2021年8月，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)告訴王睿（化名），有買家愿以2850萬元購(gòu)買他家在凱旋新世界的住房。

一年多以后，2022年11月，房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)們聞悉其底價(jià)是2600萬元，頻頻帶客上門看房。

(資料圖)

從國(guó)慶前夕的地產(chǎn)政策大禮包“三連發(fā)”，到11月以來的地產(chǎn)“第二支箭”+金融16條+保函置換預(yù)售監(jiān)管資金等，密集的利好政策“子彈”之下，廣州珠江新城的樓市或已被率先炸醒。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，截至11月18日，僅半個(gè)多月時(shí)間，珠江新城已成交45套房，已漸次逼近10月全月的總成交量（52套）。

廣州珠江新城的樓市或已被率先炸醒。南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 攝

千萬豪宅一年內(nèi)漲200萬又降回原位

坐標(biāo)廣州珠江新城凱旋新世界，一個(gè)幾乎全國(guó)人民都向往的豪宅社區(qū)，王睿（化名）一家在這兒住了十多年后，準(zhǔn)備賣掉這套全家唯一的住房。

事實(shí)上，早在2021年8月，就曾有房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)找到王睿，表示有買家愿以2850萬元購(gòu)買他的住房。彼時(shí)王睿沒有賣房計(jì)劃，猶豫著拒絕了。

王睿親歷廣州樓市的崛起，也是樓市的獲益者。

十多年前，他去杭州考察，發(fā)現(xiàn)“杭州的宿舍樓1萬元/平方米，而廣州當(dāng)時(shí)只需要六七千元/平方米”。王睿說，2008年以前，廣州的房?jī)r(jià)比北京上海便宜近一半。返穗不久，王睿一家在凱旋新世界買了一套建面150多平方米的房子，彼時(shí)每平方米價(jià)格不到1.4萬元。

“得益于當(dāng)年買得起，如今才住得起這么貴的房子”。凱旋新世界當(dāng)年就是廣州豪宅的標(biāo)桿，十多年以后，仍然是廣州豪宅的風(fēng)向標(biāo)。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，凱旋新世界今年至今成交了大約41套房，從3樓到25樓不等，其成交價(jià)在13.05萬元/平方米到30萬元/平方米之間。

成交面積最小的一套為北向79平方米1房，總價(jià)1230萬元，相當(dāng)于牛奶廠板塊一套建面140多方以上四房或五房。最貴的一套為今年11月初成交的廣粵尊府280平方米高層單位，總價(jià)8400萬元，折合單價(jià)30萬元/平方米，也刷新該盤有史以來的成交單價(jià)紀(jì)錄。

凱旋新世界和僑鑫匯悅臺(tái)是廣州豪宅風(fēng)向標(biāo)。南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 攝

王睿表示一直堅(jiān)定看好珠江新城的未來。但觀望這兩年經(jīng)濟(jì)形勢(shì)，且擔(dān)心未來退休后收入降低，由此產(chǎn)生“高位賣房套現(xiàn)”的想法。他計(jì)劃賣房以后，拿著一部分房款再去別處買一套，一部分則用于供孩子上學(xué)。

在此次決定賣房之前，王睿已觀望多時(shí)。

2021年4月，與王睿同期購(gòu)房的樓下鄰居賣房搬走，同款戶型（建面150多平方米）成交總價(jià)接近2700萬元。4個(gè)月后，中介表示有買家愿以2850萬元購(gòu)買他家房子，王睿拒絕了。

一直觀望到2021年11月，王睿決定放盤，考慮到自家房子證滿五年且為唯一住房，遂以8月份時(shí)的市場(chǎng)報(bào)價(jià)2850萬元放盤。而此時(shí)全國(guó)樓市已進(jìn)入調(diào)整下行階段，凱旋新世界成交亦變冷清，看房客不多。

今年4月，王睿隔壁樓棟的業(yè)主也成功賣房。同樣面積，景觀不如王睿所在樓棟，其放盤價(jià)是2650萬元，后以2638萬元成交。此時(shí)房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)再來打探王睿口風(fēng)，對(duì)他稱市場(chǎng)價(jià)已是2650萬元。

假設(shè)以房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)口徑推算，相當(dāng)于大約在一年內(nèi)，王睿家的房?jī)r(jià)漲價(jià)近200萬元后，又悄然降回去年原價(jià)位。

中產(chǎn)階級(jí)紛紛觀望后挺進(jìn)珠江新城

放盤將近一年，王睿曾一度堅(jiān)持不肯降價(jià)。

“隔壁樓棟的戶型景觀不如我們，而且他們非唯一，成交稅費(fèi)或高出80多萬元”。王睿認(rèn)為自家房子放盤價(jià)是合理的。直到今年10月底，在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)反復(fù)游說下，方愿意將房?jī)r(jià)再降至2600萬元，以求盡快出售。

自報(bào)價(jià)調(diào)整以后，王睿一度迎來放盤以來的看房高峰。

一撥撥看房客中，有一些是“中年大媽”，“可能是做生意的”。但到了11月的第二周，疫情原因，王睿不得不暫緩接待看房。

“如果沒有近期發(fā)生的疫情，珠江新城的成交應(yīng)該有望回到今年5月份時(shí)的成交高峰”。秦小明（化名）是珠江新城某房產(chǎn)中介的合伙人，在珠江新城有著三家分店。今年5月，其三家門店的賣房傭金達(dá)到200多萬元。熬過六七八九月的低迷時(shí)分，流失的熱度似乎又重現(xiàn)珠江新城樓市。10月份，他家門店的營(yíng)業(yè)傭金終于又接近200萬元！

從貝殼找房平臺(tái)的數(shù)據(jù)可見，今年11月截至13日，珠江新城已成交25套房，已占10月整月（31套）的80.6%。綜合珠城橙蕉等市場(chǎng)數(shù)據(jù)統(tǒng)計(jì)，進(jìn)入11月以來，珠江新城達(dá)到平均每天3套房的成交頻率，11月5日（周六）更是一天成交7套房。

廣州珠江新城千萬豪宅在加速轉(zhuǎn)手交易。南都·灣財(cái)社記者 邱永芬 攝

“最近在珠江新城買房的人，基本都是一些四五十歲的，有實(shí)力的企業(yè)老板，基本成交面積都在150至200平方米，成交總價(jià)在3000萬至5000萬之間”。秦小明稱，這些買家普遍早在一年前，或者半年前就在珠江新城看房，如今看到房?jī)r(jià)合理，果斷進(jìn)場(chǎng)。他們的資金也早已準(zhǔn)備充裕，大約有70%都是一次性付款。

另一家中介的房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)鄒小姐證實(shí)，目前進(jìn)場(chǎng)的客戶的確已觀望珠江新城樓市多時(shí)，“大約有近一半人是外地客戶，比如從深圳和上海過來的”。鄒小姐稱，這些客戶普遍有公司在廣州，在廣州連續(xù)納稅滿5年即可獲得購(gòu)房資格；一部分或以公司員工名額購(gòu)買；也有的以公司名義購(gòu)買。

沒錯(cuò)，中產(chǎn)階級(jí)，乃至億萬富豪，或已紛紛挺進(jìn)珠江新城。

據(jù)不完全統(tǒng)計(jì)，今年以來截至11月18日，珠江新城一共成交半億級(jí)別豪宅19套，其17套5000萬至9588萬，另有兩套均是1個(gè)億以上。

兩套億元豪宅中，一套于10月份成交，是前國(guó)腳、現(xiàn)深圳隊(duì)前鋒郜林在僑鑫匯悅臺(tái)的豪宅（總建面437平方米），成交總價(jià)1.298億元。另一套為今年5月成交的珠江別墅，成交總價(jià)1.38億元（總建面429平方米），成交單價(jià)32.16萬元/平方米。

廣州樓市回暖或先從珠江新城開始

在房產(chǎn)經(jīng)紀(jì)看來，珠江新城今年以來的房?jī)r(jià)保持相對(duì)平穩(wěn)。

“和今年春季以后相比，凱旋新世界、僑鑫匯悅臺(tái)的房?jī)r(jià)有所上漲，但周邊樓盤價(jià)格普遍回落5%-10%”。秦小明舉例，去年保利心語的成交價(jià)一度達(dá)到16萬元/平方米，但今年的主流成交價(jià)是13萬至14萬元/平方米。

在嘉裕公館，去年3月，一套26樓123平方米的南向戶型因成交單價(jià)接近18萬元引發(fā)眾議。今年11月，一套位于15樓南向的同樣面積單位，成交價(jià)已升至19.11萬平方米。當(dāng)然，有幾套同樣面積但北向的戶型，成交價(jià)則在16萬至17萬元/平方米之間。

綜合數(shù)據(jù)可見，今年以來，珠江新城二手成交最活躍的樓盤是中海花城灣、保利心語、凱旋新世界，分別成交47套、44套、41套。值得關(guān)注的是，這三個(gè)樓盤下半年的成交單價(jià)比上半年的成交單價(jià)略高少許。

以凱旋新世界為例，今年1月至4月一共成交10套房，其中有5套房的單價(jià)低于14.5萬；而從5月份起至今，該盤再?zèng)]出現(xiàn)過單價(jià)低于15萬元的成交。

不止成交價(jià)現(xiàn)回溫，珠江新城的成交量在10月份（成交約52套房）環(huán)比大增66.7%。

今年5月，珠江新城成交98套房，屬年內(nèi)最高。但6月以后急轉(zhuǎn)直下，六七月均只成交了40多套房，八九月更是達(dá)到年內(nèi)新低，其中8月只成交29套，9月成交33套。在此期間，秦小明持有的中介每個(gè)月都是虧損，“營(yíng)業(yè)額不如此前的1/3”。

然而，或正是在經(jīng)過這幾個(gè)月的客源、盤源積累，珠江新城優(yōu)質(zhì)筍盤紛紛涌現(xiàn)?！霸偌由鲜磺跋φ叨Y包接連轟炸，對(duì)于優(yōu)質(zhì)改善板塊成交、‘賣一買一’客戶存在一定刺激帶動(dòng)作用，促使買家開始陸續(xù)入市”。廣州中原研究發(fā)展部指出，10月珠江新城優(yōu)質(zhì)盤源成交量環(huán)比9月增加五成以上，中原二手帶看量環(huán)比凈增三成左右。

秦小明指出，由于疫情原因，11月中旬以后，珠江新城線下看房有所減少，但線上咨詢?cè)黾?0%-30%。王睿說，近期要求看房的人太多，由于想置換的房子還沒看中，他決定再繼續(xù)觀望市場(chǎng)變化。

最新數(shù)據(jù)顯示，11月截至18日，珠江新城已成交45套房?？梢钥匆姷氖牵凇敖鹑?6條”出臺(tái)以后，面積超179-283平方米的戶型成交進(jìn)一步加速。

這或意味著，在輪番政策利好轟炸下，中產(chǎn)階級(jí)已經(jīng)按捺不住出手購(gòu)買豪宅。

結(jié)合當(dāng)下環(huán)境及珠江新城樓市的表現(xiàn)，或可以預(yù)判，珠江新城的樓市已經(jīng)被重新激活。

或與珠江新城千萬豪宅成交大增有關(guān)，10月份，天河區(qū)二手住宅網(wǎng)簽均價(jià)達(dá)到57589元/平方米，較9月份（55519元/平方米）漲價(jià)3.7%（數(shù)據(jù)來源：廣州中原研究發(fā)展中心）。

成交量方面，10月天河區(qū)共成交二手住宅（自助網(wǎng)簽+中介網(wǎng)簽）754宗，環(huán)比上漲8.2%，幾乎是全市唯一一個(gè)錄得成交量大增的區(qū)域。在另外10個(gè)區(qū)，除黃埔成交量微漲0.9%外，其余9個(gè)區(qū)的成交量都環(huán)比下降。

由此可見，以珠江新城為首的天河區(qū)樓市回暖也許只是例外，但也可能只是剛剛開始。

南都·灣財(cái)社記者邱永芬

標(biāo)簽： 深觀察政策大禮包效應(yīng)珠江新城樓市率先被激活