作者 |?騎豬英雄

(資料圖片僅供參考)

文章來源 |?格隆匯樓市

龍華賣回5年前的價格了。

這幾天富基云瓏府拿證，備案均價約6.4萬/㎡，折后單價約4.9萬/㎡起，推售建面約123-155㎡的純毛坯四房。

海報宣傳是第一支箭，實際上也是龍華的一支奪命箭。

折后單價約4.9萬/㎡起，比11月入市的華僑城四海華亭還要低。

上個月四海華亭把龍華新房的一池春水，搞得浪花四起，這回輪到富基云瓏府。

而且富基云瓏府的價格更低，甚至一舉把龍華中心的新房價扯回了5年前。

可以說，這樣的底價又一次把龍華新房防線擊穿了。

先說說英雄對富基云瓏府的預(yù)判。

雖然項目射出了龍華最低地板價的箭，但去化結(jié)果可能很難遂了營銷總的愿。

一方面，市場的基本面并沒有真正的好起來。

11月同片區(qū)的華僑城四海華亭當(dāng)初也放出片區(qū)最低價，以帶精裝單價5.4萬-6.1萬/平入市，成為整個龍華的新房開盤最低，結(jié)果去化三成都做不到。

加上項目周邊舊改扎堆，十多個項目已經(jīng)更新立項，未來還有中洲、海岸城、德業(yè)基等規(guī)模更大更集中的項目推出。

市場供應(yīng)方面，一點都不愁沒房子賣。

就算給市場打出折后4.9萬/平起的地板價，也不一定是未來最低，只能是當(dāng)下最低。

另一方面，項目自身綜合品質(zhì)和配套沒幾樣能拿得出手的。

項目梯戶比還算可以，2梯3戶、3梯4戶，但總樓層有40/42層。

戶型格局設(shè)計得方方正正，帶大陽臺，采光通風(fēng)很OK，但是全都是123平起步，面積戶型。大小有門檻，不是剛需輕易夠得著的戶型。

雖然項目的交通、商業(yè)以及教育并不缺，但是方圓步行兩公里內(nèi)沒有地鐵站輻射，能彌補自身商業(yè)比較小的大型商業(yè)中心在步行1.4公里范圍。

另外，地段方面，項目雖然處于龍華中心片區(qū)，但是所處位置屬于龍華、民治、坂田三街道交匯處，每個片區(qū)的規(guī)劃重心都沒有什么覆蓋。

再加上是小品牌開發(fā)商，體量小、業(yè)態(tài)單一，綜合性價比很難打得過同片區(qū)的對手盤。

所以，總的來說，富基云瓏府是一個小品牌，小體量，放出剛需價但總價又不占優(yōu)勢的改善盤，很難在眼下的市場能夠逆勢為龍華翻盤。

但是以價換量，已經(jīng)是眼下項目最好的選擇。

在存量對手盤扎堆的壓力下，能給出折后4.9萬/平起的“卷王價”，已經(jīng)罕見。

相比今年5月和2020年6月的新房價，幾乎打了8折左右。

今年5月直線距離項目約630米處的卓越和奕府，93-113㎡入市價約5.9萬-7萬/㎡，帶精裝。

2020年6月項目旁龍湖·春江天璽開盤，96-132㎡帶裝修單價區(qū)間在6.3萬-6.9萬/㎡。

基本上，這個開盤優(yōu)惠價格，也已經(jīng)跌回到五六年前。

2016年6月距離項目步行約1.5公里處的壹成中心5區(qū)推出1046套房源，均價5.4萬/㎡。

可以看到，價格已經(jīng)給足了誠意。

如果不考慮后期漲跌，不介意周邊城中村密集景觀界面一般，沿路設(shè)施不完善，也不考慮周邊沒什么市政公園的話，倒是還能看一看。

實際上，開盤尷尬的不止富基云瓏府，而是深圳所有同價段位新房的尷尬。

對龍華而言，本身剛需盤的對手盤除了同價格段位的商品房，還有天量的人才安居房。

只要限價盤+6折的人才安居房壓著，成交就很難起量。

所以龍華市場底部位置就是光明價，除非光明價邏輯發(fā)生變化掉到3字頭，龍華的價格才有機會往下走。

上周深圳人不斷在回暖和繼續(xù)冰凍中反復(fù)橫跳。

相當(dāng)一部分人擔(dān)憂市場會搶跑，提前回暖，各大房產(chǎn)群討論得火熱。

甚至有消息放出一天成交500套。

特別是單身公寓類產(chǎn)品不限購后，大家都認(rèn)為深圳要松綁。

但看看上周的成交數(shù)據(jù)，基本上可以吃顆定心丸了。

12月1-18號，深圳一手住宅成交1653套，二手住宅成交1260套。

英雄預(yù)計成交量還是會維持在2000套左右，并沒有什么特別的起色。

一句話，暫時還沒有看到什么實際性的政策利好，不用太過慌張或者焦慮。

最明顯的，這兩天龍崗大運的頤安都會中央二期，89平戶型指導(dǎo)價462萬，業(yè)主報價465萬，成交價定格在450萬，比9月份同戶型面積的房源成交還要低8萬。

龍崗大運作為龍崗的核心片區(qū)，頤安都會中央二期就是龍崗大運中心的龍頭盤，成交新低，這就是市場未回暖的表現(xiàn)。

可能有人說，高層已經(jīng)表態(tài)，重新認(rèn)可房地產(chǎn)的地位，釋放預(yù)期利好。

其中近期的重要會議中突出三個重點：

第一是要充分認(rèn)識到房地產(chǎn)行業(yè)的重要性；

第二是2022年已出臺的政策要持續(xù)抓好，2023年還將出臺新舉措，側(cè)重研究解決改善房企資產(chǎn)負(fù)債狀況等；

第三是對于明年中國經(jīng)濟實現(xiàn)整體性好轉(zhuǎn)極有信心；

但這些都是遠大的遠期目標(biāo)，細(xì)節(jié)層面，執(zhí)行層層面，還有很多值得推敲和變化的地方。

而且在過去的一年，深圳既不像上海那般年內(nèi)連續(xù)三次放松臨港購房準(zhǔn)入條件，也不像廣州降低花都、從化、增城的落戶門檻悄悄放松新盤限價，更不像北京解除副中心通州臺湖、馬駒橋地區(qū)“雙限購”。

實質(zhì)性的政策穩(wěn)如磐石。

其中的原因，想必大家也都清楚，一天“先行示范區(qū)”帽子還戴著，就一天不會有大的措施。

最近發(fā)生變化的單身公寓類住宅雖然已經(jīng)沒有“限購限售”的限制，但官方層面沒有文件，沒有通知，也是不能隨便冒險的。

上個星期給大家做了個調(diào)查，怎么看明年的樓市。

結(jié)果是市場還要再調(diào)整1-2年的占比最高，其次是明年繼續(xù)橫盤的票數(shù)第二。

這說明就整個市場來說，大家的心態(tài)還是偏保守觀望階段，市場的主調(diào)還是不著急。

所以，剛需不必太焦慮，且再等等看。

作者觀點，不代表格隆匯立場

標(biāo)簽： 深圳繼續(xù)地板價 富基云瓏府