導(dǎo)讀：繼信貸、債券、股權(quán)“三箭齊發(fā)”支持房企融資后，銀行以“內(nèi)保外貸”助力房企境外融資提上日程。12月9日，首單落地的7億元貸款已被龍湖集團提款。近期，碧桂園、美的置業(yè)等房企或?qū)ⅰ敖影簟?，“?nèi)保外貸”未來有望進一步擴容。

(資料圖)

萬科郁亮將內(nèi)保外貸比喻為“第四支箭”。他近日在臨時股東大會上表示，現(xiàn)在房地產(chǎn)政策面在逐步向好，而且政策面向好的力度、廣度全面性超出了預(yù)期。今天的政策不止“三支箭”，還有內(nèi)保外貸這“第四支箭”解決美元債問題。四箭齊發(fā)，對行業(yè)未來發(fā)展注入活力。

繼龍湖集團獲中國銀行7億元“內(nèi)保外貸”支持之后，近日有消息稱，中國工商銀行也擬為碧桂園提供“內(nèi)保外貸”，貸款規(guī)模初定為3億美元，具體金額待最后落定。

多位業(yè)內(nèi)人士預(yù)計，還將有頭部民營房企陸續(xù)獲得“內(nèi)保外貸”支持，而率先迎來進展的或是示范性房企?！澳壳肮菊跍贤ㄖ校涞厍闆r要看進一步的進展。”美的置業(yè)相關(guān)人士向《證券日報》記者表示。此外，部分頭部房企相關(guān)負(fù)責(zé)人也向《證券日報》記者表示，目前尚未有相關(guān)消息，但公司正在高度關(guān)注該政策。

不難看出，房企融資渠道正在逐步拓寬，從最初的信貸支持、債券融資支持，再到股權(quán)融資支持，逐漸深入且范圍越來越廣。此外，從滿足房企境內(nèi)多樣融資需求，再延伸到盤活境外融資通道，房企海外融資正在解封。

正如某房企人士告訴《證券日報》記者：“‘內(nèi)保外貸’提供的增信顯示了政府對民營房企的支持，也體現(xiàn)了化解房企風(fēng)險的決心，有利于改善未出險房企離岸市場信用環(huán)境，修復(fù)和提振境外市場信心?！?/p>

改善境外融資環(huán)境

“內(nèi)保外貸”是指境內(nèi)銀行為境內(nèi)企業(yè)在境外注冊的附屬企業(yè)或參股投資企業(yè)提供擔(dān)保，由境外銀行給境外投資企業(yè)發(fā)放相應(yīng)貸款。

哪些房企將滿足“內(nèi)保外貸”條件，率先受益？多位行業(yè)人士認(rèn)為，未出險且信用情況良好的房企將有機會，低信用和出險房企被審核通過的概率不高。

“優(yōu)質(zhì)房企更容易通過‘內(nèi)保外貸’渠道獲得融資。比如那些具有現(xiàn)金流穩(wěn)定、負(fù)債壓力小、經(jīng)營韌性強等特征的房企?！?同策研究院資深分析師肖云祥向《證券日報》記者表示，目前來看，審核一般來說應(yīng)該包括多方面的債務(wù)情況、資產(chǎn)情況、運營情況，或者有足夠的抵質(zhì)押條件，但國內(nèi)房地產(chǎn)市場還處于低迷期，房企的經(jīng)營和資產(chǎn)境況都不是很理想，因此滿足條件的房企也并不多。

“從抵押品情況來看，（內(nèi)保外貸）會有一定的規(guī)模，但很難廣泛落地?！眳R生國際投資總裁黃立沖向《證券日報》記者表示，主要原因在于，房企需用大量現(xiàn)金或優(yōu)質(zhì)資產(chǎn)在國內(nèi)銀行抵押從而獲得相應(yīng)貸款，但有些資產(chǎn)已被用來融資，而很多銀行可能并不接受類似物業(yè)抵押等，所以“內(nèi)保外貸”很難在規(guī)模上有所突破。

不過，從銀行方面來看，目前房企境外債違約現(xiàn)象時有發(fā)生，而違約給銀行帶來的風(fēng)險敞口同樣不可小覷?！皟?nèi)保外貸”能夠讓符合條件的房企“借新還舊”，降低償債壓力，在幫助房企修復(fù)流動性的同時，也可以減少銀行風(fēng)險損失，從而以實際行動維護經(jīng)濟金融穩(wěn)定大局。

“當(dāng)下約40家房企出現(xiàn)債務(wù)違約，還有100多家未出險。”中指研究院企業(yè)事業(yè)部研究負(fù)責(zé)人劉水表示，“內(nèi)保外貸”政策能夠防止債務(wù)違約風(fēng)險繼續(xù)擴大。但目前來看，只有個別企業(yè)在“內(nèi)保外貸”支持下實現(xiàn)融資，已出險企業(yè)則很難受益。

對于已經(jīng)出險的房企而言，大概率也不會通過“內(nèi)保外貸”實施貸款。某位房企內(nèi)部人士向《證券日報》記者直言，首先，出險房企需償還海外債的規(guī)模相對較大，其或在謀劃整體境外債務(wù)展期，或者就單筆或幾筆美元債談要約交換或者展期事宜，其前提都不是償還境外債。若此時啟動“內(nèi)保外貸”，即便最終闖關(guān)成功，也難以對全部債權(quán)人有所交代，反倒不利于整體債務(wù)重組方案的推進。其次，實施“內(nèi)保外貸”需要提供資產(chǎn)抵押，對于部分房企而言，能夠拿出優(yōu)質(zhì)的未融資資產(chǎn)進行抵押貸款，可能并不容易。

緩解海外償債壓力

事實上，海外市場作為房企融資的重要渠道，融資額占比一度超過了30%，但自去年以來，多家房企出現(xiàn)境外債展期、違約事項，境外信用債融資逐漸趨于凍結(jié)。

黃立沖告訴記者，受制于發(fā)債主體，在目前條件下，海外投資者對違約行為能采取的行動十分有限，即使房企清盤，投資者得到的償付可能也不如預(yù)期，而“內(nèi)保外貸”作為一種增信方式，或是監(jiān)管層修復(fù)中資房企信用的一項工具。

早在11月21日，人民銀行、銀保監(jiān)會聯(lián)合召開全國性商業(yè)銀行信貸工作座談會，央行副行長潘功勝就曾表示，要通過內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)跨境增信支持房企海外融資，“商業(yè)銀行境外分支行要加大對優(yōu)質(zhì)房企內(nèi)保外貸業(yè)務(wù)的支持力度，加快項目落地。”

在該會議召開不久后，中國銀行重慶市分行為龍湖集團開立人民幣融資性保函，中銀香港以人民幣保函為擔(dān)保，為龍湖集團境外企業(yè)提供貸款融資，該筆貸款已于12月9日提款，用于滿足龍湖集團流動性需求。

對此，肖云祥表示，“從去年下半年開始，評級機構(gòu)紛紛下調(diào)中國房地產(chǎn)企業(yè)的信用評級，中資房企在海外融資渠道受阻，而通過內(nèi)保外貸的方式支持房企融資，是為中資房企做信用背書，以避免‘誤傷’優(yōu)質(zhì)房企，有利于未出險企業(yè)通過海外市場獲得融資?！?/p>

在業(yè)內(nèi)看來，中資房企“內(nèi)保外貸”紓困作用雖有限，但破開海外融資大門，有助于部分房企熬過明年一季度的償債高峰期。

據(jù)中指研究院監(jiān)測數(shù)據(jù)顯示，2023年第一季度房企待償海外債規(guī)模超過1000億元人民幣，償債壓力較大。此外，從債務(wù)到期情況來看，據(jù)浙商證券統(tǒng)計，2023年境內(nèi)地產(chǎn)債到期償還量為3583億元，共計424只，中資美元地產(chǎn)債到期金額為580億美元，共計210只。其中，明年1月份與4月份為中資美元地產(chǎn)債償債高峰，單月到期金額分別為98億美元、78億美元。

易居研究院智庫中心研究總監(jiān)嚴(yán)躍進對《證券日報》記者表示，僅憑“內(nèi)保外貸”還難以大規(guī)模解決房企償還美元債問題，已出險房企的信用也難以修復(fù)。全球投資者對房地產(chǎn)行業(yè)信心的真正改變，仍需銷售端全面好轉(zhuǎn)，屆時企業(yè)才有自我造血能力。

本文來源：證券日報

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本刊法律顧問：廣東南國德賽律師事務(wù)所 謝炎燊、陳慧霞

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