?作者：子非魚(yú)

01

(資料圖片)

萬(wàn)人搶房卷土重來(lái)

萬(wàn)人搶房場(chǎng)景又上演了，發(fā)生在這種事情經(jīng)常發(fā)生的城市之一，謎一般的城市，成都。

項(xiàng)目的名稱是“恒大天府半島”，位于成都熱門(mén)板塊的天府新區(qū)。

看到這里，很多人會(huì)覺(jué)得不可思議，恒大的項(xiàng)目居然還有這么多人瘋搶。事實(shí)上，項(xiàng)目名稱雖然還保留著“恒大”二字，但項(xiàng)目早就不姓許。

項(xiàng)目開(kāi)始的確是恒大的，項(xiàng)目的開(kāi)發(fā)商成都心怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司，最初由振鷹環(huán)球有限公司、恒大地產(chǎn)集團(tuán)成都有限公司、成都深港石化有限公司分別持股60%、20%、20%。

但在2022年10月31日股權(quán)發(fā)生變更，成都心怡房地產(chǎn)開(kāi)發(fā)有限公司由中國(guó)對(duì)外經(jīng)濟(jì)貿(mào)易信托有限公司百分百控股。

官網(wǎng)，該公司注冊(cè)資本80億元，股東分別為中化資本有限公司（持有股份97.26%）和中化集團(tuán)財(cái)務(wù)有限責(zé)任公司（持有股份2.74%）。

換句話說(shuō)，“恒大天府半島”現(xiàn)在姓中，是背靠央企的項(xiàng)目，所以他們放心沖。

公開(kāi)信息顯示，整個(gè)恒大天府半島項(xiàng)目占地約1650畝，分為十期打造。目前，天府半島1期、2期已經(jīng)售罄；5期、8期、9期、10期處于待開(kāi)發(fā)狀態(tài)，3期、4期、6期、7期均還有樓棟未推。

此次推出的是6期組團(tuán)64棟2單元，共39層，3梯5戶，面積段在112-126平方米，戶型均為三室兩廳兩衛(wèi)，適合剛需和首改家庭，共計(jì)180套房源。

而根據(jù)“恒大天府半島”官方披露的數(shù)據(jù)顯示，該項(xiàng)目吸引了52405組購(gòu)房者登記，其中棚改275組，無(wú)房42441組，普通9689組。

52105人搶奪180套房子，相當(dāng)于289人搶一套房，中簽率僅為0.3%。

02

謎一般的成都樓市

成都樓市這是瘋了嗎？萬(wàn)人搶房重現(xiàn)，是否意味著成都樓市火爆得不行了？

當(dāng)然不是。這種遭萬(wàn)人瘋搶的網(wǎng)紅盤(pán)，都不能用正常的邏輯來(lái)對(duì)待，因?yàn)檫@是人為限價(jià)造成的瘋搶，而不是市場(chǎng)的真正行為。

要知道，該項(xiàng)目精裝均價(jià)才1.35萬(wàn)元/平方米，與項(xiàng)目在售二手房?jī)r(jià)格有超8000元/平方米的價(jià)差。

此外此前早已售出的天府半島二、三、四期有超400套在售二手房，掛牌價(jià)格超過(guò)22000元/平方米，價(jià)差達(dá)到了8500元/平方米。

也就是說(shuō)，如此搶到一套理論上就可以凈賺95萬(wàn)以上。

如此巨大的誘惑，試問(wèn)但凡有實(shí)力有房票的你，會(huì)放過(guò)嗎？不裝了，反正如果是我，我絕對(duì)會(huì)加入進(jìn)去，誰(shuí)會(huì)跟錢(qián)有仇。

也正是因?yàn)檫@種限價(jià)，人為造成了這種萬(wàn)人搶房場(chǎng)景，所以不能用這種所謂的網(wǎng)紅盤(pán)來(lái)衡量市場(chǎng)的熱度。

最近在杭州，倒掛盤(pán)塔尖樓盤(pán)新鴻基杭州國(guó)際金融中心入市，64套房子共吸引了2797戶家庭參與，連院士級(jí)別的A類人才有8位參與，中簽率只有2.29%，是2021新房市場(chǎng)開(kāi)啟搖號(hào)以來(lái)的最低中簽率。

同樣無(wú)法佐證杭州樓市火爆。且不說(shuō)杭州的新房和二手房仍沒(méi)有達(dá)到非?；鸨母叨?，而且與千人搖號(hào)搶房同時(shí)發(fā)生的還有流搖，也即參與搖號(hào)的人數(shù)不足，最終不用搖號(hào)。

據(jù)統(tǒng)計(jì)，杭州2月份登記結(jié)束的樓盤(pán)中，共22盤(pán)流搖。一些杭州遠(yuǎn)郊盤(pán)甚至不用搖號(hào)就可以直接“上車”。

那么成都當(dāng)下的樓市到底如何？

正如本號(hào)在之前寫(xiě)成都的文章中說(shuō)過(guò)的，成都是謎一般的城市。哪怕在去年那樣肅殺的環(huán)境中，在北上廣深成交量都在下跌的背景下，成都的二手房成交量還創(chuàng)下了歷史新高。

新房和二手房?jī)r(jià)格更是持續(xù)上漲。

進(jìn)入2023年之后，大環(huán)境的改善釋放了積壓需求的需求，成都二手房成交量在2月份更是創(chuàng)下歷史新高，19061套。同時(shí)2月份的帶看量超過(guò)百萬(wàn)人次。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：成都住建蓉e辦

更為關(guān)鍵的是，在2月份需求集中爆發(fā)消耗得差不多的背景下，大多數(shù)熱點(diǎn)城市進(jìn)入3月份新房成交量乏力，回暖戛然而止。

以克而瑞披露的數(shù)據(jù)顯示，北上廣深四大一線城市最近一周新房成交量全線回調(diào)。二線城市中重慶近乎腰斬，蘇州、寧波、大連也是猛回頭。

只有少數(shù)幾個(gè)城市新房仍保持著復(fù)蘇勢(shì)頭，成都便是其中之一。

再看成都官方蓉e辦公布的數(shù)據(jù)，3月前10天，成都新房成交了4615套，二手房成交了8972套。

按照這種節(jié)奏，3月份成都的新房繼續(xù)走暖，二手房則又要?jiǎng)?chuàng)下新高度。

從市場(chǎng)反饋的成交量來(lái)看，成都確實(shí)是個(gè)異類，其他熱點(diǎn)城市進(jìn)入3月份都疲態(tài)盡顯，而成都仍像個(gè)年輕小伙子一樣，精力十足。

03

成都購(gòu)房建議

其實(shí)靜下來(lái)深思，成都樓市之謎，也并不是那么難以解答。

成都之所以在去年那樣的大環(huán)境下都能保持獨(dú)領(lǐng)風(fēng)騷的局面，主要是這座城市走得是悶聲發(fā)大財(cái)模式，簡(jiǎn)單來(lái)說(shuō)就是房?jī)r(jià)漲得低調(diào)，和長(zhǎng)沙一個(gè)德行。

我們可以看到成都的房?jī)r(jià)走勢(shì)有別于東部熱點(diǎn)城市。東部熱點(diǎn)城市房?jī)r(jià)的特點(diǎn)是，短時(shí)間內(nèi)快速拉升，漲得酣暢淋漓。

而成都走的是長(zhǎng)沙模式，每年漲幅都不夠搶眼，但始終在上漲。

這種模式的好處在于，無(wú)論外界變化如何，都不會(huì)對(duì)其走勢(shì)產(chǎn)生過(guò)大影響。所以，我們能看到，去年成都和長(zhǎng)沙的房?jī)r(jià)，一以貫之地上漲。

當(dāng)然，能夠持續(xù)上漲，根本原因還在于其旺盛的人口增量。

七普數(shù)據(jù)顯示，成都過(guò)去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳、廣州，位居全國(guó)第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬(wàn)人，位居第二。

成都不僅在虹吸整個(gè)四川的人口，也在虹吸東部的人口。

不斷的人口流入，帶來(lái)了不斷的購(gòu)房需求。這些需求是成都去年能夠走出迥異行情的主要原因之一，也是今年開(kāi)春成都樓市能夠迅速回暖的根本原因之一。

同時(shí)，成都成交量能夠快速回暖，還有一個(gè)根本原因，那就是泡沫相對(duì)較低，價(jià)格還能夠讓一些人接受。

七普數(shù)據(jù)顯示，成都過(guò)去十年（2010年至2020年）常住人口增量高達(dá)581.9萬(wàn)人，增量?jī)H次于深圳、廣州，位居全國(guó)第三。去年，在人口增量整體降檔換速的背景下，成都依舊增加了24.5萬(wàn)人，位居第二。

制圖：城市財(cái)經(jīng)；數(shù)據(jù)：各城市統(tǒng)計(jì)局

成都不僅在虹吸整個(gè)四川的人口，也在虹吸東部的人口。

不斷的人口流入，帶來(lái)了不斷的購(gòu)房需求。這些需求是成都去年能夠走出迥異行情的主要原因之一，也是今年開(kāi)春成都樓市能夠迅速回暖的根本原因之一。

同時(shí)，普通民眾也在擔(dān)心成都房?jī)r(jià)會(huì)補(bǔ)漲到東部熱點(diǎn)城市一樣的高度，所以買房都是宜早不宜遲。

相對(duì)低的價(jià)格，不斷涌入的需求，宏觀大環(huán)境改善后帶來(lái)的預(yù)期相對(duì)改善，成交了當(dāng)下的成都樓市。

那么關(guān)鍵問(wèn)題來(lái)了，成都會(huì)否躁動(dòng)？這個(gè)問(wèn)題，其實(shí)從成都二手房掛牌量創(chuàng)新高上可以找到答案。

和當(dāng)下所有熱點(diǎn)城市二手房掛牌量創(chuàng)新高一樣，成都二手房掛牌量目前突破了18萬(wàn)套，內(nèi)網(wǎng)顯示超過(guò)了20萬(wàn)套。

有人說(shuō)，掛牌量高但二手房成交量也高，流動(dòng)性好，說(shuō)明市場(chǎng)在回暖。

但從另一個(gè)角度看，如果市場(chǎng)普遍看漲，單價(jià)首先想到的應(yīng)該是繼續(xù)持有，而不是趕快掛牌出售，二手房掛牌量集中走高，并創(chuàng)下新高。說(shuō)明很多理性的炒房客，對(duì)于預(yù)期其實(shí)沒(méi)有預(yù)期，都在想著成交量走暖來(lái)解套，錯(cuò)過(guò)了這次，或許就錯(cuò)過(guò)了最佳時(shí)機(jī)。

換句話說(shuō)，哪怕成交量旺盛的成都，市場(chǎng)普遍的預(yù)期也是沒(méi)有預(yù)期。

現(xiàn)實(shí)也是這樣。2月份我們的失業(yè)率繼續(xù)走高，全國(guó)財(cái)政收入繼續(xù)收縮，賣地收入跌幅繼續(xù)擴(kuò)大。經(jīng)濟(jì)與收入復(fù)蘇仍不明朗。

在這種背景下，對(duì)包括成都在內(nèi)的具有人口增量的中心城市來(lái)說(shuō)，本號(hào)認(rèn)為：

第一，賣出方面。對(duì)于資金壓力太大的投資客來(lái)說(shuō)，此時(shí)借助目前的宏觀大環(huán)境改善實(shí)現(xiàn)離場(chǎng)，是最明智的選擇。

第二，買入方面。有實(shí)力的剛需此時(shí)可以入場(chǎng)買房，資金不足，可以等著，不用恐慌價(jià)格會(huì)大波動(dòng)。

至于投資，熱點(diǎn)城市核心板塊的資產(chǎn)，長(zhǎng)線持有賺取一個(gè)通脹收益還是能實(shí)現(xiàn)的，不要抱著依靠炒房致富的心態(tài)就行。而且，投資需要量力而行，不要給自己加杠桿加壓力。

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