直降百萬(wàn)，學(xué)區(qū)房砸手里了？

“不出意外，‘7·31’之后購(gòu)房的連續(xù)第三年全部調(diào)劑出區(qū)，部分‘四老’房本兒的，也被調(diào)劑出區(qū)?！?月初，伴隨北京幼升小結(jié)果出爐，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)再次引發(fā)關(guān)注。

“北京西城最嚴(yán)學(xué)區(qū)房政策（2020年7月31日后購(gòu)房家庭，不再對(duì)應(yīng)登記入學(xué)劃片學(xué)校，全部以多校劃片方式在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)內(nèi)入學(xué)）實(shí)施滿3年，熱門(mén)學(xué)區(qū)部分房源直降百萬(wàn)?！边@樣的消息不斷涌現(xiàn)，賺足了關(guān)注度。然而，看到這樣的內(nèi)容，深耕學(xué)區(qū)房的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人張波卻“毫無(wú)波瀾”。

(資料圖)

2016年“全面二孩”政策帶來(lái)的出生堆積，直接導(dǎo)致2022年優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)位前所未有的緊張。親歷了市場(chǎng)的劇烈震蕩，張波認(rèn)為，與其說(shuō)是政策徹底刺破了“學(xué)區(qū)房神話”，不如說(shuō)是階段性的出生堆積帶來(lái)階段性的“調(diào)劑出區(qū)”，2023年不過(guò)是2021年7月以后市場(chǎng)的延續(xù)。

在同樣推行了多校劃片政策的上海與深圳，學(xué)區(qū)房市場(chǎng)也經(jīng)歷了大幅回調(diào)。

以上海浦東新區(qū)為例，因曾與名校明珠小學(xué)對(duì)口，區(qū)內(nèi)“老破小”朱家灘小區(qū)一度被稱(chēng)為“上海最強(qiáng)學(xué)區(qū)房”，單價(jià)在2021年沖上近15萬(wàn)元/㎡的高峰。但在經(jīng)歷多校劃片政策后，貝殼數(shù)據(jù)顯示，如今的朱家灘小區(qū)單價(jià)多在10萬(wàn)元以內(nèi)。記者注意到，有急售房主已將單價(jià)降至87000元左右，然而這套房掛牌已有8個(gè)月，仍然未能售出。

許多家長(zhǎng)關(guān)心學(xué)區(qū)房需求高峰過(guò)后，生育率的持續(xù)走低將會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響。圖/中新?

今年春節(jié)后，連續(xù)兩年經(jīng)歷價(jià)格回調(diào)的深圳學(xué)區(qū)房市場(chǎng)有所回暖。樂(lè)有家研究中心數(shù)據(jù)顯示，全市名校片區(qū)的學(xué)區(qū)房成交價(jià)相較其他二手房，較參考價(jià)有更大幅度的偏離，以參考價(jià)成交的學(xué)區(qū)房占比從1月的55.5％減少至3月的38.4％。

“比起三年前的高點(diǎn)，價(jià)格的確降了。比起今年初的行情，價(jià)格也仍然在降，但這只是少數(shù)急售房源，大部分業(yè)主并不急著出手。好學(xué)校永遠(yuǎn)在那里，不可能搬走，出生高峰帶來(lái)的學(xué)位緊張也會(huì)在2026年過(guò)去，優(yōu)質(zhì)資源富集的學(xué)區(qū)因?yàn)閮r(jià)值夠高，所以交易量和價(jià)格的底線還在，沒(méi)有什么絕對(duì)的‘神話破滅’，也用不著一驚一乍?！睆埐ǜ嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

從市場(chǎng)表現(xiàn)看，學(xué)區(qū)房熱度已經(jīng)連續(xù)兩年出現(xiàn)降溫，達(dá)到了政策預(yù)期。但這個(gè)市場(chǎng)并未消失，學(xué)區(qū)房還有沒(méi)有價(jià)值？這個(gè)問(wèn)題一再被追問(wèn)，不論是計(jì)劃購(gòu)房、換房的家長(zhǎng)，還是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人，每個(gè)人都在尋找答案。這個(gè)答案甚至?xí)绊懙絽^(qū)域內(nèi)下半年的房?jī)r(jià)走勢(shì)。

求穩(wěn)還是擇優(yōu)？

張波已經(jīng)總結(jié)了一套學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)走勢(shì)的變化規(guī)律。

7月，“幼升小”調(diào)劑出區(qū)結(jié)果揭曉，價(jià)格下調(diào)，客戶觀望兩到三個(gè)月，10月開(kāi)始出手，要趕在次年5月信息采集以前遷完戶口。較高的交易量最晚持續(xù)到次年3月，這時(shí)一套房的總價(jià)要比前一年的低點(diǎn)漲50萬(wàn)到80萬(wàn)?！?·31”執(zhí)行的第三年，市場(chǎng)波動(dòng)已有較為穩(wěn)定的規(guī)律?！皩W(xué)區(qū)房畢竟是學(xué)區(qū)房”。張波告訴《中國(guó)新聞周刊》。

“7·31”政策，出自2020年4月30日，北京市西城區(qū)教育委員會(huì)發(fā)布《關(guān)于西城區(qū)2020年義務(wù)教育階段入學(xué)工作的實(shí)施意見(jiàn)》。其中的核心是，“2020年7月31日后在西城購(gòu)房的家庭將全部多校劃片在學(xué)區(qū)或相鄰學(xué)區(qū)”，政策向市場(chǎng)明確了破除學(xué)區(qū)房狂熱的決心。

為了趕在“關(guān)門(mén)前”上車(chē)，2020年下半年，心急如焚的家長(zhǎng)們紛紛出手。年底，經(jīng)歷了當(dāng)年的政策執(zhí)行和幾個(gè)月的市場(chǎng)觀望，為了獲得資源最為均衡的德勝學(xué)區(qū)入場(chǎng)券，家長(zhǎng)們?cè)趦蓚€(gè)月的時(shí)間里，將14萬(wàn)元的單價(jià)猛推至18萬(wàn)元。

4個(gè)月后，首次執(zhí)行“新政”的“幼升小”結(jié)果出爐，“7·31”后購(gòu)房的家庭，孩子被全部調(diào)劑出區(qū)，最好的派位結(jié)果是新街口學(xué)區(qū)的志成小學(xué)。

“買(mǎi)19萬(wàn)的房，上12萬(wàn)的學(xué)?！币灰怪g，慶幸自己拿到入場(chǎng)券的家長(zhǎng)成了“學(xué)區(qū)房爆雷”的當(dāng)事人。過(guò)去，金融街、月壇、德勝因優(yōu)質(zhì)教育資源富集而被合稱(chēng)為“金德月”，而2021年7月空前的政策執(zhí)行力度，讓烈火烹油的德勝市場(chǎng)遭遇重錘，比起較少調(diào)劑出區(qū)且自身產(chǎn)業(yè)、區(qū)位優(yōu)勢(shì)巨大的月壇、金融街，德勝這顆“學(xué)區(qū)皇冠上的明珠”立即黯淡下來(lái)。

打開(kāi)貝殼App，選擇“東西?！钡闹麑W(xué)區(qū)，進(jìn)入“配套”一項(xiàng)，不難發(fā)現(xiàn)，購(gòu)房者最關(guān)心的仍是教育，“大家一般都選擇上哪個(gè)小學(xué)？”

“看德勝的房子，一般都還是沖著學(xué)區(qū)來(lái)的?！睆埐ń榻B。執(zhí)行多校劃片政策以后，德勝學(xué)區(qū)內(nèi)的資源優(yōu)勢(shì)更加凸顯，劃片小學(xué)有育翔小學(xué)、西師附小、三帆附小、實(shí)驗(yàn)二小德勝校區(qū)，而德勝學(xué)區(qū)小升初派位對(duì)應(yīng)的中學(xué)是三帆中學(xué)、十三中分校、北京四中、北京八中等。

圖/視覺(jué)中國(guó)

不過(guò)，對(duì)張波來(lái)說(shuō)，服務(wù)的深度取決于一項(xiàng)關(guān)鍵信息：“您的孩子哪一年入學(xué)？”

如果是2024年9月入學(xué)，張波會(huì)勸他不要冒險(xiǎn)，“大概率還是出區(qū)?！比绻⒆?到3歲，則是張波要鎖定的“重點(diǎn)人群”：“2026年以后，‘7·31’以前的學(xué)位需求釋放完了，入學(xué)孩子一年比一年少，您家孩子肯定能在德勝上?！?/p>

但家長(zhǎng)們心態(tài)矛盾。一方面，他們知道近三年德勝的調(diào)劑出區(qū)是在入學(xué)高峰的背景下產(chǎn)生的，但另一方面，相較金融街、月壇等學(xué)區(qū)，市場(chǎng)默認(rèn)德勝是政策瞄準(zhǔn)的“出頭鳥(niǎo)”。即便孩子入學(xué)時(shí)，學(xué)位不再緊張，可只要抑制學(xué)區(qū)房的政策基調(diào)還在，選擇德勝學(xué)區(qū)房就依然有不可知的風(fēng)險(xiǎn)。

而張波和同事們則有一套自己的話術(shù)：“到時(shí)候孩子數(shù)量那么少，各個(gè)學(xué)區(qū)搶人還來(lái)不及，怎么可能再調(diào)劑呢？不過(guò)，即便是孩子少，德勝依然有最優(yōu)質(zhì)的教育資源，有條件的父母還是會(huì)爭(zhēng)取來(lái)德勝，德勝學(xué)區(qū)房依然是稀缺資源，越早入越穩(wěn)?！?/p>

一些求穩(wěn)的家長(zhǎng)索性把目光轉(zhuǎn)移到德勝調(diào)劑出區(qū)主要的承接學(xué)區(qū)新街口，“絕大部分調(diào)出德勝的孩子都進(jìn)了新街口的志成小學(xué)，那我干嗎不直接買(mǎi)在新街口，買(mǎi)在志成呢？”“買(mǎi)在新街口，你的孩子是能穩(wěn)上志成。但是買(mǎi)在德勝，等孩子入學(xué)，你很有可能上育翔。”張波深諳家長(zhǎng)穩(wěn)中求進(jìn)的心態(tài)。

究竟哪種分析更可靠？市場(chǎng)給出的答案傾向于后者。貝殼數(shù)據(jù)顯示，德勝門(mén)7月均價(jià)約在15.5萬(wàn)元，六鋪炕在14.3萬(wàn)元，而調(diào)劑出區(qū)對(duì)應(yīng)的新街口，均價(jià)則在11.8萬(wàn)元左右。

進(jìn)入各論壇的學(xué)區(qū)房版塊，討論仍然熱烈。只是，不同入學(xué)時(shí)點(diǎn)的家長(zhǎng)關(guān)注的重點(diǎn)有所不同，近兩年入學(xué)的家長(zhǎng)“不求優(yōu)但求穩(wěn)，只要避開(kāi)坑校，怎么樣都行”。而2026年以后入學(xué)的家長(zhǎng)，仍然關(guān)注如何幫助孩子“擇優(yōu)”。

急售大降價(jià)，買(mǎi)方仍在觀望

6月以來(lái)，深耕德勝學(xué)區(qū)的中介劉敏比往年更加焦慮。

“往年都是7月份結(jié)果出來(lái)才降價(jià)，今年是6月就開(kāi)始降價(jià)，問(wèn)的人多，但帶看量和交易量都不高，樓齡新的也不像過(guò)去那么好賣(mài)?！?/p>

為了完成轉(zhuǎn)化任務(wù)，即便是晚上12點(diǎn)來(lái)詢問(wèn)房源信息的客戶，劉敏也會(huì)立刻打起精神，給出帶有最大信息密度的回復(fù)，并嘗試提出電話溝通，如果客戶拒絕了，他也會(huì)竭力爭(zhēng)取立刻添加微信，爭(zhēng)取帶看機(jī)會(huì)。

貝殼數(shù)據(jù)顯示，目前德勝門(mén)掛牌房源在160套左右，在今年二三月份的高點(diǎn)，該片區(qū)每月成交量接近90套，而進(jìn)入4月，成交量腰斬到40套，5月則進(jìn)一步跌至30套。

“6月份降價(jià)以后成交上來(lái)了一點(diǎn)兒，恢復(fù)到4月份的水平了?！睆埐ǜ嬖V記者，目前德勝學(xué)區(qū)房的總價(jià)整體已經(jīng)比3月份下降了50萬(wàn)到100萬(wàn)。7月截至23日，德勝成交了33套房，最近成交量有所回升，但仍然不及預(yù)期。

6月以來(lái)，德勝的房?jī)r(jià)提早下行已不是秘密，反而成了房源的新賣(mài)點(diǎn)?！爸辟u(mài)的降得更多，因?yàn)橛行┓恐鞫朔康模戏孔颖仨毜觅u(mài)。”張波介紹。

同樣的情形亦出現(xiàn)在月壇。“德勝的居民戶數(shù)量是月壇的1.6到1.8倍，相比德勝，月壇受‘7·31’影響不大，甚至是整個(gè)西城學(xué)區(qū)受影響最小的片區(qū)，雖然也有調(diào)劑，但基本都能上實(shí)驗(yàn)二小和復(fù)興門(mén)外一小?！狈慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人崔明明告訴《中國(guó)新聞周刊》。

“我發(fā)給您的都是撿漏房源?！贝廾髅飨蛴浾咔昂笳故玖巳追吭?，其中一套位于月壇南街19號(hào)院，43㎡，南北通透的一室一廳，售價(jià)678萬(wàn)元。“同戶型的房子之前賣(mài)709萬(wàn)元，今年9月還賣(mài)了一套不帶電梯的，692萬(wàn)元?，F(xiàn)在這個(gè)價(jià)格，如果只想落戶，非常適合。”不出所料，這套單價(jià)15.58萬(wàn)元的“撿漏房”在掛牌兩天后售出。

另一套大降房源位于復(fù)興門(mén)北大街，1989年建成的樓棟，東、西、北朝向的精裝小三居，單價(jià)12.9萬(wàn)元，遠(yuǎn)低于該小區(qū)14.7萬(wàn)的均價(jià)。上一套同戶型房源以1060萬(wàn)的價(jià)格成交，而這套標(biāo)價(jià)940萬(wàn)元，降幅高達(dá)120萬(wàn)。這套房源掛牌不到半天就成功出售。

不過(guò)，另一套位于復(fù)興門(mén)外大街的“老破小”，單價(jià)為14.1萬(wàn)元，與該區(qū)域14.87萬(wàn)的均價(jià)有不小差距，由于該小區(qū)一向成交活躍，這樣的降幅也堪稱(chēng)“撿漏”。但今年5月以來(lái)，交易頻率顯著降低，這套總價(jià)775萬(wàn)元的“撿漏房”掛牌一周，未能出手。

在過(guò)去有學(xué)區(qū)房風(fēng)向標(biāo)的海淀學(xué)區(qū)盤(pán)蜂鳥(niǎo)家園，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人表示，海淀“1911”政策在2021年嚴(yán)格執(zhí)行后，蜂鳥(niǎo)家園經(jīng)歷了總價(jià)200萬(wàn)元的跌幅后，目前成交量很少，所以整體降幅不明顯。但如果業(yè)主急售，降價(jià)幅度也在10％~15％左右?！斑@兩年就要入學(xué)的‘剛剛需’買(mǎi)了也沒(méi)用，2026年以后入學(xué)的不著急買(mǎi)，這就是現(xiàn)在學(xué)區(qū)房的尷尬之處。”前述經(jīng)紀(jì)人告訴記者。

顧清的女兒今年兩歲，一家人戶口都在豐臺(tái)，居住的房屋在老人名下。今年5月，北京二手房交易不及預(yù)期，顧清看到相關(guān)報(bào)道后，認(rèn)為出手時(shí)機(jī)快要到來(lái)，便從6月開(kāi)始看房。由于這是夫婦倆的首套房，預(yù)算相對(duì)充足，“未來(lái)政策不明朗，但德勝的資源畢竟還是最好的，我們看房齡新的房子，貶值風(fēng)險(xiǎn)也小。”

顧清屬意教場(chǎng)口9號(hào)院的一套三室一廳，小區(qū)2005年建成，樓棟21層，有電梯、精裝修，去年10月掛牌，目前的價(jià)格是1180萬(wàn)元?！爸薪檎f(shuō)這套房最近三個(gè)月兩次降價(jià)，5月降了30萬(wàn)，6月降了50萬(wàn)?！鳖櫱甯嬖V《中國(guó)新聞周刊》。房子臨街，噪音較大，但顧清對(duì)朝向、戶型都還算滿意，唯一的問(wèn)題是時(shí)機(jī)。

“中介一再告訴我，80萬(wàn)是相當(dāng)大的降幅，再降的空間不大了。但我仔細(xì)了解了這套房的帶看情況，7月份，貝殼只有一條帶看反饋，市場(chǎng)這么冷淡，我們覺(jué)得還有落的空間，現(xiàn)在還不是最低點(diǎn)?！鳖櫱屣@得頗有把握。

“極端的情況不是沒(méi)有。之前有一套北廣家園的房子，報(bào)價(jià)1160萬(wàn)，980萬(wàn)就賣(mài)了。但這是撿漏，賣(mài)了就賣(mài)了，很長(zhǎng)時(shí)間都不會(huì)再有?！睆埐ǜ嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

“現(xiàn)在您就看急售的房子，我們推的也都是這種。大部分的業(yè)主并不著急賣(mài)，等兩三年對(duì)他們來(lái)說(shuō)不是問(wèn)題，所以他們沒(méi)有降價(jià)的意愿，您看這種房源也沒(méi)有意義?！倍辔环慨a(chǎn)經(jīng)紀(jì)人都持相似態(tài)度。

“樓齡新的也扛不住了”

劉敏焦慮的另一重原因，是他發(fā)現(xiàn)德勝學(xué)區(qū)內(nèi)，樓齡新的房源也在大幅降價(jià)，而買(mǎi)方仍在觀望。

“‘7·31’以前，學(xué)區(qū)房的價(jià)值100％體現(xiàn)在學(xué)區(qū)，樓齡、房型、朝向這些都是附加值，頂多再加20％~50％。但‘7·31’以后，學(xué)區(qū)價(jià)值占比大降，樓齡等房產(chǎn)特性本身的價(jià)值凸顯出來(lái)?！眲⒚舾嬖V記者，在市場(chǎng)上，這意味著樓齡越新的房子越稀缺，議價(jià)能力越強(qiáng)。

回顧德勝今年2月以來(lái)的成交數(shù)據(jù)，不難發(fā)現(xiàn)，市場(chǎng)因疫情結(jié)束而反彈的前兩個(gè)月，量?jī)r(jià)雙高。從成交價(jià)與掛牌價(jià)的差額來(lái)看，當(dāng)時(shí)的議價(jià)空間與樓齡新舊密切相關(guān)。上世紀(jì)50到60年代的樓房，成交價(jià)與掛牌價(jià)有30萬(wàn)到50萬(wàn)的差額。80年代到90年代的房屋，差額在十余萬(wàn)元。2000年以后建成的房源，除了總價(jià)高、流動(dòng)性較差的大三居，掛牌與成交價(jià)基本一致。

此外，學(xué)區(qū)內(nèi)不同小區(qū)仍然對(duì)應(yīng)不同的劃片小學(xué)，同時(shí)對(duì)應(yīng)育翔小學(xué)與西師附小的房子價(jià)格更加堅(jiān)挺。

然而，等到4月，情況就變得微妙起來(lái)。西城區(qū)德勝的成交數(shù)據(jù)顯示，4月交易的2000年后的房源，成交價(jià)相較報(bào)價(jià)降幅明顯。其中，大三居的降幅分別為20萬(wàn)、58萬(wàn)、66萬(wàn)。更值得注意的是，70平方米左右大小的房源，降價(jià)幅度分別為24萬(wàn)和74萬(wàn)。

“4、5、6月是最差的。”這是房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)人的共識(shí)。5月，樓齡為2000年后已售房源，成交降幅分別為80萬(wàn)元至90萬(wàn)元，高一點(diǎn)的達(dá)到了120萬(wàn)元。6月，情況進(jìn)一步下滑，降幅最大的房源，面積不到100平，成交價(jià)比報(bào)價(jià)降了253萬(wàn)元。

“中介一直跟我說(shuō)，樓齡新的房子稀缺，每年入市掛牌的就不多，降價(jià)賣(mài)得更快。但實(shí)際上，樓齡新的房子持續(xù)降價(jià)的也不在少數(shù)，到現(xiàn)在也沒(méi)賣(mài)出去?！鳖櫱暹€想再搏一搏。

她向記者展示了一處房源，所在小區(qū)盛暉家園2009年建成，面積為84.09㎡，單價(jià)不到15萬(wàn)元，總價(jià)為1260萬(wàn)元?！盁o(wú)論是從面積、樓齡還是房型上看，這種房子過(guò)去流動(dòng)性都很高。但實(shí)際上，它5月份降了20萬(wàn)，6月份降了30萬(wàn)，還能再談，可見(jiàn)樓齡新的房子也愁賣(mài)?！鳖櫱逭f(shuō)。

“想觀望，這是肯定的，誰(shuí)也說(shuō)不好最低點(diǎn)在哪里。不過(guò)，最近市場(chǎng)熱起來(lái)了，交易量也有所回升，想趁低點(diǎn)進(jìn)場(chǎng)，時(shí)間窗口不多了?！睆埐ǜ嬖V《中國(guó)新聞周刊》。

“擇校焦慮”能緩解嗎

市場(chǎng)起伏不定，而昌平媽媽陳明已經(jīng)等不及了，她決定將昌平的大三居賣(mài)掉，她的孩子明年9月上小學(xué)，她打算拿出900萬(wàn)元的預(yù)算，選一套學(xué)區(qū)房上車(chē)。

陳明的單位離互聯(lián)網(wǎng)總部聚集的上地更近，原本打算在上地“入門(mén)”，但今年“幼升小”結(jié)果顯示，在2019年1月1日后購(gòu)房的家庭，被調(diào)劑到清河北外附，“上地也不穩(wěn)了”。

“不穩(wěn)”意味著有概率進(jìn)入“坑?！?，這是陳明最大的擔(dān)憂?！昂⒆幼哉J(rèn)為自己不錯(cuò)，但他還那么小，我實(shí)在不敢賭。做父母的總想給孩子托個(gè)底，能‘混’多好看孩子，別太差就行”。

時(shí)逢西城學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)格下行，陳明相信，與海淀相比，西城的資源水平更為平均，當(dāng)然，鑒于德勝當(dāng)前的價(jià)格下行，范圍可以進(jìn)一步限縮到德勝?！熬退愠龅聞?，也在西城里面，還是符合預(yù)期的?！彼炎约旱募m結(jié)發(fā)進(jìn)水木社區(qū)的學(xué)區(qū)房版塊。

很快有人打破了西城帶給陳明的安全感?！斑^(guò)來(lái)人告訴你，西城已經(jīng)回到從前，開(kāi)始卷了?！笔盏奖姸喾答伜?，陳明更郁悶了：“我現(xiàn)在沒(méi)辦法確定孩子是不是屬于前30％……老母親的心，想讓她快樂(lè)成長(zhǎng)，又怕她跑慢了?！?/p>

除了近兩年以“避坑”為首要任務(wù)的家長(zhǎng)，更多人將目光投向了學(xué)區(qū)房需求高峰過(guò)后，生育率的持續(xù)走低將會(huì)對(duì)市場(chǎng)帶來(lái)怎樣的影響。

這兩年，北京的幼兒園、小學(xué)入學(xué)形勢(shì)正在發(fā)生微妙的變化。2022~2023學(xué)年，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)4個(gè)教育強(qiáng)區(qū)的小學(xué)招生人數(shù)比去年減少。

《2022-2023學(xué)年度北京教育事業(yè)發(fā)展統(tǒng)計(jì)概況》中透露，在2022~2023學(xué)年，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)的小學(xué)招生人數(shù)全部負(fù)增長(zhǎng)，分別比上年減少664、937、864、1295人。其中，東城、海淀、朝陽(yáng)已經(jīng)是連續(xù)兩年負(fù)增長(zhǎng)。

但同期，北京全市小學(xué)招生人數(shù)比上年小幅增加。盡管小學(xué)招生人數(shù)相對(duì)穩(wěn)定，但出生人口減少大趨勢(shì)下，幼兒園招生難現(xiàn)象已經(jīng)開(kāi)始出現(xiàn)，并會(huì)逐漸擴(kuò)大和蔓延。傳導(dǎo)到幾年后，入學(xué)人數(shù)下降，也是大概率事件。

當(dāng)入學(xué)人數(shù)下降，北京優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房會(huì)真正降溫嗎？家長(zhǎng)們會(huì)更加理性嗎？

“學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)是出生人口增加遇到了教育不均衡導(dǎo)致的，學(xué)區(qū)房的出現(xiàn)是發(fā)展問(wèn)題，當(dāng)下的政策基本集中在降低獲得優(yōu)質(zhì)資源的難度，但優(yōu)質(zhì)資源依然存在，比如西城、海淀的高中錄取率依然全國(guó)最高?！敝性禺a(chǎn)首席分析師張大偉判斷，“出生人口變化，會(huì)導(dǎo)致2到3年后學(xué)區(qū)房需求銳減。”

中央財(cái)經(jīng)大學(xué)國(guó)際金融研究中心客座研究員張啟迪認(rèn)為，隨著出生人數(shù)不斷下降，學(xué)生越來(lái)越少，優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)的學(xué)區(qū)房?jī)r(jià)值也會(huì)下降。“由于出生人數(shù)持續(xù)減少，而優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)資源相對(duì)固定，更少的學(xué)生對(duì)應(yīng)固定的學(xué)區(qū)，這也就意味著優(yōu)質(zhì)學(xué)區(qū)房的稀缺性也會(huì)下降?！?/p>

不過(guò)，也有分析認(rèn)為，小學(xué)入學(xué)的擇校需求會(huì)長(zhǎng)期存在，東城、西城、海淀、朝陽(yáng)的入學(xué)人數(shù)減少可能只是暫時(shí)的，一旦學(xué)位壓力緩解，供給再次大于需求，還是會(huì)有更多適齡兒童涌入教育強(qiáng)區(qū)。

（應(yīng)采訪對(duì)象要求，本文受訪對(duì)象均為化名）

發(fā)于2023.8.7總第1103期《中國(guó)新聞周刊》雜志

雜志標(biāo)題：學(xué)區(qū)房連續(xù)降溫了

記者：王宇

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