本報(bào)記者 郭陽琛 張家振 上海報(bào)道

今年的“金三銀四”，南京樓市整體呈現(xiàn)出穩(wěn)健復(fù)蘇態(tài)勢。

(資料圖片)

據(jù)我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，以新房市場為例，南京市新建商品住宅成交量3月超過7000套，創(chuàng)下近15個(gè)月來的新高。不過，進(jìn)入4月以來，南京樓市成交量略有下滑。4月上半月，南京市新建商品房成交量為2696套。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者先后從龍湖天璞、晴翠府和建發(fā)·縵云等多個(gè)項(xiàng)目了解到，為進(jìn)一步促進(jìn)銷售、回籠資金，各項(xiàng)目正紛紛推出價(jià)格讓利政策。其中，多個(gè)項(xiàng)目的“裝修包”折扣力度已低至5折，而多個(gè)還未入市的新樓盤則取消了“裝修包”。

據(jù)了解，為進(jìn)一步增加市場需求，提振樓市熱度，南京市此前出臺的《南京市國有土地上住宅房屋征收房票安置暫行辦法》（以下簡稱“《暫行辦法》”）已開始正式實(shí)施。根據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，南京市主城六區(qū)內(nèi)國有土地上房屋征收項(xiàng)目可適用房票安置，江北新區(qū)和江寧區(qū)、浦口區(qū)、六合區(qū)、溧水區(qū)、高淳區(qū)亦可參照執(zhí)行，政策執(zhí)行有效期2年。

“隨著房票安置政策在南京全市鋪開，無疑當(dāng)?shù)貫闃鞘凶⑷肓艘粍畯?qiáng)心針’?！币幻煜つ暇┦蟹康禺a(chǎn)市場的業(yè)內(nèi)人士指出，南京市全面推行房票安置政策，可在短期內(nèi)刺激當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)市場的購房需求。同時(shí)，該政策也有利于滿足拆遷戶多樣化的置業(yè)需求，減輕安置房建設(shè)壓力，從而進(jìn)一步盤活南京樓市的存量市場，加快樓市去庫存力度。

一季度樓市量價(jià)齊升

無論是新房還是二手房市場，南京樓市在今年一季度、特別是傳統(tǒng)的“金三”旺季回暖明顯。

我愛我家統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，2023年一季度，南京市新建商品住宅成交量為14855套（不含高淳區(qū)、溧水區(qū)），環(huán)比上升39.2%；成交總面積為179.8萬平方米，環(huán)比增加36.7%。

此外，2023年一季度，南京市新房市場成交總金額為586.14億元，環(huán)比增長40.3%；新房成交均價(jià)達(dá)32595元/平方米，環(huán)比上漲2.6%，高價(jià)段房源成交占比小幅增加。

從成交量走勢來看，2023年一季度，南京市新房市場成交量與2022年二季度基本持平，達(dá)到近3個(gè)季度來的高峰。其中，今年2～3月，南京市新房市場成交量連續(xù)兩個(gè)月呈環(huán)比上升趨勢，3月單月成交量超過7000套，更是創(chuàng)下了近15個(gè)月來的新高。

在新房市場成交量上升背后，南京樓市在“金三”的加推節(jié)奏也明顯加快。今年一季度，南京市新房住宅累計(jì)開盤次數(shù)達(dá)75次（不含高淳區(qū)、溧水區(qū)），其中，僅3月的開盤次數(shù)就達(dá)38次，占比超過一半。從板塊來看，江北地區(qū)開盤21次，占比28%，位列第一位；城南、城北開盤次數(shù)分別為17次、15次，分列第二三位。

值得注意的是，南京市新房市場成交的“主力軍”仍是改善型產(chǎn)品。今年一季度，南京新房市場在500萬元以上總價(jià)段的房源成交占比達(dá)23.6%。河西、南部新城和鼓樓濱江等改善型產(chǎn)品集中的板塊熱度較高。

“‘金三’已過，新房上市量、成交量均創(chuàng)下了近期新高。”我愛我家研究院分析認(rèn)為，從市場指標(biāo)數(shù)據(jù)來看，南京樓市在3月下旬的市場熱度已有所下滑，預(yù)計(jì)4月成交量將會(huì)出現(xiàn)小幅回落，但仍高于一二月。“市場成交主力仍是改善需求，板塊、品質(zhì)是購房者的選擇前提?！?/p>

在二手房方面，克而瑞南京機(jī)構(gòu)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年一季度，南京市二手房成交量達(dá)26604套，環(huán)比上升55.61%，同比上升69.74%，創(chuàng)下2022年三季度以來的成交量新高。其中，3月的成交量達(dá)12609套，已基本恢復(fù)到市場高峰期的水平；二手房市場成交均價(jià)為28793元/平方米，環(huán)比微降0.35%。

同樣增長的還有掛牌量和房客比。根據(jù)相關(guān)統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)，今年一季度，南京市二手房市場新增掛牌量為29367套，環(huán)比上升39.1%；二手房房客比為1.16，環(huán)比增加了0.07；新增房源掛牌均價(jià)為34637元/平方米，環(huán)比微漲0.4%。

我愛我家研究院方面分析稱，從掛牌走勢來看，今年2～3月，南京市二手房房源增量均突破了1萬套，業(yè)主在價(jià)格方面的預(yù)期也有所提升。不過，市場新增客戶需求增速則相對平緩，也導(dǎo)致供求關(guān)系逐步擴(kuò)大?！皬?月下旬開始，南京市房地產(chǎn)市場有‘遇冷’趨勢，新增掛牌價(jià)、市場熱度等關(guān)鍵性指標(biāo)也出現(xiàn)了明顯回落的情況。”

多個(gè)樓盤以價(jià)換量

“目前，項(xiàng)目給出的折扣力度很大，在售的1號樓特價(jià)房折扣最低為9.2折，折后均價(jià)約為3.3萬元/平方米?！?月19日，位于南京市江北核心區(qū)的龍湖天璞項(xiàng)目置業(yè)顧問李雪（化名）告訴記者。

這也是南京市新房市場以價(jià)換量的一個(gè)縮影。面對高開低走的“小陽春”，多個(gè)項(xiàng)目正試圖通過給出不同的折扣與優(yōu)惠措施，吸引購房者的青睞。

據(jù)李雪介紹，龍湖天璞項(xiàng)目共有3棟小高層與高層，總計(jì)房源340套，主力戶型面積分別為113平方米和139平方米。項(xiàng)目于2022年下半年首次開盤，預(yù)計(jì)2024年6月底精裝修交付，最初的售價(jià)超過3.6萬元/平方米。

“項(xiàng)目搭配出售的‘裝修包’原價(jià)為3100元/平方米，目前的折后價(jià)格只需2000元/平方米。我們的‘裝修包’標(biāo)準(zhǔn)很高，成本就需要1850元/平方米，相當(dāng)于只賺了些人工費(fèi)。同時(shí)，‘裝修包’也不強(qiáng)制要求購買，可以說給予了購房者很大的讓利空間?！崩钛┻M(jìn)一步表示。

同樣位于江北核心區(qū)的晴翠府項(xiàng)目，原價(jià)為3100元/平方米的“裝修包”現(xiàn)在只需1600元/平方米，相當(dāng)于打了5折。據(jù)了解，該項(xiàng)目毛坯限價(jià)約為3.5萬元/平方米，2022年包含“裝修包”的均價(jià)一度接近4萬元/平方米。如今，在項(xiàng)目優(yōu)惠力度最大的A地塊，1～5層低樓層建面約112平方米的戶型單價(jià)最低只需3.2萬元/平方米。

根據(jù)南京市住房保障和房產(chǎn)局等多部門在2020年8月聯(lián)合發(fā)布的《關(guān)于進(jìn)一步做好新建商品住房裝修工作的通知》，在全裝修商品住房實(shí)行價(jià)格備案的基礎(chǔ)上，為充分滿足購房人的品質(zhì)化需求，房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)可提供升級裝修方案，供購房人根據(jù)自身需求在全裝修方案和升級裝修方案中自主選擇。上述規(guī)定還適用于“限房價(jià)、競地價(jià)”出讓地塊。

據(jù)了解，由于南京市核心板塊大部分區(qū)域執(zhí)行“限價(jià)”政策，“裝修包”因此成為房企尋求利潤空間的主要手段。例如，位于河西板塊的海玥花園項(xiàng)目，“裝修包”價(jià)格達(dá)到5500元/平方米。

不過，目前南京市提供“裝修包”的新盤已開始大幅減少。“目前，我們項(xiàng)目已經(jīng)確定不會(huì)再推‘裝修包’，但仍將以精裝修形式統(tǒng)一交付?！蔽挥谀暇┦泻游靼鍓K的建發(fā)·縵云項(xiàng)目置業(yè)顧問表示，項(xiàng)目主力戶型約為120平方米、140平方米和180平方米房源，房源總計(jì)475套，預(yù)計(jì)最早在5月首開。

此外，中天·云來、美都·星嶼熹、美都·星嶼熹和海信慧園等多個(gè)將在5月前后上市的新項(xiàng)目也都對外放出消息稱，將不再額外設(shè)置單獨(dú)的“裝修包”。

上述南京市房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士告訴記者，“裝修包”頻頻給出折扣乃至逐步取消，一方面是由于在2022年集中供地中很多地塊已經(jīng)取消設(shè)置毛坯限價(jià)，給予了房企更多的自主定價(jià)權(quán)；另一方面，從成交數(shù)據(jù)來看，今年4月上半月，南京市新房市場僅成交2696套，4月想要追上“金三”的成績很難，因此房企也希望以價(jià)換量，促進(jìn)資金回流。

房票安置或提振需求

4月18日，南京市將房票安置政策擴(kuò)展到了主城六區(qū)，這也讓南京市成為目前全域?qū)嵤┓科卑仓谜叩淖罡吣芗壋鞘兄弧?/p>

據(jù)了解，早在2022年6月，南京市溧水區(qū)便開始全面推行房票安置政策；當(dāng)年11月，同處江北地區(qū)的六合區(qū)和浦口區(qū)也相繼跟進(jìn)執(zhí)行房票安置政策。該政策對于加速存量房源去化起到了一定的積極作用。

《暫行辦法》指出，被征收人收到房票后，需在12個(gè)月內(nèi)使用。購房成交價(jià)格不超過房票票面金額的，新購房屋免征契稅，房票余額可以向區(qū)房屋征收部門申請現(xiàn)金兌付。

另據(jù)《暫行辦法》規(guī)定，被征收人持房票購買南京市孟北、百水、綠洲三個(gè)片區(qū)的安置房，可在申購優(yōu)惠幅度的基礎(chǔ)上再獲得房票面額使用部分最多10%的購房獎(jiǎng)勵(lì)；購買商品房的，給予被征收人房票面額使用部分不超過5%的購房獎(jiǎng)勵(lì)。

對此，南京市上述房地產(chǎn)業(yè)內(nèi)人士直言，推行房票安置政策，在很大程度上能減少棚改安置流程，給居民帶來實(shí)實(shí)在在的便利。與直接發(fā)放安置補(bǔ)償款的貨幣化安置政策相比，房票安置融合了優(yōu)惠鼓勵(lì)政策，可促進(jìn)區(qū)域商品房銷售去化，盤活區(qū)域樓市的流通性?！霸卺尫糯罅糠科焙?，預(yù)計(jì)將刺激南京市改善型房源的住房消費(fèi)需求?！?/p>

“房票安置政策始于2014年，在上一輪棚改中，三四線城市曾廣泛運(yùn)用，在去庫存方面展現(xiàn)出較好的效果?！敝兄秆芯吭貉袌?bào)分析稱，整體來看，在當(dāng)前房地產(chǎn)市場下行階段，房票安置是一種可以緩解地方政府財(cái)政短期集中支出，同時(shí)定向?qū)①Y金導(dǎo)入本地房地產(chǎn)市場的去庫存方式，對房地產(chǎn)市場的企穩(wěn)回升有一定幫助。但由于棚改規(guī)模持續(xù)縮減，房票安置難以大規(guī)模長期開展，被征收人的參與度或有限。

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