認(rèn)房不認(rèn)貸來了：三四線效果不大，一線房地產(chǎn)或還能救

為拯救房地產(chǎn)，政策的工具箱里又拿出了新的武器——認(rèn)房不認(rèn)貸。

據(jù)新華社報道，25日從住房和城鄉(xiāng)建設(shè)部獲悉，近日住房城鄉(xiāng)建設(shè)部、中國人民銀行、金融監(jiān)管總局聯(lián)合印發(fā)了《關(guān)于優(yōu)化個人住房貸款中住房套數(shù)認(rèn)定標(biāo)準(zhǔn)的通知》，推動落實購買首套房貸款“認(rèn)房不用認(rèn)貸”政策措施。

所謂認(rèn)房不認(rèn)貸，即家庭成員在當(dāng)?shù)孛聼o成套住房的，不論是否已利用貸款購買過住房，銀行業(yè)金融機構(gòu)均按首套住房執(zhí)行住房信貸政策。此項政策作為政策工具，納入“一城一策”工具箱，供城市自主選用。

(相關(guān)資料圖)

認(rèn)房不認(rèn)貸來了，二三四五線作用不大，北上廣深房產(chǎn)有救，就看能否盡快解除限購，將政策全面落地。

鄭州早就打響第一槍，但效果不佳

早在8月3日晚，鄭州市住房保障和房地產(chǎn)管理局、鄭州市財政局、國家稅務(wù)總局鄭州市稅務(wù)局等8部門聯(lián)合發(fā)布《關(guān)于進(jìn)一步促進(jìn)我市房地產(chǎn)市場平穩(wěn)健康發(fā)展的通知》，被業(yè)內(nèi)人士稱為“鄭州樓市新政15條”。

其中備受關(guān)注的是，作為常住人口超千萬的省會城市，鄭州此次率先“官宣”了落實“認(rèn)房不認(rèn)貸”政策。鄭州打響了認(rèn)房不認(rèn)貸的第一槍。但目前來看，效果不佳。鄭州本來有14.2萬套的二手房房源，公布消息的第二天就有2100余套新上房源，24小時內(nèi)降價出售的有680套，漲價出售的則只有59套。

從結(jié)果來看，鄭州的二手房源增多了，掛牌價更低了，整個市場提振效果不佳。

之所以效果不佳，在于國內(nèi)房地產(chǎn)的形勢已經(jīng)發(fā)生了根本的變化，官方的統(tǒng)計是戶均1.1套。是供過于求的買方市場。議價權(quán)在買方手里。

而房地產(chǎn)市場是要靠結(jié)婚率來推動的，如今結(jié)婚率下降到一個歷史低點，對房地產(chǎn)市場造成了重大打擊，剛需不振。

而剛需不振的情況下，認(rèn)房不認(rèn)貸一方面是針對已有房的居民改善型需求來的，但改善型需求要先賣掉舊的。舊房子還是得要人接手。誰來接手，這是個避不開的問題。在一線，如果把價格降到一定程度，還是好出手，但是二三線未必。

而鄭州處于二線，且鄭州房地產(chǎn)供過于求的情況非常嚴(yán)重，也遠(yuǎn)大于一線，當(dāng)?shù)胤康禺a(chǎn)一些炒房客開始意識到市場的不穩(wěn)定性，他們開始降價拋售手中的房產(chǎn)，二手房掛牌量激增，他們希望能夠在房價下跌之前及時脫手，以減少損失，這導(dǎo)致房地產(chǎn)市場的供應(yīng)量大幅增加，而需求量卻沒有相應(yīng)增長，市場陷入了困境。

認(rèn)房不認(rèn)貸對北上廣深有用，二三四線不樂觀

而認(rèn)房不認(rèn)貸更多對一線有用。因為一線城市剛需相對旺盛，二套需求很大，但二套首付比例過高，限制了這部分需求。

以深圳現(xiàn)在限貸政策為例：如果你購買一套500萬的房子，按揭首套比例是30%，那么你準(zhǔn)備150萬的首付款就可以了。但是如果你有房貸記錄，哪怕你已經(jīng)還清，名下已經(jīng)沒有一套房產(chǎn)，那么你再次購買新房都會被認(rèn)定為二套房，首付比例會變成50%，也就是250萬左右的首付。

首付成本減少了20%，利息節(jié)省了30個基點，這肯定是極大的降低了購房的成本。

而從另一方面來看，認(rèn)房不認(rèn)貸和下調(diào)二套房首付比例一樣，都是刺激有錢人或中產(chǎn)改善型買房的利好。哪里有錢人更多，剛需更多，自然是一線。

因為認(rèn)房不認(rèn)貸就是說，你只要名下沒有房子，過去有沒有貸款買過房子都可以給你首套房優(yōu)惠。這會讓很大一部分一線改善型剛需能進(jìn)入房地產(chǎn)市場。

不過盡管一線是有用的，但是業(yè)內(nèi)分析一線城市預(yù)計不會全面實施。業(yè)內(nèi)分析，深圳無房有貸戶首付50%，北京上海這兩個龍頭城市無房有貸基本60%-80%起，預(yù)計政策不會全面松綁，很可能會率先在北京的房山，上海的臨港等偏遠(yuǎn)區(qū)域試點。

總的來說，二三四線可能不太樂觀，當(dāng)房地產(chǎn)供大于求的情況下，由于剛需不振，很難通過認(rèn)房不認(rèn)貸去拉動需求增長。而一線又不會全面實施。因此，有用的地方政策不會全面實施，但二三四線又拉不動，認(rèn)房不認(rèn)貸可能又將陷入雞肋局限。

因此，從目前這種嚴(yán)峻的形勢來看，認(rèn)房不認(rèn)貸或許應(yīng)該在一線城市全面實施，但在鄭州打響第一槍之后，大部分一線城市目前還沒有動靜。

但問題是，一線的改善型需求還是存在的。但目前的二手房出售的情況也不樂觀。從深圳廣州目前的二手房現(xiàn)狀來看，倒掛現(xiàn)象還是很嚴(yán)重。不少地段的新房仍舊有很多選擇，這個時候二手房出售是非常困難的。如果想要盡快出手，這就需要業(yè)主在價格上有所讓步。

因為，在當(dāng)前一線城市二手房降價還能賣的當(dāng)下，如果認(rèn)房不認(rèn)貸的政策在一線盡快落地，業(yè)主還能以合理的價格賣舊房購新房。如果該政策只用于二三四線，在一線不用，如果未來這種倒掛現(xiàn)象加劇，二手房房價面臨繼續(xù)下調(diào)的可能。買漲不買跌，會導(dǎo)致觀望情緒高漲。

一線城市如果自己的舊房子不好出手，或者說只能以更低的價格出手，就會給自己購買改善型房子帶來更大的壓力，相對來說，又是壓制了一線原本存在的改善型需求。因此，房地產(chǎn)需要回歸市場軌道，政策上避免打擊，要保持連貫性，同時也要保持一致性，避免一線與二線的差異化，導(dǎo)致消費者長期觀望。

如前所述，改善型住房，前提是先賣出去自己的首套房，才能享受首套房購房待遇。如果二手房賣不出去，又如何改善？

總的來說，過去的種種限制，各種工具都在用，但目前來看，效果都不佳。老百姓要不要買房，有沒有能力買房，可能最終還是取決于經(jīng)濟的復(fù)蘇。但目前的問題是，企業(yè)經(jīng)濟效益不好，大家現(xiàn)在收入或者預(yù)期將來的收入會減少，壓制了買房需求。

當(dāng)前的情況下，房地產(chǎn)刺激要有效，需要更多的讓利消費者，站在消費者利益角度去刺激完善政策落地，目前來看，北京、上海、深圳等一線城市解除限購可能性不太大，但留給一線的時間可能也不多了。

作者：王新喜 TMT資深評論人 本文未經(jīng)許可謝絕轉(zhuǎn)載

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