北京二手房市場降溫眾生相：換房業(yè)主調(diào)低預(yù)期求成交 買方觀望“再等等”

本報(bào)記者 吳靜 盧志坤 北京報(bào)道

(資料圖片僅供參考)

家住北京望京的劉先生終于在5月下旬賣掉了自己在花家地的一套小兩居，代價(jià)是比預(yù)期價(jià)格降了80萬元。

而在年初掛牌時(shí)，他還信心滿滿，提前簽約了一套西城區(qū)的學(xué)區(qū)房。但市場行情在5月份急轉(zhuǎn)直下，使得已啟動(dòng)換房“鏈條”的他措手不及，無奈之下只能“割肉”成交。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者了解到，今年以來，北京二手房掛牌量不斷攀升，剛需客群愈加減少，意向客戶觀望情緒漸濃，讓不少像劉先生這樣著急換房的業(yè)主預(yù)期一降再降。

市場急轉(zhuǎn)直下

換房“鏈條”啟動(dòng)后，劉先生幾乎沒有選擇余地。

為了解決孩子上學(xué)的學(xué)位問題，今年3月份，他在西城區(qū)買了一套“老破小”，時(shí)至5月，他必須要在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付完款，否則就要面臨違約風(fēng)險(xiǎn)。

劉先生沒有想到自己的“賣一買一”之路會(huì)如此不順，因?yàn)樵缭谌ツ昴甑讙炫仆┑姆孔訒r(shí)，他的預(yù)期是能賣到570多萬元，這個(gè)初始掛牌價(jià)是在咨詢了鏈家經(jīng)紀(jì)人之后得出的。

年后，疫情影響消散，北京二手房市場在今年春節(jié)后迅速火熱，前期積壓的需求集中釋放，二手房成交量迅速攀升。中指研究院數(shù)據(jù)顯示，今年1~2月，北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)較2022年同期增長超10%。其中，2月份北京二手房網(wǎng)簽套數(shù)環(huán)比增長超60%，受2022年2月春節(jié)假期低基數(shù)影響，同比增長超70%。

劉先生原本就計(jì)劃今年在西城區(qū)買房，提前為孩子上學(xué)謀劃，看到當(dāng)時(shí)交易火熱，為了搶占到合適的房源，即使當(dāng)時(shí)自己手中的房子還沒賣出去，但他仍然選擇了盡快與賣家簽約。彼時(shí)，他并不太擔(dān)心手中房子的出手問題。

但等到了4月份時(shí)，劉先生的經(jīng)紀(jì)人張峰開始向他提出了擔(dān)憂，原因是看房客戶逐漸變少，且購買意愿不是很強(qiáng)，大都希望再等等看業(yè)主是否愿意降價(jià)。

據(jù)張峰介紹，市場從3月下旬開始，熱度就逐漸下降了。4月份時(shí)，部分熱門區(qū)域成交量還能保持穩(wěn)定，但多數(shù)區(qū)域的成交量就已經(jīng)在下滑。

到了5月份，市場仍未見起色，反倒是購房客群的觀望情緒在繼續(xù)加重。在北京擁有十多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的張峰告訴記者，實(shí)際上今年2～3月份時(shí)，市場火熱的區(qū)域主要是學(xué)區(qū)配套條件良好的東城、西城以及海淀的部分板塊，因?yàn)椴簧倏蛻粢s在5月份之前網(wǎng)簽，解決孩子學(xué)位問題。而當(dāng)時(shí)北京其他大部分區(qū)域的二手房，“因?yàn)槟昵胺e壓了一部分需求，年后集中釋放，成交量其實(shí)只能說是跟疫情前差不多，并沒有多么火爆”。

因此，進(jìn)入5月后，即便是前期成交火熱的東城、西城及海淀區(qū)域，市場熱度也在逐漸下降。張峰以位于西城區(qū)廣安門的“榮豐2008”為例，該小區(qū)被稱為北京學(xué)區(qū)房的“占位神盤”，“400萬即可上車”，4月份該小區(qū)在鏈家內(nèi)部的成交數(shù)據(jù)是14套，而5月份截至月底時(shí)只成交了5套。

市場熱度急轉(zhuǎn)直下，令劉先生措手不及，他不得不在慌亂之中頻繁調(diào)整掛牌價(jià)格，最終以490萬元的價(jià)格“割肉”成交。

同片區(qū)的業(yè)主也在調(diào)整著自己的心理預(yù)期。與劉先生小區(qū)相鄰的業(yè)主張先生近期將自家的小兩居掛牌，他與愛人育有兩子，大兒子明年就要上初一，夫妻倆決定今年9月份前在天津買房，讓孩子提前一年適應(yīng)天津的學(xué)校，先賣掉北京的住房是他們當(dāng)前唯一的籌錢渠道。

張先生此前從事經(jīng)紀(jì)人行業(yè)已有十幾年，在考慮掛牌價(jià)時(shí)，他最終將預(yù)期定在了460萬~470萬元。實(shí)際上，他也很清楚，自己小區(qū)同戶型的房源在去年成交時(shí)能夠達(dá)到480萬~490萬元，但眼下他已不敢過高定價(jià)。

“可以再等等看”

多位在北京市場擁有多年從業(yè)經(jīng)驗(yàn)的經(jīng)紀(jì)人告訴記者，當(dāng)前北京二手房市場的供應(yīng)量處于歷史高峰。

張峰以其所任職的貝殼找房為例，截至5月底，記者看到貝殼官網(wǎng)上顯示北京二手房掛牌量將近12萬套，但據(jù)他介紹：“有些房源并沒有在官網(wǎng)上展示，實(shí)際上，從去年年底時(shí)，貝殼內(nèi)部掛牌量就開始攀升，今年年初時(shí)內(nèi)部掛牌量達(dá)到13萬套，目前已經(jīng)超過14萬套，而正常年份的內(nèi)部掛牌量則在11萬~12萬套?！?/p>

張峰認(rèn)為，這可能與去年10月份發(fā)布的《財(cái)政部稅務(wù)總局關(guān)于支持居民換購住房有關(guān)個(gè)人所得稅政策》有一定關(guān)系。據(jù)他解釋，以往業(yè)主在賣房時(shí)需要交個(gè)稅，北京的房產(chǎn)總價(jià)一般都較高，相應(yīng)的個(gè)稅額也高。而在該項(xiàng)政策執(zhí)行后，業(yè)主在“賣一買一”時(shí)，如果新買的房子比原來的房子總價(jià)高，就可將前期賣房的個(gè)稅退回給業(yè)主，這就導(dǎo)致原本沒有著急換房的業(yè)主也開始掛牌?！拔医衲瓴僮鞯囊粋€(gè)客戶，昌平回龍觀的一套70多平方米小兩居，賣一買一后，退個(gè)稅有將近60萬元?！?/p>

因?yàn)閽炫屏康脑龆?，使得不少意向客戶有了充足的挑選空間，賣方不得不降低預(yù)期，尤其是在總價(jià)較低的剛需房源上。

業(yè)主李女士于去年10月份時(shí)將其在望京SOHO附近的一套小戶型房源掛牌，因?yàn)榉孔游挥跊]有電梯的小區(qū)頂層，為了盡快賣出，從今年年初以來，她已多次下調(diào)掛牌價(jià)，經(jīng)紀(jì)人告訴她，該套房子正常情況下是可以賣到325萬~330萬元的，但她因?yàn)橹庇缅X，5月底時(shí)已經(jīng)將價(jià)格調(diào)到了305萬元，至今仍未能出手。

“現(xiàn)在剛需客戶數(shù)量其實(shí)是在減少的，此類房源業(yè)主后續(xù)只能降低預(yù)期?！睆埛灞硎?，“目前能夠較快成交的房源，大多是因?yàn)闃I(yè)主方現(xiàn)金流告急，愿意在價(jià)格上做較大幅度的讓步?！?/p>

多位經(jīng)紀(jì)人向記者表示，就他們帶看和成交情況來看，現(xiàn)在市場確實(shí)在走低?！叭绻恢辟I房的話，可以再等等看，至少這半年內(nèi)應(yīng)該不會(huì)有太大變化?！?/p>

據(jù)了解，為簡化二手房交易流程，降低交易成本，今年3月31日，北京市宣布啟動(dòng)二手房交易“帶押過戶”。但據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，目前銀行方面的辦理細(xì)則仍待明晰，市場尚無相關(guān)成交案例，政策對二手房市場交易效率的影響尚待觀察。

此外，5月初時(shí)，住建部和市場監(jiān)管總局聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于規(guī)范房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)服務(wù)的意見》，其中對于房產(chǎn)交易中的服務(wù)收費(fèi)問題，明確提出要引導(dǎo)房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機(jī)構(gòu)應(yīng)當(dāng)明碼標(biāo)價(jià)，要合理降低住房買賣和租賃經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用，按照成交價(jià)格越高、服務(wù)費(fèi)率越低的原則實(shí)行分檔定價(jià)，引導(dǎo)由交易雙方共同承擔(dān)經(jīng)紀(jì)服務(wù)費(fèi)用。隨后，有市場消息稱，北京房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會(huì)曾于5月中旬邀請房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)公司召開座談會(huì)，談?wù)摿朔慨a(chǎn)交易中介費(fèi)率問題，但還未形成最終結(jié)論。

“因?yàn)椴恢篮罄m(xù)是否會(huì)有明確的政策出臺(tái)，我所接觸的不少業(yè)主現(xiàn)在都是持觀望的態(tài)度。北京市場體量極大，任何政策一出臺(tái)，在別的城市可能不會(huì)很快有變化，但在北京市場則會(huì)立馬反映在成交上?！睆埛灞硎?。

“老破小”越來越難賣

“整個(gè)回龍觀板塊挑選二手房的思路其實(shí)非常清晰，這里的房源主要可分為不帶電梯的經(jīng)適房以及帶電梯的商品房兩類。”在整個(gè)北京市成交排名靠前的昌平回龍觀板塊，經(jīng)紀(jì)人周磊用上述一句話總結(jié)向記者清晰地介紹了該板塊的房源情況。

據(jù)他介紹，這兩類房源的居住品質(zhì)差別比較大，經(jīng)適房大多是磚混或鋼混結(jié)構(gòu)，抗震性和隔音效果差，不帶電梯，樓層較低，大部分是2.55米的層高，物業(yè)品質(zhì)較差，物業(yè)費(fèi)約為0.6元/平方米·月。而商品房抗震性和隔音效果較好，層高大多為2.6~2.7米，物業(yè)品質(zhì)較高，板塊內(nèi)最便宜的也要1.8元/平方米·月。

居住品質(zhì)的差異反映在價(jià)格上，則是兩類房源每平方米近1萬元的差價(jià)。此外，周磊告訴記者，4月份以來，北京二手房市場熱度逐漸下降。在回龍觀板塊，同樣面積的兩居室，經(jīng)適房平均成交價(jià)格跌了將近50萬元，而商品房則相對跌得少一些，為10萬~20萬元。

“現(xiàn)在我們在回龍觀接觸到的客戶結(jié)構(gòu)已經(jīng)有明顯變化，周邊都是各類科技公司和大廠，客戶以90后居多，他們對于買房的需求和想法跟70后、80后很不一樣，不再是‘有得住就行’。”周磊說道，“在前期看房時(shí)，我的很多年輕客戶對于‘老破小’都是直接pass掉。”

孫先生是周磊的客戶之一，為了給自家4歲的孩子在海淀準(zhǔn)備學(xué)位，他和妻子決定將房子置換到海淀。年初，他們將自家在回龍觀新龍城小區(qū)（商品房）的一套兩居室掛牌，初始價(jià)格定為567萬元。

原本對“老破小”的居住環(huán)境有一定的心理準(zhǔn)備，但在實(shí)際看房后，孫先生夫妻倆開始猶豫：“之前住慣了寬敞明亮的環(huán)境，一下子很難適應(yīng)。”恰巧此時(shí)看到了海淀區(qū)有合適的新房項(xiàng)目，于是夫妻倆果斷簽約。

周磊告訴記者，孫先生夫妻倆在新龍城的房子，如果市場行情好的時(shí)候基本可以賣到540萬~550萬元，而現(xiàn)在他們已經(jīng)將價(jià)格調(diào)到了509萬元。“因?yàn)楹５硇路抗?yīng)本來就少，開發(fā)商對客戶的付款方式非?！籼蕖?，必須在規(guī)定時(shí)間內(nèi)付齊首付，否則房源就會(huì)被收回，因?yàn)椴⒉蝗辟I家?！?/p>

多位經(jīng)紀(jì)人告訴記者，北京市場“賣一買一”的客戶占比非常高，客戶在置換時(shí)的需求基本上都是為了“改善”， 二手房換房時(shí)間平均在4~7年。

記者在走訪中了解到，換房客群的一些典型“畫像”包括：年輕夫妻結(jié)婚時(shí)先買小戶型二手房“上車”，等到生育或孩子要上學(xué)時(shí)置換成面積較大或?qū)W區(qū)配套較好的房子；老年人將此前自住的“老破小”賣掉，置換成居住品質(zhì)較好的房源。

張峰表示，自己在日常交易中也觀察到，除了有優(yōu)質(zhì)的教育配套外，那些所處板塊產(chǎn)業(yè)密布、周邊交通醫(yī)療配套齊全、小區(qū)物業(yè)品質(zhì)高、樓齡新的房源在后期更易出手。

周磊認(rèn)為，隨著年輕購房客群占比的提升以及老齡化的加劇，“老破小”房源將越來越難賣。據(jù)他解釋，這類房源因?yàn)榉魁g較大，房屋建筑品質(zhì)一般，在貸款時(shí)可貸額度較少?！皩τ谫彿空邅碚f，則意味著首付比例會(huì)比較高，至少這一點(diǎn)對于剛需群體就很不友好?！币虼耍ㄗh購房群體在買房時(shí)注意房齡大小，以及自己預(yù)計(jì)居住的年限，要考慮到后續(xù)自己換房時(shí)是否能夠順利置換。

也有業(yè)內(nèi)人士指出，雖然目前市場存量在上升，沒有配套加持的“老破小”會(huì)越來越難賣，但北京市場的特殊性在于其市場保有量大、需求量大且多元，仍需“平常心”看待。

（編輯：王金龍 校對：顏京寧）

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