招商蛇口交出一份令投資者頗為糾結(jié)的成績單。

3月21日，招商蛇口召開2022年度業(yè)績發(fā)布會暨投資者交流會，披露2022年經(jīng)營情況。

招商蛇口披露2022年業(yè)績，企業(yè)供圖

(資料圖)

這份業(yè)績報表，喜憂參半。

2022年，全國商品房銷售額從歷史峰值18.19萬億元下滑至13.33萬億元，同比降幅達26.7%。銷售規(guī)模收縮的背景下，招商蛇口實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，同比下降10.5%，表現(xiàn)優(yōu)于行業(yè)平均水平，銷售規(guī)模排名上升至第六位。

規(guī)模座次晉升的同時，招商蛇口的盈利能力不佳。報告期內(nèi)，招商蛇口銷售毛利率為19.3%，跌破20%均線；歸母凈利潤42.64億元，同比大幅下滑58.89%。招商蛇口管理層稱，這與房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降、資產(chǎn)減值準備同比增加等有關(guān)。

招商蛇口在年報中表示，受市場下行影響，報告期內(nèi)房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。與此同時，公司資產(chǎn)減值準備共計64.01億元，同比增加超20億元，因此減少了當期的利潤表現(xiàn)。

隨著行業(yè)復蘇，并經(jīng)過連續(xù)大規(guī)模的資產(chǎn)減值，招商蛇口管理層對未來的利潤增長充滿信心。

招商蛇口董事總經(jīng)理蔣鐵峰表示，公司提出向制造業(yè)學習，制定了“一城一模板”的戰(zhàn)略，讓城市公司在總部通用模板的基礎上，尋找當?shù)豑OP?3房企做對標，全面提升各城市公司的操盤能力。

“我們還在不斷迭代管理工具，通過精細化管理提升項目回報水平，給公司的利潤等綜合發(fā)展指標進入行業(yè)頭部五強，提供更強的動力和支持?！笔Y鐵峰說。

計提減值64億元

財報顯示，2022年招商蛇口實現(xiàn)營業(yè)收入1830.03億元，同比增長13.92%；歸屬于上市公司股東的凈利潤42.64億元，同比下滑58.89%。

這是招商蛇口連續(xù)第三年出現(xiàn)“增收不增利”現(xiàn)象。

Wind數(shù)據(jù)顯示，2020-2022年，招商蛇口分別實現(xiàn)營業(yè)收入1296.21億元、1606.43億元、1830.03億元，同期歸母凈利潤分別為122.53億元、103.72億元、42.64億元，同比降幅為23.58%、15.35%、58.89%。

2022年42.64億元的歸母凈利潤，更是創(chuàng)下招商蛇口自2015年重組上市以來的最低紀錄。

歸母凈利潤腰斬，招商蛇口管理層將其歸因為市場下行，全行業(yè)的毛利率下降。

2022年，招商蛇口銷售毛利率為19.3%，同比下降6.2個百分點。招商蛇口在年報中表示，報告期內(nèi)，公司房地產(chǎn)項目竣工交付并結(jié)轉(zhuǎn)的面積同比增長，但受市場下行影響，房地產(chǎn)業(yè)務結(jié)轉(zhuǎn)毛利率同比下降，結(jié)轉(zhuǎn)毛利同比減少。

“去年是非常不容易的一年，全行業(yè)都在?，F(xiàn)金流，銷售急速去化，售價受到影響，整體毛利率都在下滑。”招商蛇口財務總監(jiān)黃均隆表示。

計提減值準備同比增加，也是吃掉利潤的一個重要因素。

根據(jù)公告，2022年招商蛇口計提存貨、投資性房地產(chǎn)、長期股權(quán)投資等資產(chǎn)減值準備以及計提應收款項信用減值準備共計64.01億元，同比增加20.29億元，因此減少歸母凈利潤45.58億元。

招商蛇口2022年度計提資產(chǎn)減值準備情況，圖源：企業(yè)公告

值得注意的是，歸母凈利潤連續(xù)下滑的這三年，招商蛇口均進行了大幅度的資產(chǎn)減值準備操作。2021年，招商蛇口計提減值43.72億元。2020年，招商蛇口計提減值31.01億元。

“去年和前年我們都做了大幅的減值，未來應該不會帶來更多的減值?！笔Y鐵峰在業(yè)績會上向投資者承諾。

黃均隆進一步表示，招商蛇口發(fā)起“利潤掘金”行動，一方面通過土儲換倉升級至高能級城市，另一方面提升項目操盤能力以提升利潤水平，“我們?nèi)ツ昴玫?6宗地塊，首開平均去化率77%，毛利率23.3%，為今年及以后打下了基礎，所以我對未來的利潤增長是充滿信心的?！?/p>

申萬宏源一份研報指出，2022年招商蛇口拿地平均樓面地價17589元/平方米，占銷售均價72%，拿地隱含毛利率已顯著回升，預示著后續(xù)盈利能力的改善。

沖刺行業(yè)五強

除了利潤指標下滑，在其他指標上，招商蛇口的表現(xiàn)跑贏同行。

2022年，招商蛇口累計實現(xiàn)銷售面積1193.65萬平方米，同比下降18.5%；累計實現(xiàn)銷售金額2926.02億元，同比下降10.5%，銷售降幅低于同行，銷售規(guī)模排名上升一位至行業(yè)第六。

值得一提的是，招商蛇口深耕高能級城市的戰(zhàn)略收效明顯。報告期內(nèi)，招商蛇口在上海、合肥、蘇州、南通、徐州的市占率超10%，在全國12個城市進入當?shù)劁N售金額排行榜前五名，上海單城銷售金額突破740億元。

融資方面，招商蛇口融資端開始放量，成本維持低位，融資優(yōu)勢凸顯。

過去一年，招商蛇口抓住政策窗口期，全年新增50億元中期票據(jù)、100億元公司債、100億元超短期融資券額度注冊，完成市場首單并購中期票據(jù)、綠色中期票據(jù)等創(chuàng)新品種發(fā)行，公開市場融資合計327.2億元。

截至2022年年末，招商蛇口除預收賬款的資產(chǎn)負債率62.42%、凈負債率48.09%、現(xiàn)金短債比為1.3，繼續(xù)保持在綠檔水平，綜合資金成本3.89%?！拔覀冏プC會，狠狠地把（融資）成本降了59BP?！秉S均隆說。

關(guān)于未來，招商蛇口管理層認為，房地產(chǎn)最艱難的時刻已經(jīng)過去。

招商蛇口董事長許永軍表示，房地產(chǎn)行業(yè)的四個紅利即經(jīng)濟高速發(fā)展、城鎮(zhèn)化、人口增長和房地產(chǎn)的金融屬性在逐漸減弱，行業(yè)發(fā)展邏輯已經(jīng)發(fā)生根本改變，“三新一高”即新發(fā)展階段、新發(fā)展理念、新發(fā)展格局和推進高質(zhì)量發(fā)展，成為行業(yè)的新方向。

“上千年來，‘安得廣廈千萬間，大庇天下寒士俱歡顏’的訴求一直沒有變過?！痹S永軍說。因此，隨著行業(yè)重塑，穩(wěn)健型房企迎來新機遇。

蔣鐵峰透露，招商蛇口未來三年的新發(fā)展目標是，躋身行業(yè)前五強，“并不僅僅是規(guī)模指標進五強，更多的是利潤、質(zhì)量、效益、經(jīng)營、品質(zhì)、服務等多維度的體現(xiàn)，指標我們正在落地和分解?！?/p>

具體到2023年，招商蛇口堅持“以銷定投”原則，持續(xù)更新優(yōu)化并運用好“強心30城”、“核心6+10城”分檔、板塊地圖與競企對標等策略工具，重投核心城市，計劃實現(xiàn)簽約銷售金額3300億元，較2022年的銷售額增長近13%。

對于年度目標的實現(xiàn)，招商蛇口管理層充滿信心。

去年，招商蛇口在上海、深圳、合肥、蘇州等城市累計獲取的56宗地塊，今年將陸續(xù)上市。

“有相當多的紅盤，基本上開盤可以秒光，因為存在一定的價格倒掛。”蔣鐵峰表示，目前，公司手上可售貨值近6000億元，按去年55%的去化率計算，3300億元的銷售“我相信是有機會達成的”。

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