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【資料圖】

近年來，房地產(chǎn)行業(yè)經(jīng)歷深度調(diào)整期，隨著行業(yè)進(jìn)入縮表出清、優(yōu)勝劣汰階段，行業(yè)競爭格局也發(fā)生了明顯變化，企業(yè)分化現(xiàn)象逐漸加劇，“幾家歡喜幾家愁”。一部分房企被淘汰，綜合實(shí)力較強(qiáng)的頭部央國企經(jīng)營保持穩(wěn)健，一些區(qū)域深耕型的國企及民營房企作為新勢力正在崛起。

央國企銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，部分民企逆勢提升

2023年初積壓購房需求的釋放推動(dòng)了房地產(chǎn)銷售的回溫，在前期積壓的購房需求釋放完成后，4、5月市場調(diào)整壓力增加，但在低基數(shù)影響下，全國商品房銷售規(guī)模同比有所好轉(zhuǎn)。1-4月，全國商品房銷售面積為3.8億平方米，同比下降0.4%，商品房銷售額為4.0萬億元，同比增長8.8%。2023年1-5月，TOP100房企銷售總額同比增長8.4%，增幅相比上月下降4.4個(gè)百分點(diǎn)。

2023年，整體房地產(chǎn)市場仍處于深度調(diào)整期，企業(yè)間的分化仍在加劇，其中綜合實(shí)力較強(qiáng)和聚焦核心城市的央國企和部分民企表現(xiàn)比較突出。一方面，中建東孚、國貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、中國中鐵、華發(fā)股份等央國企憑借自身的資金、布局和運(yùn)營優(yōu)勢，同時(shí)強(qiáng)化產(chǎn)品力和保交付，銷售表現(xiàn)強(qiáng)勁，其中中建東孚、國貿(mào)地產(chǎn)、越秀地產(chǎn)表現(xiàn)突出，銷售額同比增長率超100%。

另一方面，興耀房產(chǎn)集團(tuán)、建杭置業(yè)、大華集團(tuán)、安徽置地、濱江集團(tuán)等民企基于自身資金面的安全、產(chǎn)品力在市場上的認(rèn)可度也較高，且均重點(diǎn)布局杭州、上海等核心城市，銷售表現(xiàn)相對突出。

圖：2023年1-5月TOP100房企中銷售額增長率超過40%的房企

數(shù)據(jù)來源：中指數(shù)據(jù)?CREIS

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其中，興耀房產(chǎn)集團(tuán)、建杭置業(yè)、大家房產(chǎn)、濱江集團(tuán)、眾安集團(tuán)、中天美好集團(tuán)等企業(yè)均為深耕長三角區(qū)域房企，2023年以來杭州房地產(chǎn)市場恢復(fù)較快，帶動(dòng)重點(diǎn)布局該區(qū)域企業(yè)的業(yè)績有較快提升。

城市選擇高度集中，民營房企投資熱度有所回升

2021年下半年以來，受房地產(chǎn)銷售持續(xù)下行及融資政策收緊影響，房地產(chǎn)企業(yè)經(jīng)營壓力不斷上升，尤其是民營房企經(jīng)營性現(xiàn)金流及融資性現(xiàn)金流均受到較大沖擊，再投資的能力及意愿顯著下降。2023年1-5月，土地市場整體延續(xù)低迷態(tài)勢，300城住宅用地成交規(guī)劃建面同比下降26%（2022年下降30%），僅少數(shù)核心一二線優(yōu)質(zhì)地塊競拍熱度有所上升。

根據(jù)中指監(jiān)測的拿地金額TOP100來看，2023年1-5月權(quán)益拿地金額累計(jì)同比下降8.4%，其中招拍掛權(quán)益拿地金額占全國300城土地出讓金的64.2%，可見拿地前100企業(yè)已經(jīng)占據(jù)300城的半壁江山之多。

圖：2022年、2023年1-5月拿地金額TOP100不同類型房企拿地占比

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從拿地企業(yè)類型來看，2022年央國企拿地金額占比36.3%，地方國有企業(yè)占比47.0%，混合所有制企業(yè)占比6.4%，民營企業(yè)占比10.3%；2023年1-5月，央國企和地方國有企業(yè)占比分別為28.5%和36.4%，占比較2022年有所下降，但仍是拿地主力，拿地金額占比合計(jì)超過60%，混合所有制占比8.2%，民營企業(yè)占比26.9%，民營企業(yè)占比雖較2022年有所提升，但絕對規(guī)模仍處于地低位。

從具體拿地企業(yè)來看，一類是華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口、中國鐵建、中海地產(chǎn)、中國金茂等的大型央企，憑借較強(qiáng)的綜合實(shí)力和資金實(shí)力在土拍市場上斬獲頗多，其中，華潤置地、保利發(fā)展、招商蛇口拿地金額超百億元。另一類是建發(fā)房產(chǎn)、越秀地產(chǎn)、國貿(mào)地產(chǎn)、華發(fā)股份等地方國有企業(yè)，依據(jù)其發(fā)展戰(zhàn)略的變化，以強(qiáng)勢的姿態(tài)在土拍市場中擠進(jìn)前列，其中建發(fā)房產(chǎn)以211億元的權(quán)益拿地金額位列第二。

此外，拿地金額TOP100民營企業(yè)有33家，浙江、江蘇、廣東等地因房地產(chǎn)需求支撐較強(qiáng)，布局深耕這些區(qū)域的民營企業(yè)拿地意愿較為強(qiáng)烈。從拿地區(qū)域和城市分布來看，長三角區(qū)域權(quán)益拿地金額占比為61.2%，粵港澳區(qū)域權(quán)益拿地金額占比為20.3%，京津冀區(qū)域權(quán)益拿地金額占比為2.6%，成渝地區(qū)權(quán)益拿地金額占比為8.2%；主要集中在一二線城市及部分熱點(diǎn)三四線城市，如杭州拿地最為火熱，占比達(dá)37.3%，廣州位列第二，占比為14.3%，合肥占比為9.4%，位列第三，其次為成都、寧波、南京、佛山、臺州、廈門、深圳等城市。

圖：2023年1-5月拿地金額TOP100中民企拿地區(qū)域分布情況

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具體從民營企業(yè)來看可以大致分為以下四類：一類是，千億以上的大型房地產(chǎn)企業(yè)，如龍湖集團(tuán)、濱江集團(tuán)、碧桂園、新城控股等，此類企業(yè)仍有一定拿地投資能力；第二類是，多元化實(shí)業(yè)企業(yè)著力發(fā)展已有的房地產(chǎn)業(yè)務(wù)，如偉星房產(chǎn)、亞倫房地產(chǎn)、安徽新華，此類企業(yè)憑借母公司實(shí)體經(jīng)濟(jì)優(yōu)勢實(shí)現(xiàn)協(xié)同聯(lián)動(dòng)、融資有優(yōu)勢，且因過去地產(chǎn)業(yè)務(wù)體量較小杠桿較低負(fù)債壓力較小，近期拿地勢頭有所增強(qiáng)，但也應(yīng)注意未來應(yīng)強(qiáng)化在產(chǎn)品打造和跨區(qū)域管理方面的能力；第三類是，地方性的中小房地產(chǎn)企業(yè)，如坤和集團(tuán)、遠(yuǎn)達(dá)集團(tuán)、杭州椿實(shí)置業(yè)、國泰世紀(jì)、建杭置業(yè)、浙江中豪、四川邦泰置業(yè)等。

行業(yè)出清調(diào)整，新勢力崛起

過去幾年，全國房地產(chǎn)市場規(guī)模高位盤整，伴隨著房地產(chǎn)供給端政策的持續(xù)發(fā)力，房地產(chǎn)企業(yè)的經(jīng)營模式、競爭格局均發(fā)生變化，行業(yè)亦進(jìn)入加速出清、優(yōu)勝劣汰的階段。在“房住不炒”的總基調(diào)下，企業(yè)的發(fā)展目標(biāo)不再局限于規(guī)模擴(kuò)張，而是更加重視穩(wěn)健和高質(zhì)量發(fā)展。

頭部房企地位強(qiáng)勢、央國企份額提升均延續(xù)了近兩年行業(yè)整體發(fā)展趨勢，短期內(nèi)民營房企銷售業(yè)績受市場波動(dòng)影響較大，但未來在市場競爭下并不會(huì)一直保持下滑態(tài)勢，將會(huì)和央國企保持相對均衡的狀態(tài)。隨著行業(yè)縮表出清、優(yōu)勝劣汰，一批房企沒落的同時(shí)，也會(huì)有一批新的勢力崛起。大型央國企將繼續(xù)保持優(yōu)勢地位，同時(shí)，部分地方國企及深耕熱點(diǎn)城市的區(qū)域型民營企業(yè)將趁機(jī)崛起。

未來，在新時(shí)代背景下，“穩(wěn)”是關(guān)鍵、“新”是機(jī)遇，未來能夠平穩(wěn)過渡到“新發(fā)展模式”的房企才能始終站在行業(yè)前列。這就要求房企既要腳踏實(shí)地，把構(gòu)建安全經(jīng)營放到企業(yè)發(fā)展核心重要位置，一切速度和效益都要讓位給安全質(zhì)量；也要仰望星空，在市場變化中洞察潛力市場機(jī)會(huì)，結(jié)合自身稟賦精細(xì)化運(yùn)營尋求長期發(fā)展路徑。區(qū)域型房企也應(yīng)充分發(fā)揮區(qū)域深耕優(yōu)勢，布局片區(qū)綜合運(yùn)營、存量房業(yè)務(wù)。相較于全國性領(lǐng)軍房企，區(qū)域性龍頭企業(yè)的競爭優(yōu)勢主要在多年深耕發(fā)展中積累的豐富區(qū)域開發(fā)建設(shè)經(jīng)驗(yàn)。

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