暗訪“零首付”買房：多用高評高貸手段，有人成功后擔(dān)驚受怕

買房不僅不用出首付，還能獲得一筆額外的裝修款？近日，“負(fù)首付”和“零首付”等話題迅速登上熱搜，引發(fā)網(wǎng)友熱議。南都記者深入調(diào)查發(fā)現(xiàn)，在線下實地走訪中介門店時，多數(shù)中介人員對此操作明確表示“不可以”“這是違法的”。不過有中介人員私下透露，該現(xiàn)象在二手房市場并不鮮見，部分中介會將首付款不足的購房者介紹給貸款機構(gòu)，貸款機構(gòu)會制定高評高貸、經(jīng)營貸等信貸方案，從而實現(xiàn)“零首付”或“負(fù)首付”。有業(yè)內(nèi)專家指出，此類違規(guī)操作將讓購房者背負(fù)巨大的法律風(fēng)險和財務(wù)壓力。

社交平臺頻現(xiàn)

(相關(guān)資料圖)

“零首付”“負(fù)首付”廣告

近期，重慶、深圳等多地的房產(chǎn)中介聲稱買房可以做到“負(fù)首付”。例如，有房產(chǎn)中介稱其代理的一套深圳市羅湖區(qū)的房產(chǎn)可以做到“負(fù)首付”， 該房子評估價是570萬元，但業(yè)主低價賣520萬元，客戶可以在銀行貸570萬元全款買這套房子，還剩下50萬元裝修。

在多個社交平臺上，南都記者見到以“零首付”為賣點的大量售樓廣告，“零首付還能超貸10萬買3房”“首付××萬 可零首付”“廣州零首付它來了”，還有的廣告甚至出現(xiàn)“負(fù)首付”的新詞，讓首付不足的購房者心動不已，這些房源以二手房為主，其中也不乏一手房源，IP地址顯示有深圳、廣州、佛山、云南、重慶等多個城市。

據(jù)業(yè)內(nèi)人士介紹，“負(fù)首付”與“零首付”“低首付”的操作方法類似：一是開發(fā)商通過首付分期、返首付等形式減輕購房者首付壓力，二是開發(fā)商通過做高合同價格，幫助購房者獲取更高額度的銀行貸款。若開發(fā)商返還的資金超過首付款，或銀行貸款金額超過房產(chǎn)原價，“負(fù)首付”便“實現(xiàn)”了。此外，首付款還可通過多種貸款形式覆蓋，比如中介機構(gòu)或開發(fā)商先替購房者墊付資金，再把購房者“包裝”成小微企業(yè)主、個體經(jīng)營者，以此身份向銀行申請利率更低的經(jīng)營貸、消費貸、裝修貸等。等貸款發(fā)放下來，購房者再拿貸款償還中介機構(gòu)或開發(fā)商的墊付資金。

貸款公司：通過“高評高貸”實現(xiàn)

在南都記者通過社交平臺暗訪調(diào)查過程中，有“零首付”廣告發(fā)布者自稱，其是貸款公司員工，可提供“零首付”購房的服務(wù)。具體操作是查看客戶的流水和征信沒問題后，由該公司提供一批業(yè)主低價出售的筍盤，這些盤源由貸款公司先全款購房后，再幫客戶辦理銀行貸款，通過“高評高貸”，讓客戶實現(xiàn)“零首付”甚至“負(fù)首付”。

該廣告發(fā)布者聲稱，客戶后續(xù)按揭還款的利率并不高，“現(xiàn)在買房利率4.25%，我們這種都是3.5%”。這些筍盤是否存在硬傷，才會低于市場價出售？“這個肯定沒有問題”，她解釋，筍盤資源都是有限的，因為有的業(yè)主急需錢，有的要置換新房。同時其強調(diào)，“零首付”操作對客戶而言不存在任何風(fēng)險，“有風(fēng)險也是我們有，因為要全款購房，都是我們墊資的，公司這個月已經(jīng)十幾個客戶在弄了！”談及更詳細的操作細節(jié)，其表示需要“來公司面談”。

房產(chǎn)中介：

該現(xiàn)象在二手房市場并不陌生

隨后，南都記者以購房者身份走訪多家房產(chǎn)中介門店，以首付款不足為由，詢問是否可以幫忙做“零首付”或“負(fù)首付”，多數(shù)中介明確表示“不可以，查得很嚴(yán)”“這是違法的，風(fēng)險很大”。

不過，為了賺取中介傭金，仍有少數(shù)中介抱著僥幸心理，為首付不足的購房者“出謀劃策”。有房產(chǎn)中介私下向記者透露，一手房市場在管理上相對嚴(yán)格，“負(fù)首付”和“零首付”現(xiàn)象相對少一些，但該現(xiàn)象在二手房市場并不陌生。不少房產(chǎn)中介公司和貸款公司存在合作關(guān)系，對于首付不足、征信和流水均符合條件的客戶，他們會將其介紹給貸款公司，貸款公司根據(jù)客戶實際情況制定相應(yīng)的貸款方案。

有中介向記者舉出多種方案，其中以經(jīng)營貸方案風(fēng)險較高。即貸款公司花幾千元購買空殼公司的營業(yè)執(zhí)照，以經(jīng)營貸的形式獲取首付款貸款，在經(jīng)營貸確認(rèn)可辦下來后，再墊款客戶的首付款，客戶再還銀行貸款，可貸款金額大概3-10年還完，“等于玩金融杠桿”。他強調(diào)，經(jīng)營貸風(fēng)險相對較高，“假如貸款實際幾個月后才下來的話，客戶需要每月支付貸款公司2%的利息，拖得越久交的利息越高?！?/p>

他最后表示，二手房交易有比較多的操作空間，“這家銀行不行，可以換一家銀行，總有一家銀行可以”。

“零首付”購房者：

成功后擔(dān)驚受怕，最終退房退款

除了二手房中介外，也有部分一手房銷售聯(lián)合貸款中介，為購房者申請裝修貸、經(jīng)營貸，將貸款作為首付款或首付款的一部分，讓信貸資金違規(guī)入樓市。他們將信貸資金“繞道”流入樓市的花樣繁多，比如會教購房者應(yīng)對銀行的話術(shù)，讓資金在不同的賬戶下流轉(zhuǎn)，來規(guī)避監(jiān)管排查。

一名購房者告訴南都記者，他在購買一手房時親身遭遇“零首付”的營銷套路，他看房時對相關(guān)政策并不熟悉，在得知其首付款不足時，銷售推薦一名貸款中介給他，指導(dǎo)他簽訂相關(guān)裝修合同以及應(yīng)對銀行貸款的話術(shù)，貸款經(jīng)多人賬戶流轉(zhuǎn)后，最終他順利獲取這筆數(shù)十萬元的裝修貸款，基本實現(xiàn)零首付，但貸款中介向其收取6%的高額中介費。后來他意識到“零首付”本質(zhì)上就是騙取銀行貸款，擔(dān)心違規(guī)操作帶來的一系列法律風(fēng)險，最終和開發(fā)商協(xié)商退款退房，貸款也及時還給銀行，“算下來各種費用并不少，并不劃算，還整天擔(dān)驚受怕，怕被銀行發(fā)現(xiàn)后停貸斷供，不如老老實實攢錢買房?！?/p>

業(yè)內(nèi)人士：

涉嫌違規(guī)操作，購房者易出現(xiàn)斷貸斷供

業(yè)內(nèi)專家指出，表面上“零首付”和“負(fù)首付”等購房套路減輕了購房者的經(jīng)濟壓力，但實際上因為涉嫌違規(guī)操作，背后不僅存在巨大的法律風(fēng)險，購房者也會因還款能力不足，導(dǎo)致斷貸或斷供，面臨財務(wù)風(fēng)險，后患無窮。

廣州房地產(chǎn)行業(yè)協(xié)會委員黃韜表示，這類首付貸違規(guī)操作本質(zhì)是讓首付分期付款，或者有利息的支付，拉長支付期，所以看上去是“零首付”或者“負(fù)首付”，“實際上是有利益的，成本也不低，同時有違規(guī)嫌疑”，“零首付”和“負(fù)首付”早在多年前被國家明文規(guī)定禁止，而且這類金融貸和消費貸，也不允許流入房地產(chǎn)市場。

他認(rèn)為，“零首付”和“負(fù)首付”不僅有違國家“房住不炒”的政策規(guī)定，還容易給購房者制造出有能力購房的錯覺，后續(xù)因每月還款壓力大，導(dǎo)致斷貸從而產(chǎn)生糾紛的情況極易發(fā)生?！暗谝皇钦卟辉试S，第二有對購房者誤導(dǎo)的可能，因為購房者感覺可以很輕松買房，實際上他的能力不允許持續(xù)支付?！?/p>

黃韜提醒，購房者盡量不要去做這種違規(guī)或者非正常渠道的購房，以免“弄巧成拙”。

銀行機構(gòu)：

如發(fā)現(xiàn)此類違規(guī)行為，將要求提前全額還款

針對“零首付”和“負(fù)首付”等購房套路，有銀行機構(gòu)表示，這些都是違規(guī)行為，非但沒有減輕購房人的壓力，反而讓購房人面臨實際月供壓力更大，增加了購房成本，如使用經(jīng)營貸、消費貸資金違規(guī)購房，違反貸款合同約定用途會導(dǎo)致銀行提前收貸等財務(wù)和法律風(fēng)險。這類操作違反了國家相關(guān)金融信貸政策，銀行將繼續(xù)按照“房住不炒”的政策要求，嚴(yán)格審查按揭貸款購房首付款和借款人還款能力、貸款用途，對使用經(jīng)營貸和消費貸等資金購房的，銀行會按照貸款合同的約定提前收貸，要求借款人提前全額還款。

監(jiān)管部門已出手打擊亂象

早在2016年7月29日，住建部、國家發(fā)改委等七部門發(fā)布的《關(guān)于加強房地產(chǎn)中介管理促進行業(yè)健康發(fā)展的意見》明確表示，“中介機構(gòu)提供住房貸款代辦服務(wù)的，應(yīng)由委托人自主選擇金融機構(gòu)，不得將金融服務(wù)與其他服務(wù)捆綁，中介機構(gòu)不得提供或與其他機構(gòu)合作提供首付貸等違法違規(guī)的金融產(chǎn)品和服務(wù)，不得向金融機構(gòu)收取或變相收取返傭等費用?！?/p>

5月21日，惠陽區(qū)房地產(chǎn)中介行業(yè)協(xié)會在其官微發(fā)布消息顯示，惠陽區(qū)住房和城鄉(xiāng)建設(shè)局于5月20日印發(fā)《關(guān)于整頓房地產(chǎn)市場、嚴(yán)厲查處違規(guī)銷售行為的通知》，明確嚴(yán)禁開發(fā)企業(yè)、中介機構(gòu)在商品房交易環(huán)節(jié)出現(xiàn)首付貸、返首付、零首付、中介機構(gòu)營銷返首付、發(fā)布虛假違法房地產(chǎn)廣告、捏造散布不實信息等違規(guī)銷售行為。《通知》要求，嚴(yán)格執(zhí)行注銷制度，對中介機構(gòu)(中介人員)發(fā)布不實等違法違規(guī)銷售信息的、協(xié)助房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)違規(guī)銷售的，惠陽區(qū)住建局將注銷其房地產(chǎn)經(jīng)紀(jì)機構(gòu)備案證書。

律師說法：

此類購房者或涉嫌貸款詐騙罪

“零首付”和“負(fù)首付”給購房者帶來的法律風(fēng)險不容小覷，廣東法制盛邦律師事務(wù)所鄧剛律師表示，“零首付”并非不需要支付首付款，而是由當(dāng)事人通過制作虛假合同、虛假的評估報告來實現(xiàn)。中介機構(gòu)的上述宣傳及暗箱操作行為可能會涉嫌虛假廣告或甚至欺詐。對于購房人而言，在簽署買賣合同后，如果未能獲得預(yù)計金額的貸款，又未能按約定自行支付合同款項，可能會面臨解除買賣合同以及承擔(dān)違約責(zé)任的風(fēng)險。

按照我國相關(guān)法律規(guī)定，借款人不得采取欺詐手段騙取貸款。如果通過“高評高貸”的方式獲得貸款，可能會產(chǎn)生貸款合同無效或被解除合同的后果，貸款銀行可能會停止支付借款人尚未使用的貸款，要求借款人提前歸還貸款。

此外，購房人通過做出虛高的合同價格及房屋評估金額，以獲取更高額度的銀行貸款，還提供其他虛假文件、給銀行造成重大損失或者有其他嚴(yán)重情節(jié)的，可能涉嫌構(gòu)成騙取貸款罪；如果以非法占有為目的騙取貸款的，還可能涉嫌構(gòu)成貸款詐騙罪。

出品：南都記者幫

采寫：南都記者 楊婷

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