一.首爾房?jī)r(jià)跌幅領(lǐng)先

不斷上升的利率抑制購(gòu)房需求，韓國(guó)房?jī)r(jià)繼續(xù)暴跌。

根據(jù)韓國(guó)房地產(chǎn)委員會(huì)的數(shù)據(jù)，韓國(guó)10月全國(guó)公寓價(jià)格環(huán)比下跌1.20%，這是自2003年11 月數(shù)據(jù)系列開(kāi)始以來(lái)的最大月度跌幅。

【資料圖】

值得注意的是，首都首爾公寓價(jià)格下跌1.24%，降幅超過(guò)整體，為2008年12月以來(lái)最快，連續(xù)第九個(gè)月下跌。

首爾作為韓國(guó)超一線城市，房?jī)r(jià)跌幅領(lǐng)先有些反直覺(jué)，一線城市在就業(yè)、醫(yī)療、教育、娛樂(lè)等方面都擁有頂級(jí)且稀缺的資源，即使韓國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)泡沫破裂，首爾房產(chǎn)作為核心資產(chǎn)，也應(yīng)該較為安全。

那為何在本輪房地產(chǎn)調(diào)整中，首爾房?jī)r(jià)下調(diào)壓力反而更大？

二.首爾人口流失

房?jī)r(jià)本身是供給和需求的體現(xiàn)。從需求端來(lái)看，人口長(zhǎng)期大量向核心城市集聚是基本規(guī)律，也是首爾等一線城市房?jī)r(jià)不斷上漲的核心推動(dòng)力。

但在韓國(guó)，由于許多年輕人推遲或放棄結(jié)婚及生育，新生人口不斷減少，全國(guó)人口已于2021年進(jìn)入負(fù)增長(zhǎng)狀態(tài)。

從首爾來(lái)看，1990年前受城市化和產(chǎn)業(yè)發(fā)展推動(dòng)，外地人口曾大舉涌入首爾，帶動(dòng)人口增長(zhǎng)，首爾市人口1992年達(dá)到峰值1097萬(wàn)人，但隨著城鎮(zhèn)化高速發(fā)展的階段過(guò)去，疊加高房?jī)r(jià)的壓力，人口從遷入逐漸變成凈流出，人口萎縮比韓國(guó)整體來(lái)得還更早一些。

繼首爾市常住人口跌破千萬(wàn)人口大關(guān)后，今年5月底再次跌破950萬(wàn)，按照國(guó)際標(biāo)準(zhǔn)，已不能被稱為“超級(jí)大城市”。

近年韓國(guó)房?jī)r(jià)上漲一直都靠供應(yīng)不足來(lái)支撐，前任韓國(guó)總統(tǒng)文在寅2017年上任以來(lái)，并沒(méi)有增加住房供應(yīng)，住宅投資過(guò)去五年一直較為疲軟。

不過(guò)2022年新政府尹錫悅上臺(tái)后，供給緊缺有改善的跡象，根據(jù)其方案，韓國(guó)政府將在2023至2027年間提供270萬(wàn)套住房，其中首爾周邊地區(qū)占據(jù)大頭，首爾（50萬(wàn)套）在內(nèi)的首都圈地區(qū)將供應(yīng)158萬(wàn)套，其余地區(qū)將供應(yīng)112萬(wàn)套。

需求在下滑，而供給卻在增加，促使首爾房?jī)r(jià)降溫。

三.首爾房地產(chǎn)泡沫或更為嚴(yán)重

近五年韓國(guó)房地產(chǎn)價(jià)格出現(xiàn)了連續(xù)的上漲，首爾作為核心資產(chǎn)，漲幅更大。

2017年至2022年8月，韓國(guó)首爾房?jī)r(jià)漲幅高達(dá)87%，顯著高于全國(guó)房?jī)r(jià)37%的漲幅，需求與價(jià)格走勢(shì)背離，顯示出更強(qiáng)的泡沫化傾向。

房?jī)r(jià)暴增使得首爾住房難以負(fù)擔(dān)。首爾住房負(fù)擔(dān)能力指數(shù)（K-HAl）用于衡量中等家庭收入與購(gòu)買中等價(jià)位住房所需收入的比例，比例越低，購(gòu)房負(fù)擔(dān)越輕。

該指數(shù)在2016年前一直在穩(wěn)定下降，但此后快速上升，2022年二季度躍升至204，創(chuàng)2004 年有數(shù)據(jù)以來(lái)新高，顯著高于84.9的韓國(guó)平均水平。

值得注意的是，首爾高價(jià)房產(chǎn)的持有成本也很高。

一方面，韓國(guó)家庭嚴(yán)重依賴貸款來(lái)購(gòu)房，且超過(guò)七成的貸款都是浮動(dòng)利率，韓國(guó)央行大幅加息會(huì)另購(gòu)房者的還款負(fù)擔(dān)大大加重。

此外，韓國(guó)專門用來(lái)打擊炒房者的綜合不動(dòng)產(chǎn)稅，帶有明顯的調(diào)控性質(zhì)，其特點(diǎn)就是持有房屋價(jià)值總額越多，繳稅越多。

相比韓國(guó)其他地區(qū)，高房?jī)r(jià)的首爾還貸負(fù)擔(dān)、持有成本都更高，在投機(jī)炒房趨勢(shì)開(kāi)始逆轉(zhuǎn)的背景下，這些高端房產(chǎn)漸漸陷入無(wú)人問(wèn)津的尷尬境地。

據(jù)韓國(guó)媒體報(bào)道，7月首爾公寓銷量降至2006年有數(shù)據(jù)以來(lái)的最低，8月銷售量預(yù)計(jì)將再創(chuàng)歷史新低。市場(chǎng)流動(dòng)性枯竭，急于出手的房主不得不通過(guò)大規(guī)模的降價(jià)，來(lái)獲得稀缺的流動(dòng)性。

四.一線城市房?jī)r(jià)只漲不跌

首爾房?jī)r(jià)跌幅超過(guò)整體的情況并非首次。

上一次韓國(guó)房?jī)r(jià)崩盤要追溯至金融危機(jī)時(shí)期，2009年至2014年韓國(guó)住房市場(chǎng)曾陷入長(zhǎng)達(dá)五年的低迷。

而從數(shù)據(jù)來(lái)看，2010年-2013年首爾房?jī)r(jià)跌幅都高于整體，直到2014年首爾房?jī)r(jià)才隨著房地產(chǎn)市場(chǎng)逐步企穩(wěn)而回升。

五.富人很受傷

一線城市一般是一國(guó)高收入人群的主要集聚地，即使人口增長(zhǎng)放緩甚至陷入負(fù)增長(zhǎng)，但只要該城市的高收入人群還在增加，房?jī)r(jià)就有繼續(xù)增長(zhǎng)的動(dòng)力。

但韓國(guó)富人的錢包也在縮水。自去年年中以來(lái)，韓國(guó)Kospi指數(shù)持續(xù)下跌，即使10月中旬以來(lái)有所反彈，年初至今的跌幅仍達(dá)到18%。

根據(jù)福布斯發(fā)布2022韓國(guó)富豪榜，韓國(guó)最富有50人的財(cái)富總和由去年的1560億美元下降到1300億美元，且今年沒(méi)有任何一位上榜者的財(cái)富超過(guò)100億美元，這是近十年來(lái)的首次。

實(shí)際上，中心城市房?jī)r(jià)跌幅領(lǐng)先的情況并不僅限于韓國(guó)。

雖然全美房地產(chǎn)市場(chǎng)都在走弱，但房?jī)r(jià)越貴的地區(qū)降溫速度越快，硅谷的首府圣何塞降溫速度更是位列榜首，主要就是因?yàn)槊绹?guó)科技巨頭大規(guī)模裁員，使得原本以高薪著稱的碼農(nóng)購(gòu)買力大幅下降。

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