作 者丨徐倩宜,楊希

編 輯丨馬春園

在房地產(chǎn)行業(yè)調(diào)控大背景下，部分地區(qū)房價較高點已近“腰斬”。今年年初，一篇“燕郊斷供者的自述”使得房貸“斷供”問題進(jìn)入大眾視野。

天津的購房者吳欣（化名）對記者講述了她的心路歷程。2016年，吳欣在火熱的購房形勢裹挾之下匆忙上車，卻在天津房價經(jīng)歷一輪過山車后，陷入了“賣與不賣”的兩難。對于是否考慮“斷供”問題，吳欣表示，未來如果房價繼續(xù)下跌，不排除這一選項。

事實上，客戶“斷供”對銀行也是一樁麻煩事。催收、起訴等流程姑且不論，一旦房價跌穿信貸成本，也需要報損失進(jìn)行核銷。

記者梳理裁判文書發(fā)現(xiàn)，一旦斷供被銀行起訴，法院基本判令支持銀行訴請的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后，斷供人仍無法償還貸款的，就會將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

北京市金訴律師事務(wù)所創(chuàng)始人律師戴金花對記者表示，根據(jù)法律規(guī)定，法拍房的起拍價不得低于評估價或者市價的70%，一般情況下，法院第一次拍賣時根據(jù)市場情況，起拍價定在70%-80%之間，即七、八折。如果流拍，再次拍賣的起拍價會更低些。

戴金花建議，購房人如果遇到特殊的情況，確實無法按期還貸款，可以選擇跟銀行溝通申請延期還貸，以緩解資金壓力。

購房后6年浮虧40萬

吳欣向記者講述了她買房的歷程。

2015年到2016年間，吳欣和家人因剛需想要買房，原本2016年春節(jié)前后就想定下房子，但剛要定下一套業(yè)主就反悔了，直接漲價15萬，吳欣就放棄了。

隨后天津的房價走勢是吳欣始料未及的，眼看心儀的戶型從2015年9月的90萬左右一路上漲，她內(nèi)心焦急，終于在2016年7月匆忙出手，以自有資金加上銀行貸款總計130萬，買下了昆俞欣園的一套兩室一廳。

后來小區(qū)同戶型房價一路上漲，最高點漲到了210多萬，吳欣和家人當(dāng)時感到慶幸。沒想到的，此后天津房價急轉(zhuǎn)直下，6年過去小區(qū)同戶型房價已較最高點時“腰斬”，現(xiàn)在吳欣所購的同小區(qū)同戶型房子，最近的成交價僅有113萬，較吳欣當(dāng)時的購房價跌去13%。

眼下吳欣陷入了兩難境地，用她的話說就是：“賣，賠錢；不賣后面賠更多”。而且目前不降價根本賣不出去。吳欣算了一筆賬，6年間她總計還了約30萬房貸，其中10萬是本金，20萬是利息。如果現(xiàn)在賣掉房子，利息與房價下跌，相當(dāng)于虧損近40萬。如果不賣，吳欣又切實面臨著改善性需求。

記者查閱了中介軟件，部分歷史成交記錄顯示，2016年9月18日至11月7日，昆俞欣園兩室一廳的成交價在198萬至224萬區(qū)間，最低2.12萬/平，最高2.51萬/平成交。而今年1月7日至3月20日，該小區(qū)類似戶型成交價已經(jīng)降至110萬至124萬，價格最低1.14萬/平，最高1.34萬/平。每平米價格幾近“腰斬”。

圖片來源：中介平臺歷史成交記錄

還有比吳欣的經(jīng)歷更慘痛的。她表示，賣給她房子的房主疑似已經(jīng)“斷供”。吳欣了解到，2016年房主將房子賣給她后，在天津東麗區(qū)購入一個小別墅，但2021年左右有銀行的起訴傳票寄到吳欣的房屋地址，房主疑似“斷供”，但“斷供”原因吳欣不了解。

對于是否考慮過“斷供”問題，吳欣表示，未來如果房價繼續(xù)下跌不排除這一選項，但還要綜合評估繼續(xù)還貸和斷供哪個選項賠錢更少。

甩鍋給銀行會上“失信”名單

在房價上漲時期，“斷供”這一問題較少被關(guān)注，但當(dāng)房價大幅下跌時，“斷供”就成為市場行為，不再罕見。今年初，一篇“燕郊斷供者的自述”就曾在社交媒體刷屏。

這名“斷供者”自述，他2017年在燕郊置換了一套140平米的三居，總價426萬，貸款298萬，每月月供1.68萬元，目前還款總金額80.64萬元。但由于自身和大環(huán)境的原因，現(xiàn)在還不起房貸了。

這名“斷供者”計算，目前房子市場價大概值235萬至240萬元，如果賣掉房子，不僅首付和80萬元月供全部賠進(jìn)去，還需要倒找銀行40萬元。如果斷供，房子不要了，似乎更合算。

但他沒想到的是，銀行把他告上法庭。官司當(dāng)然是輸了，后果是他還要額外承擔(dān)利息、罰息4.99萬元，案件受理費1.54萬元，保全費0.5萬元，銀行委托的起訴律師費12.26萬元等費用。此外還會上失信人名單。

“斷供者”最終勸告大家：“買房一定要量力而行，想要甩給銀行，沒有可能的?！比绻I了，千萬別有斷供的念頭，“別沖動，砸鍋賣鐵也要還?！?/p>

這名“斷供者”的自述只是燕郊房價變化的一個縮影。燕郊屬于河北三縣中的三河市，相對來說，交通比較便利，此前政策也比較寬松，還有“通州與北三縣統(tǒng)一規(guī)劃”的遠(yuǎn)景，一度成為“北漂”年輕人的首選。市場數(shù)據(jù)顯示，2015年至2017年初，燕郊房價從1萬/平多快速漲到3萬多/平。

日前記者在中介平臺隨機(jī)查詢了燕郊部分小區(qū)的歷史成交價格發(fā)現(xiàn)，燕郊房價的高點約在2017年4月左右，彼時某小區(qū)兩室一廳的成交價格曾高達(dá)3.1萬/平，且成交數(shù)據(jù)較多。而2022年1月至4月，該平臺上該小區(qū)同類戶型僅成交4套，價格也從1月的1.4萬/平，降至1.3萬/平。

“斷供”不是想斷就能斷

那么“斷供”究竟是不是“一斷了之”？銀行一般在“斷供”多久后會發(fā)起訴訟？

一名銀行信貸經(jīng)理告訴記者，他所在的銀行對于房貸逾期的客戶一般是先催收，如果累計六個月逾期未還或者連續(xù)三個月未還款，就會提起訴訟。而房屋處置后不及銀行貸款本金的部分，就會報損失核銷。

記者梳理裁判文書發(fā)現(xiàn)，一旦斷供被銀行起訴，法院基本判令支持銀行訴請的償還本金及逾期利息、罰息、訴訟費用等。在判決規(guī)定的還款期限屆滿后，斷供人仍無法償還貸款的，就會將房產(chǎn)進(jìn)行拍賣。

對此，北京瀛和律師事務(wù)所律師趙中華表示，購房人與開發(fā)商、銀行簽訂的《個人購房擔(dān)保借款合同》往往是由銀行提供的格式合同，為了保護(hù)其自身權(quán)益，往往會在合同違約責(zé)任部分約定購房人承擔(dān)的違約責(zé)任，除了提前清償借款、承擔(dān)違約金外，還要求購房人支付銀行因主張權(quán)益所支付的費用，包括但不限于律師費、訴訟費、公證費、差旅費等。法院會基于合同中約定合法有效、不違反法律、法規(guī)為由，支持銀行的上述訴訟請求。

同樣是燕郊“斷供”，記者在裁判文書網(wǎng)上找到了另一個判例。

劉某夫妻因需要購買燕郊一處房產(chǎn)，在2017年向農(nóng)業(yè)銀行貸款349萬元，采用等額本息方式進(jìn)行還款。雙方約定，正常執(zhí)行利率5.39%，逾期執(zhí)行利率為8.085%，分30年還清，雙方還約定，對逾期借款從逾期之日起在合同約定借款執(zhí)行利率的基礎(chǔ)上上浮50%計收罰息，直至本息清償為止，對應(yīng)付未付利息，貸款人依據(jù)中國人民銀行規(guī)定計收復(fù)利。此外，如果貸款人未按約定如期還款，銀行有權(quán)提前收回已發(fā)放借款。

時隔兩年半后，劉某夫妻不再償還貸款，截至2020年12月，劉某夫妻逾期的本金6萬多，逾期的利息、復(fù)利、罰息合計22萬，而此時，劉某夫妻的貸款余額還有330多萬元。

法院一審判決，判決生效后的十五日內(nèi)，劉某夫妻需要償還承擔(dān)貸款本金及利息359萬余元及案件受理費1萬7千元。如期限屆滿后劉某夫妻仍未還款，將對他們所購買的燕郊房產(chǎn)拍賣。

還了兩年半的貸款，劉某夫妻現(xiàn)在需要償還的貸款卻比當(dāng)初向銀行貸款的時候還要多。而且，拍賣后的房屋可能不足以補充還貸資金缺口。

法拍房回款或至多為市場價八折

戴金花對記者表示，根據(jù)法律規(guī)定，法拍房的起拍價不得低于評估價或者市價的70%，一般情況下，法院第一次拍賣時根據(jù)市場情況，起拍價定在70%-80%之間，即七、八折。一旦流拍，再次拍賣的起拍價會更低些。如果第二次拍賣仍然流拍的，法院可能采取變賣程序，而變賣的價格，法律上只要求不低于評估價或市場價的50%，即評估價或市場價的五折。影響法拍房成交的價格因素還包括，市場經(jīng)濟(jì)的大環(huán)境、當(dāng)?shù)氐南拶徴?，以及房屋本身情況，比如購買價格、房齡、朝向、房型、房屋使用年限、房產(chǎn)證辦理情況、房屋位置、周邊的配套設(shè)施環(huán)境、房屋的瑕疵情況等。

特別需要注意的是，斷供人還將登上“征信系統(tǒng)黑名單”。

“斷供后，會影響到征信，后面再申請貸款，同一個銀行批貸的可能性不高。若是斷供后，銀行起訴至法院，法院判決后仍然無法履行判決，那么銀行大概率會申請法院強制執(zhí)行，要求法院將購房人列入失信黑名單，限制高消費?！贝鹘鸹ㄕf。

蘇寧金融研究院原宏觀經(jīng)濟(jì)研究中心主任黃志龍曾撰文稱：“一旦自然人發(fā)生房貸斷供，將進(jìn)入央行征信系統(tǒng)黑名單，只要房貸不足部分未償還，將永遠(yuǎn)無法申請貸款、信用卡等服務(wù)。即便貸款不足部分償還完畢，該不良信用記錄仍將伴隨其五年時間。在此期間，不良信用記錄也將使得該自然人的貸款額度、利率折扣等，都低于無不良信用記錄的自然人?！?/p>

戴金花律師對面臨可能無法償還房貸的人提出一些建議，如果遇到了特殊的情況，購房人確實無法按期還貸款，那么可以選擇跟銀行溝通申請延期還貸以緩解資金壓力。如果購房人與開發(fā)商的房屋買賣合同具備解除條件的，可以解除房屋買賣合同。房屋買賣合同解除后，那么可以要求開發(fā)商償還銀行的按揭貸款。

本期編輯 劉雪瑩 實習(xí)生 李凱琳

標(biāo)簽： 購房6年 浮虧40萬房價腰斬后的兩難甩鍋更劃算