦于一二線城市去做投資的鋪排，那么三四五線城市則以去庫存為主。所以體現(xiàn)到土地市場(chǎng)上，就出現(xiàn)了成交量明顯下滑的情況?！?/p>

值得注意的是，相比2021年首輪集中供地，今年首輪供地沒有出現(xiàn)土地出讓金超千億元的城市。去年杭州和北京的首輪土拍出讓金均超千億元，今年則分別為826.76億元和480.23億元。

此外，今年首輪土拍還呈現(xiàn)出市場(chǎng)熱度分化趨勢(shì)加大的特點(diǎn)，其中深圳熱度最高，平均溢價(jià)率為14.98%；天津遇冷，流拍與撤牌率達(dá)83%。

而據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，本次觸頂成交地塊屈指可數(shù)，大量地塊底價(jià)成交。具體來看，深圳、合肥兩個(gè)城市觸頂成交地塊占比最多，深圳觸頂成交地塊占比100%，8宗地塊全部觸頂成交，是本次集中供地?zé)岫茸罡叱鞘?；合肥觸頂?shù)貕K占比62.5%，位列其次，成交24宗地中有15宗地競(jìng)價(jià)達(dá)到上限價(jià)格。

值得注意的是，深圳、合肥在多宗地塊觸頂成交情況下，整體溢價(jià)率得到提升，像深圳本次8宗成交地塊平均溢價(jià)率為14.98%，合肥24宗成交地塊平均溢價(jià)率為11.2%。不過像上海、蘇州、長(zhǎng)沙、青島、天津等多個(gè)城市的成交溢價(jià)率則低于5%。

而據(jù)易居研究院監(jiān)測(cè)，2019年1月-2021年8月，全國百城土地溢價(jià)率總體上位于兩位數(shù)水平，個(gè)別月份甚至超過20%的水平。但自2021年9月份開始，此類指標(biāo)急速下滑，跌入到5%以下的區(qū)間。同樣，今年前六月的土地溢價(jià)率數(shù)據(jù)也有此類特征，顯示出土地市場(chǎng)的極大疲軟。

此外，本次首輪土拍中有部分城市的地塊以底價(jià)成交，也突顯了土地市場(chǎng)的疲軟性。據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，22城有8個(gè)城市底價(jià)成交地塊宗數(shù)占比超過80%，另外有7個(gè)城市底價(jià)成交宗數(shù)占比超過50%。其中，長(zhǎng)春、沈陽兩城市底價(jià)成交地塊占比100%；無錫、長(zhǎng)沙、廣州、天津、濟(jì)南、青島、武漢底價(jià)成交宗數(shù)占比超80%。

土拍規(guī)則調(diào)整

從今年首輪土拍的情況來看，不少城市調(diào)整土拍規(guī)則。6月8日，上海今年首批集中供地順利結(jié)束，36宗地塊全部成交，總成交價(jià)834.72億元，在這次土拍中，上海對(duì)土地的出讓方式和賬戶凍結(jié)情況也進(jìn)行了調(diào)整。

上海全部采用掛牌方式出讓，取消先前招掛復(fù)合打分入圍方式，有效申請(qǐng)人即為競(jìng)買人；監(jiān)管賬戶凍資金額調(diào)整，房企拍地前的凍資比例由1.3倍降至1.1倍，賬戶中封存的資金應(yīng)不小于扣除本地塊保證金后的自有資金金額。也就是說，繳納了20%的保證金后，最少只要再封存80%的自有資金即可。降低準(zhǔn)入門檻讓更多對(duì)上海土地感興趣的房企參與。

比如北京，北京在今年的首批次土拍中建立了預(yù)申請(qǐng)機(jī)制。北京明確，參與預(yù)申請(qǐng)的企業(yè)競(jìng)得本宗地后，在成交后30個(gè)自然日內(nèi)繳納全部政府土地出讓收益和50%的土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)，剩余土地開發(fā)建設(shè)補(bǔ)償費(fèi)延長(zhǎng)至地塊成交后4個(gè)月內(nèi)繳清。有專業(yè)人士表示，對(duì)于地塊入市前的預(yù)申請(qǐng)，是為了避免出現(xiàn)無人報(bào)名的局面，減少流拍現(xiàn)象，更像一個(gè)供地前摸底。

部分城市保障房和安置房比例下降。5月27日，青島市區(qū)今年第二批次住宅用地集中公告，共掛牌27宗地塊，總起價(jià)127.1億元，已于6月16日集中出讓。在規(guī)則上，此次供地與首批相比，沒有提配建產(chǎn)權(quán)型人才公寓。競(jìng)價(jià)規(guī)則還是延續(xù)限地價(jià)，封頂后轉(zhuǎn)為線下競(jìng)高品質(zhì)商品住宅（包括綠色建筑、智慧化基礎(chǔ)設(shè)施配置、裝配式建筑）建設(shè)和搖號(hào)環(huán)節(jié)。

首輪土拍以國央企拿地為主

從1-6月房企整體拿地情況來看，拿地企業(yè)以央企、國企以及地方平臺(tái)為主，并且房企對(duì)于拿地仍然持謹(jǐn)慎態(tài)度，整體觀望意識(shí)濃厚。

據(jù)中指研究院數(shù)據(jù)顯示，首輪土拍中北京、深圳、廈門、重慶央國企拿地宗數(shù)占比均在50%以上，其中南京超9成。而天津、無錫、武漢、寧波、福州、蘇州、廣州、成都等城市地方平臺(tái)拿地宗數(shù)占比均超5成，無錫、天津、蘇州均超七成。

民企拿地積極性不足，南京、深圳、蘇州拿地企業(yè)中無民企獲取，北京、廈門、廣州、寧波、天津僅在一成左右，僅合肥民企拿地宗數(shù)占比超過50%。

縱向比較看，長(zhǎng)沙、寧波、合肥等地國央企拿地比例下降較大，地方民企表現(xiàn)較為活躍。觀察民企拿地較為活躍的幾個(gè)城市，除杭州外，參與拿地的民企大多是本地規(guī)模較小的企業(yè)。有行業(yè)人士對(duì)記者表示，傳統(tǒng)意義上的龍頭房企鮮有現(xiàn)身，受到規(guī)模和意愿的壓制，預(yù)計(jì)小型地方民企帶動(dòng)的部分城市土拍市場(chǎng)短暫活躍難以持續(xù)，若維持當(dāng)前政策力度，未來國央企拿地主流格局較難改變，土地市場(chǎng)整體熱度提升過程也將較為緩慢。

值得注意的是，自2021年下半年以來，民企拿地的意愿開始下降。國信證券在研報(bào)中指出，在2021年第二、三批集中供地中，國央企地產(chǎn)公司及城投公司托底跡象明顯，整體拿地比例分別達(dá)到59%、64%。

目前，重點(diǎn)城市第二輪集中土拍已經(jīng)開啟。而據(jù)克而瑞分析，在首拍普遍低熱的背景下，已掛牌城市中南京、廣州、成都等均進(jìn)一步放松了競(jìng)拍規(guī)則，也相繼放松了樓市調(diào)控政策。但由于多數(shù)房企上半年銷售回款不及預(yù)期，當(dāng)下的發(fā)力點(diǎn)仍將以促銷售、促回款為主，因而接下來的次輪土拍熱度也將維持低熱狀態(tài)，拿地企業(yè)也將延續(xù)以“央國平”為主的格局。

標(biāo)簽： 22城首輪供地收金近5000億 同比降超五成 深圳溢價(jià)率封王