隨著當(dāng)前我國(guó)房地產(chǎn)市場(chǎng)已進(jìn)入存量時(shí)代，面對(duì)體量龐大的二手房交易市場(chǎng)，如何進(jìn)一步激活消費(fèi)潛力成為關(guān)鍵。

(相關(guān)資料圖)

5月8日，一則重磅新規(guī)讓房地產(chǎn)中介行業(yè)“炸開(kāi)了鍋”——住建部、市場(chǎng)監(jiān)管總局印發(fā)《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見(jiàn)》（下稱(chēng)《意見(jiàn)》），劍指房產(chǎn)中介費(fèi)率過(guò)高、捆綁收費(fèi)、濫用個(gè)人信息等行業(yè)痛點(diǎn)問(wèn)題。

《意見(jiàn)》要求，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用；同時(shí)在經(jīng)營(yíng)場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。

針對(duì)困擾消費(fèi)者已久的“電話轟炸”亂象，《意見(jiàn)》規(guī)定，未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

不僅如此，對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)行業(yè)暗藏的壟斷問(wèn)題，《意見(jiàn)》亦明確，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

政策引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)中介費(fèi)用

“我交的中介費(fèi)用會(huì)減少嗎？”新規(guī)襲來(lái)，這是購(gòu)房者小郭最關(guān)心的問(wèn)題。

據(jù)了解，我國(guó)官方對(duì)于房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)費(fèi)用的規(guī)定，最早源自1995年國(guó)家計(jì)委建設(shè)部下發(fā)的《關(guān)于房地產(chǎn)中介服務(wù)收費(fèi)的通知》（971號(hào)文）。其中規(guī)定，房屋買(mǎi)賣(mài)代理收費(fèi)按成交價(jià)格總額的0.5%-2.5%計(jì)收。

到了2014年6月，國(guó)家發(fā)改委、住建部聯(lián)合發(fā)布了《關(guān)于放開(kāi)房地產(chǎn)咨詢(xún)收費(fèi)和下放房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)收費(fèi)管理》，各地逐步放開(kāi)對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用的價(jià)格管制，實(shí)行市場(chǎng)調(diào)節(jié)價(jià)。

部分一、二線城市房地產(chǎn)傭金費(fèi)用在2%至3%之間，這筆費(fèi)用多由買(mǎi)家負(fù)擔(dān)。小郭告訴南都記者，“北京二手房傭金收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)基本在2.7%，砍一砍也許能到2.5%，但仍是一筆不菲支出。”照此計(jì)算，如果購(gòu)入一套600萬(wàn)的二手房，預(yù)計(jì)要支付16萬(wàn)中介費(fèi)用。

圍繞收費(fèi)問(wèn)題，《意見(jiàn)》主要提出三大要求——合理確定經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)、嚴(yán)格實(shí)行明碼標(biāo)價(jià)，以及嚴(yán)禁操縱經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)。

根據(jù)《意見(jiàn)》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)要合理降低住房買(mǎi)賣(mài)和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。鼓勵(lì)按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)。同時(shí)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。

中國(guó)城市房地產(chǎn)研究院院長(zhǎng)謝逸楓在文章中表示，降中介費(fèi)的政策出發(fā)點(diǎn)是好的，讓房屋買(mǎi)賣(mài)交易服務(wù)、收費(fèi)更加公平、公正、透明，最大可能地降低購(gòu)房成本，維護(hù)、保護(hù)購(gòu)房者的合法利益。此外，政策引導(dǎo)交易雙方共同承擔(dān)服務(wù)費(fèi)用，也體現(xiàn)了對(duì)購(gòu)房者權(quán)益的保護(hù)。

謝逸楓還談及，如何具體認(rèn)定其中違規(guī)、合理收費(fèi)等細(xì)則，還須主管部門(mén)公布條例和部門(mén)規(guī)章，又或是具有法律意義的正式文件和配套政策，各地才能落地執(zhí)行。

另有分析師認(rèn)為，對(duì)于“成交價(jià)越高服務(wù)費(fèi)率越低”的規(guī)定，實(shí)際交易過(guò)程中恰恰是相反的，并且中介費(fèi)率的高低也是市場(chǎng)行為，過(guò)多的干預(yù)可能適得其反。

《意見(jiàn)》還明確，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)在經(jīng)營(yíng)門(mén)店、網(wǎng)站、客戶端等場(chǎng)所或渠道，公示服務(wù)項(xiàng)目、服務(wù)內(nèi)容和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得混合標(biāo)價(jià)和捆綁收費(fèi)。房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)提供的基本服務(wù)和延伸服務(wù)，應(yīng)當(dāng)分別明確服務(wù)項(xiàng)目和收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

在廣東省住房政策研究中心首席研究員李宇嘉看來(lái)，經(jīng)紀(jì)行業(yè)簽約、過(guò)戶、按揭等，看似環(huán)節(jié)簡(jiǎn)單明了，但往往經(jīng)歷非常高頻率的、高人力投入的業(yè)務(wù)活動(dòng)。

他認(rèn)為，明示交易環(huán)節(jié)、各環(huán)節(jié)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)、出具收費(fèi)清單是合理的，既能讓交易雙方明晰經(jīng)紀(jì)服務(wù)的內(nèi)容，也能讓經(jīng)紀(jì)行業(yè)的分工更加細(xì)化、更加專(zhuān)業(yè)化，從而讓行業(yè)高質(zhì)量發(fā)展。“關(guān)鍵是，選擇是清晰的，付費(fèi)是透明的，信心是對(duì)稱(chēng)的?！?/p>

推進(jìn)房地產(chǎn)行業(yè)反壟斷呼聲不絕

房地產(chǎn)中介行業(yè)暗藏的壟斷問(wèn)題，亦在監(jiān)管部門(mén)的關(guān)注之列。

《意見(jiàn)》特別提到，具有市場(chǎng)支配地位的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)，不得濫用市場(chǎng)支配地位以不公平高價(jià)收取經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)不得強(qiáng)制要求加入平臺(tái)的房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)實(shí)行統(tǒng)一的經(jīng)紀(jì)服務(wù)收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)，不得干預(yù)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)自主決定收費(fèi)標(biāo)準(zhǔn)。

此外，根據(jù)《意見(jiàn)》，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)、房地產(chǎn)互聯(lián)網(wǎng)平臺(tái)、相關(guān)行業(yè)組織涉嫌實(shí)施壟斷行為的，由市場(chǎng)監(jiān)管部門(mén)依法開(kāi)展反壟斷調(diào)查。

據(jù)南都記者了解，近年來(lái)房地產(chǎn)交易市場(chǎng)集中度不斷提高，要求行業(yè)反壟斷的聲音也不絕于耳。2021年4月，58同城CEO姚勁波曾公開(kāi)炮轟行業(yè)內(nèi)壟斷現(xiàn)象，稱(chēng)房產(chǎn)交易領(lǐng)域存在明目張膽的“二選一”行為，呼吁監(jiān)管介入。

2022年全國(guó)兩會(huì)期間，房天下控股董事長(zhǎng)莫天全在接受南都專(zhuān)訪時(shí)也建言房地產(chǎn)領(lǐng)域需要反壟斷。“房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)市場(chǎng)集中度越高的城市，其房源信息越是大量集中在頭部經(jīng)紀(jì)公司手中，買(mǎi)方和賣(mài)方的議價(jià)能力就越弱，高額的渠道費(fèi)用嚴(yán)重?cái)D壓了房企的利潤(rùn)和購(gòu)房者的議價(jià)空間。”

不單行業(yè)人士，還有消費(fèi)者對(duì)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司提出壟斷指控。根據(jù)南都此前報(bào)道，消費(fèi)者王女士就以濫用市場(chǎng)支配地位為由，將鏈家公司告上法庭。

2016年2月，王女士通過(guò)鏈家購(gòu)買(mǎi)了一套總價(jià)215萬(wàn)元的二手房，并按照2.7%的標(biāo)準(zhǔn)向鏈家支付傭金。據(jù)悉，這筆2.7%傭金標(biāo)準(zhǔn)由2.2%居間服務(wù)費(fèi)和0.5%保障服務(wù)費(fèi)組成。在王女士看來(lái)，2.2%的居間服務(wù)費(fèi)定價(jià)過(guò)高，且同時(shí)收取居間服務(wù)費(fèi)與保障服務(wù)費(fèi)有“搭售”之嫌。

這樁案件歷經(jīng)二審，訴至最高人民法院，系當(dāng)前國(guó)內(nèi)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)領(lǐng)域少有的反壟斷訴訟案件。最高人民法院終審認(rèn)為，鏈家公司在本案相關(guān)市場(chǎng)具有支配地位，但現(xiàn)有證據(jù)不能證明鏈家公司實(shí)施了濫用行為，因此駁回王女士全部訴訟請(qǐng)求。

彼時(shí)清華大學(xué)國(guó)家戰(zhàn)略研究院特約研究員劉旭告訴南都記者，一家房地產(chǎn)中介企業(yè)被認(rèn)定具有市場(chǎng)支配地位尚屬首次。該案意義在于最高法在界定房地產(chǎn)中介服務(wù)行業(yè)相關(guān)市場(chǎng)，以及認(rèn)定中介服務(wù)機(jī)構(gòu)是否具有市場(chǎng)支配地位的裁判思路上，有較大突破。

值此《意見(jiàn)》出臺(tái)之際，劉旭撰文呼吁市場(chǎng)監(jiān)督管理總局及時(shí)推進(jìn)各地反壟斷執(zhí)法機(jī)構(gòu)高效地開(kāi)展房地產(chǎn)行業(yè)的執(zhí)法工作，集中查處房地產(chǎn)中介市場(chǎng)各類(lèi)壟斷行為，并監(jiān)督相關(guān)違法者及時(shí)將不當(dāng)?shù)美颠€給受到損害的購(gòu)房者等民事主體。

在劉旭看來(lái)，相關(guān)反壟斷執(zhí)法在發(fā)揮警示作用的同時(shí)，也會(huì)更有助于促進(jìn)潛在的購(gòu)房者、售房者，更有動(dòng)力開(kāi)展房地產(chǎn)交易，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)的健康發(fā)展。

強(qiáng)調(diào)保護(hù)個(gè)人信息，規(guī)制“電話轟炸”

值得關(guān)注的還有，《意見(jiàn)》著重強(qiáng)調(diào)了對(duì)于客戶個(gè)人信息的保護(hù)。

實(shí)踐中，為方便中介業(yè)務(wù)開(kāi)展，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司都提前會(huì)向客戶索取姓名、電話、購(gòu)房意向等信息存檔。購(gòu)房者陳女士告訴南都記者，在使用房屋中介App時(shí)，如果不提供個(gè)人電話，很有可能無(wú)法查看相關(guān)房屋信息，而提供以后則面臨各種“電話轟炸”。

針對(duì)“電話轟炸”亂象，《意見(jiàn)》規(guī)定未經(jīng)當(dāng)事人同意，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得收集個(gè)人信息和房屋狀況信息，不得發(fā)送商業(yè)性短信息或撥打商業(yè)性電話。

鑒于部分行業(yè)嚴(yán)重依賴(lài)電話、短信等途徑進(jìn)行營(yíng)銷(xiāo)，為了提升營(yíng)銷(xiāo)的針對(duì)性、有效性，買(mǎi)賣(mài)公民個(gè)人信息成了行業(yè)“潛規(guī)則”。2022年11月，廣東省東莞第三人民法院梳理最近一年數(shù)據(jù)發(fā)現(xiàn)，超六成案件侵犯公民個(gè)人信息罪案件被告人系房地產(chǎn)中介、銷(xiāo)售行業(yè)的從業(yè)者。

比如該院審理的某案中，被告人孫某原來(lái)在一家地產(chǎn)公司上班，后跳槽到另一家地產(chǎn)公司單位店長(zhǎng)。為了提升新公司業(yè)績(jī)，孫某私自轉(zhuǎn)存老東家收集的個(gè)人信息，讓員工聯(lián)系客戶推銷(xiāo)中介服務(wù)。截至被查獲時(shí)，孫某轉(zhuǎn)存了1566條公民個(gè)人信息，包含業(yè)主姓名、詳細(xì)住址、聯(lián)系方式等。

東莞第三人民法院認(rèn)為，孫某的行為已構(gòu)成侵犯公民個(gè)人信息罪，因此判處孫某有期徒刑六個(gè)月，緩刑一年，并處罰金10000元。在承擔(dān)刑事責(zé)任之外，法院還判決孫某永久刪除非法獲取、提供的公民個(gè)人信息，并在本市范圍發(fā)行的報(bào)刊上向社會(huì)公眾公開(kāi)賠禮道歉。

可以看到，此番《意見(jiàn)》明確指出，房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)及從業(yè)人員不得非法收集、使用、加工、傳輸他人個(gè)人信息，不得非法買(mǎi)賣(mài)、提供或者公開(kāi)他人個(gè)人信息。

除了嚴(yán)令禁止外，《意見(jiàn)》還要求房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)建立健全客戶個(gè)人信息保護(hù)的內(nèi)部管理制度，嚴(yán)格依法收集、使用、處理客戶個(gè)人信息，采取有效措施防范泄露或非法使用客戶個(gè)人信息。

采寫(xiě)：南都記者黃莉玲

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