中南建設(shè)28億元定增獲深交所二輪問詢，出險房企“保交樓”一波不止三折

6月19日晚間，中南建設(shè)（000961.SZ）發(fā)布公告稱，收到深交所對其擬向特定對象發(fā)行A股股票，募資不超過28億元的申報案第二輪審核問詢函。

上述消息發(fā)出后，中南建設(shè)股價延續(xù)了前兩個交易日（6月16日/19日）的下滑走勢，持續(xù)下挫。截至6月20日股市收盤，公司股價報收1.43元，跌4.03%，成交額為1.68億元，當前公司總市值約54.72億元。

28億元定增用于“保交樓”

(相關(guān)資料圖)

據(jù)預(yù)案公告，中南建設(shè)本次非公開發(fā)行股票數(shù)量不超過11.48億股（含本數(shù)），不超過此次發(fā)行前公司總股份數(shù)的30%，發(fā)行對象均以現(xiàn)金認購，扣除發(fā)行費用后的募集資金凈額將全部用于臨沂春風南岸項目、青島即墨樾府項目以及補充流動資金。

其中，臨沂春風南岸項目的定位為首次置業(yè)型普通住宅產(chǎn)品、青島即墨樾府項目的定位為改善型普通住宅產(chǎn)品，均已獲得項目土地并開工建設(shè)，截至2022年11月30日兩個項目預(yù)售完成率分別達到86.47%、80.77%，預(yù)計銷售凈利率分別為8.9%、5.99%。

值得一提的是，在定增預(yù)案公告中，中南建設(shè)明確定增的目的是為了“保交樓、穩(wěn)民生”，并表示募集資金的投入不僅可以有效緩解公司資金壓力、加快項目建設(shè)進度、保障交付，還能夠優(yōu)化公司資本結(jié)構(gòu)、降低公司資產(chǎn)負債率。

據(jù)當時公告披露數(shù)據(jù)，截至2022年9月30日，公司的資產(chǎn)負債率為88.01%，公司債務(wù)融資成本較高。

而就定增后的股權(quán)結(jié)構(gòu)來看，假設(shè)向特定對象發(fā)行的數(shù)量為11.48億股，發(fā)行完成后，不考慮發(fā)行以外其他因素影響，公司實際控制人的持股比例會下降至35.02%但不會發(fā)生改變，也不會導(dǎo)致公司控制權(quán)發(fā)生變化。

時間來到6月16日，當天上午，中南建設(shè)發(fā)布了向特定對象發(fā)行A股股票募集說明書（修訂稿），并針對申請向特定對象發(fā)行股票事項，向深交所出具的審核問詢函進行了回復(fù)。

據(jù)募集說明書顯示，中南建設(shè)本次發(fā)行股票的發(fā)行對象為不超過35名的特定投資者，募集金額、發(fā)行股票數(shù)量、占總股份數(shù)、募投項目等均與早前發(fā)布的定增預(yù)案一致。

千億房企深陷業(yè)績虧損泥潭

中南建設(shè)的主營業(yè)務(wù)包括房地產(chǎn)開發(fā)和建筑施工，高光時期，公司曾憑借房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)帶來的業(yè)績，于2020年登上中國房地產(chǎn)開發(fā)企業(yè)500強第16位。

公開數(shù)據(jù)顯示，2017年，中南建設(shè)實現(xiàn)合約銷售金額約963.2億元，同比增長91.76%，隨后進入“狂飆”模式。2018年，公司跨入千億門檻，實現(xiàn)了1466.1億元的銷售額；2020年迎來全盛時期，銷售額達到2238.3億元，挺進全國TOP 20之列。

在政策日益緊縮、銷售下行的環(huán)境中，中南建設(shè)開始暴露出銷售增幅后力不足、三四線存貨銷售釋放局限等問題。2021年，公司累計合同銷售金額約1973.7億元，首次實現(xiàn)負增長；2022年降幅更為明顯，累計合同銷售金額約649.2億元，銷售面積約543.2萬平方米，同比減少67.1%、63%，為近6年最差表現(xiàn)。

2022年，公司實現(xiàn)營收約590.4億元，同比下滑25.47%，是近5年來公司首次出現(xiàn)營收同比下滑。

同時，公司的毛利率從2021年的10.3%下降至2022年的-0.09%，同比下降10.39個百分點，是公司9年來的首次為負。其中，建筑施工業(yè)務(wù)毛利率同比下降17.44個百分點，為-11.01%；房地產(chǎn)開發(fā)業(yè)務(wù)毛利率同比下降9.35個百分點，僅1.34%。

2022年，中南建設(shè)實現(xiàn)歸母凈利潤為虧損91.7億元，虧損幅度擴大，2021年的虧損額為33.82億元。

債務(wù)壓力大

即使是千億房企，中南建設(shè)也沒有逃過“暴雷”。

去年11月，中南建設(shè)發(fā)布公告稱，公司及其全資子公司海門中南公司無法在到期日（2022年11月7日）前支付2.5億美元（折合17.35億元）票據(jù)利息，構(gòu)成美元債違約。隨后，這筆境外債券逾期付息觸發(fā)境內(nèi)公司債、中期票據(jù)交叉違約條款。

截至2023年一季度，中南建設(shè)已逾期未償還的借款余款合計47.51億元，已逾期未兌付的債券合計2.04億元和應(yīng)付利息3032.52萬元。

從具體借款來看，截至2023年3月31日，中南建設(shè)銀行授信額度為782.39億元，銀行借款余額277.27億元。其中5.58億元本金的借款存在逾期未兌付的情形。

除上述借款外，公司存在向信托公司、商業(yè)保理公司等其他金融機構(gòu)借款的情形，期末余額134.43億元，其中41.93億元本金的借款存在逾期未兌付本金的情形。

對于逾期情況，中南建設(shè)稱，將積極與金融機構(gòu)溝通，探討優(yōu)化協(xié)議的可能性，并積極拓展新的融資渠道；繼續(xù)推動銷售，加快回款，充分利用資本市場，推進股票發(fā)行，補充權(quán)益資本，擴展新的融資，更快恢復(fù)盈利。（本文首發(fā)于鈦媒體 APP，作者｜陳偉納）

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