中指研究院：6月地產(chǎn)銷售有望好轉(zhuǎn)

本報(bào)記者 陳雪波 盧志坤 北京報(bào)道

“總體來看，盡管部分核心城市土拍市場明顯回暖，但受弱能級城市拖累，全國土拍市場總體熱度仍較低。”在6月1日下午的“中指市場形勢及企業(yè)研究成果分享會”上，中指研究院土地市場研究負(fù)責(zé)人張凱分析指出，今年前5個(gè)月，300城核心區(qū)地塊供應(yīng)增加，郊區(qū)地塊減量供應(yīng)或折價(jià)供應(yīng)。同期的土地出讓金同比累計(jì)降16%，地方財(cái)政壓力仍較大。

根據(jù)中指研究院預(yù)測，6月作為房企年中沖刺關(guān)鍵節(jié)點(diǎn)，若支持政策能夠進(jìn)一步落地，向市場傳遞信心，在房企大力推盤和促銷之下，6月房地產(chǎn)銷售有望迎來好轉(zhuǎn)。

(資料圖)

土拍熱度超去年

截至5月末，22城中除沈陽之外均完成了至少1宗涉宅用地的供應(yīng)。22城1～5月整體土拍熱度高于2022年任何一個(gè)批次，但同時(shí)城市之間分化加劇，濟(jì)南、長春、無錫、鄭州等城市以底價(jià)成交為主，而部分高能級城市地價(jià)頻繁觸頂。雖然部分核心城市土拍明顯回暖，但受三、四線市場拖累，全國土拍市場總體熱度仍較低。

高能級城市依然受到拿地房企的青睞。50家代表房企1～5月在二線城市的投資面積占比最高，為65.7%，一、二線城市占比合計(jì)近九成。

分城市群來看，長江中游城市群、珠三角城市群市場下行壓力較大，主要體現(xiàn)在供需兩衰，土地出讓金收入大幅下降；京津冀、成渝市場下行壓力相對較小，但土地出讓金仍呈下滑趨勢；長三角城市群得益于核心區(qū)優(yōu)質(zhì)地塊的大量成交，成交樓面均價(jià)顯著提升，在成交面積大幅下降的情況下仍支撐著土地出讓金累計(jì)同比正增長，體現(xiàn)出區(qū)域的市場韌性強(qiáng)度過硬，同時(shí)民營經(jīng)濟(jì)活躍（體現(xiàn)為民企參拍積極）也是市場韌性較強(qiáng)的主要原因之一。

住宅銷售方面，中指研究院報(bào)告顯示，今年1～5月，重點(diǎn)50城商品住宅月均供應(yīng)規(guī)模小幅回升，同比增長約6%，但仍為2016年以來同期低位。從銷售額來看，銷售額超千億房企7家，較去年同期增加4家；百億房企68家，較去年同期減少2家。

值得一提的是，住宅銷售整體下行的同時(shí)，住宅租賃卻保持了上漲態(tài)勢。1～5月，50城住宅平均租金累計(jì)上漲0.29%。5月，春季就業(yè)季邊際效應(yīng)仍存，住房租賃行業(yè)需求延續(xù)復(fù)蘇態(tài)勢，重點(diǎn)城市住宅平均租金繼續(xù)小幅上漲，50城住宅平均租金36.8元/平方米/月，環(huán)比上漲0.06%。

需求端期盼更多政策

今年1～5月，TOP100房企銷售總額為29661億元，同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)，增速有所放緩，房企整體依然承壓。

以出險(xiǎn)房企為例，從2020年到今年4月，債務(wù)違約房企有44家，其中2021年有10家，2022年有31家。到目前，出險(xiǎn)房企主要通過債務(wù)展期、以資抵債和債轉(zhuǎn)股的形式實(shí)現(xiàn)債務(wù)重組。

中指研究院分析指出，5月，重點(diǎn)城市市場活躍度進(jìn)一步下行。近期個(gè)別房企償債壓力較大、部分城市城投風(fēng)險(xiǎn)上升，也對市場預(yù)期形成擾動。目前核心城市政策存在較大優(yōu)化空間，市場也需要更實(shí)質(zhì)性的政策落地。

短期來看，在市場企穩(wěn)恢復(fù)前，需求端政策仍有望繼續(xù)出臺，一線城市有望繼續(xù)執(zhí)行“一區(qū)一策”。二線城市政策放松力度將進(jìn)一步加強(qiáng)，有望逐步取消核心區(qū)外限制性政策，給予市場信心，推動市場預(yù)期修復(fù)。

《中國經(jīng)營報(bào)》記者注意到，近日陸續(xù)有二線城市在加大樓市政策力度。比如，6月2日，青島將非限購區(qū)域首套房首付最低比例下調(diào)為20％。同時(shí)，青島還優(yōu)化了限售條件，支持剛需、改善需求，全面推行二手房“帶押過戶”“優(yōu)鮮賣”模式，促進(jìn)“賣舊買新”“賣小換大”等。

（編輯：盧志坤 校對：燕郁霞）

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