2022年截至目前，22個集中供地城市中除長春、沈陽外，所有城市均完成了三批次供地，其中14城完成了四批次供地（尚有合肥、濟(jì)南、長沙四批次將于本月底前完成），3城完成了五批次供地（未包含即將進(jìn)行第五批次第四場土拍的武漢、以及上架了5宗預(yù)申請地塊的北京），1城（武漢）發(fā)布了六批次土拍公告，市本級范圍內(nèi)累計(jì)攬金約1.77萬億元，相較于2021全年22個城市市本級累計(jì)土地出讓金收入2.66萬億（含集中供地政策實(shí)施之前的成交地塊）而言，同比下降超三成。今年土拍呈現(xiàn)如下五大特點(diǎn)：

【資料圖】

市場高開低走

盡管今年自年初起房地產(chǎn)市場表現(xiàn)較為冷淡，但房企在年初對市場能夠盡快企穩(wěn)回暖的信心較強(qiáng)，在一批次土拍之際表現(xiàn)相對更為積極。從數(shù)據(jù)來看，今年一批次39%的地塊溢價(jià)成交，該比例盡管低于去年一批次的58%，但仍然明顯優(yōu)于去年的第二、第三批次。但自第二批次開始，受到房地產(chǎn)市場期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱三重影響，房地產(chǎn)市場在大量救市政策下并無顯著改善，房企拿地積極性迅速減弱。在數(shù)據(jù)層面的反映，是溢價(jià)成交地塊占比直線下降，五批次該比例已降至8%，也就是超過九成的地塊底價(jià)成交。

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利潤空間充足

與去年一批次的薄利搶地形成鮮明對比，今年地塊利潤空間更為充足，特別是一線城市地塊利潤空間普遍在10%以上。但與此同時，房企對于利潤空間的反饋也在邊際減弱，這主要是由于部分地塊的利潤空間“看得見摸不著”，有利潤而沒去化，一些項(xiàng)目不得不低于限價(jià)銷售。反而是部分薄利的安置房回購項(xiàng)目因其去化有明確保障，而受到房企追捧。當(dāng)前房企的投資邏輯中，對于去化速度的考量明顯優(yōu)先于利潤空間，部分城市推出的個別限價(jià)倒掛的地塊也因此受到房企青睞。

民企參拍翹尾

受到資金壓力的影響，全國性布局的頭部民企除龍湖外，基本在土拍市場上消失。而本土民企在各自深耕的地區(qū)反而表現(xiàn)比較積極，特別是濱江在杭州土拍中表現(xiàn)非常搶眼。此外，自財(cái)政部126號文之后，越來越多的本土民企與地方國資聯(lián)合拿地（或小股操盤、或代建），地方國資企業(yè)發(fā)揮其資金成本低的優(yōu)勢，而本土民企則發(fā)揮其項(xiàng)目操盤能力，雙方優(yōu)勢互補(bǔ)的同時，也可以規(guī)避126號文的管控，提升地方國資的自我造血能力，這也導(dǎo)致年底民企拿地金額占比產(chǎn)生了翹尾現(xiàn)象。與2021年僅約10%地方國資地塊入市不同，預(yù)計(jì)今年這類新的結(jié)合模式下，將有更多的項(xiàng)目進(jìn)入實(shí)質(zhì)性開發(fā)階段，這些項(xiàng)目也將在不遠(yuǎn)的未來入市銷售。

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地方國資托底

今年一、二批次的市場主力仍是央國企，而自三批次起，地方國資再次進(jìn)場托底，拿地金額占比持續(xù)提升。全年來看，地方國資歷史罕見地成為全年22城的拿地主力，拿地金額占比達(dá)到42%，超過了央國企的37%。民企該比例則僅為16%、混合所有制企業(yè)該比例為5%。從這一拿地企業(yè)比例的變化可以看出，在行業(yè)“民退”的背景下，央國企并未“國進(jìn)”。民企退場后留下的市場空白，一方面留下了土地出讓金收入的缺口，而另一方面則由部分地方國資企業(yè)填補(bǔ)。

城市分化加劇

如果說去年眾多房企意識到應(yīng)回歸一二線城市的市場，那么今年諸多房企聚焦的僅僅是北京、上海、深圳、杭州、廈門和合肥。這其中北上深杭因其城市經(jīng)濟(jì)基本面優(yōu)勢明顯，新房購買力仍然較強(qiáng)。廈門特別是島內(nèi)地塊的稀缺性，以及廈門對于全福建高收入人群的吸附能力，讓其走出相對獨(dú)立的市場行情。而合肥則是因其年初新房庫存不足，房企紛紛希望補(bǔ)倉，使其今年超額50%完成了全年宅地的供地計(jì)劃。而反觀長春、沈陽等城市，至今尚未能推出第三批次集中供地，全年宅地供地計(jì)劃完成率不足三成。

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2023土地市場預(yù)判：

盡管近期房地產(chǎn)是支柱產(chǎn)業(yè)的敘述再次被重申，我們也將預(yù)期更多扶持政策即將來臨，但“期房爛尾擔(dān)憂、居民收入預(yù)期悲觀、房價(jià)上漲預(yù)期轉(zhuǎn)弱”三重房地產(chǎn)市場壓力中，僅期房爛尾擔(dān)憂可以在短期內(nèi)得到根本性解決。疫情管控放松之后，居民收入預(yù)期的轉(zhuǎn)變尚需時日，而房價(jià)上漲預(yù)期的轉(zhuǎn)弱則無法從根本上得到改變。因此，明年的土拍市場或?qū)⒀永m(xù)全國低迷、城市分化的走勢，各地土拍規(guī)則將保持寬松。為完成土地財(cái)政收入目標(biāo)，弱能級城市實(shí)際地價(jià)有進(jìn)一步下調(diào)的可能性。房企仍需重點(diǎn)關(guān)注市場風(fēng)險(xiǎn)、聚焦核心城市和板塊、捕捉點(diǎn)狀的投資機(jī)會。

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