本報(bào)記者 郭陽(yáng)琛 張家振 上海報(bào)道

上海樓市正在2022年末迎來(lái)大量新房供應(yīng)，共有約2.35萬(wàn)套新房將集中上市。其中，正在進(jìn)行的第七批次集中供應(yīng)共涉及57個(gè)項(xiàng)目，總計(jì)約1.6萬(wàn)套房源，為年內(nèi)供應(yīng)量最大的一次。

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正因如此，上海樓市受“雙11”期間促銷(xiāo)優(yōu)惠活動(dòng)增長(zhǎng)影響，成交量也明顯提升。上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)47%；成交金額635億元，環(huán)比增長(zhǎng)97%，同比增長(zhǎng)58%。

這也直接拉動(dòng)上海樓市今年的成交量穩(wěn)中有升。今年前11個(gè)月，上海樓市累計(jì)成交金額5658億元，同比增長(zhǎng)7%；套均總價(jià)722萬(wàn)元/套，同比增長(zhǎng)15%；成交均價(jià)63455元/平方米，同比增長(zhǎng)15%。

據(jù)了解，上海樓市成交回暖背后，一方面，“金融16條”“三支箭”等利好政策逐步落地，市場(chǎng)信心有所增加；另一方面，熱門(mén)改善及低積分剛需項(xiàng)目供應(yīng)充足，也促使成交面積環(huán)比大幅提升。

“2022年，上海市新房市場(chǎng)熱度一直高于存量市場(chǎng)，11月成交面積回升到百萬(wàn)平方米以上，回補(bǔ)了前期成交不足的狀況?！鄙虾Ｖ性禺a(chǎn)市場(chǎng)分析師盧文曦在接受《中國(guó)經(jīng)營(yíng)報(bào)》記者采訪時(shí)分析稱，在年底“翹尾效應(yīng)”帶動(dòng)下，11月最后一周，上海市新房成交面積超過(guò)30萬(wàn)平方米。而在12月的“收官戰(zhàn)”中，預(yù)計(jì)上海市新房成交量也有望維持在合理區(qū)間內(nèi)。

年末扎堆供應(yīng)新房

12月11日，上海市房管局公布了今年第八批次集中供應(yīng)樓盤(pán)情況。該批房源共涉及29個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約80.3萬(wàn)平方米，新推房源共計(jì)7497套，備案均價(jià)59028元/平方米，主要分布在浦東、黃浦、徐匯、楊浦、閔行、寶山、嘉定、奉賢、金山和青浦等10個(gè)區(qū)域。

據(jù)了解，在此次集中供應(yīng)房源中，備案均價(jià)在6萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目有16個(gè)，面積占比約60.3%；6萬(wàn)～10萬(wàn)元/平方米以下的項(xiàng)目9個(gè)，面積占比約27%；10萬(wàn)元/平方米以上的項(xiàng)目4個(gè)，面積占比約12.7%。

據(jù)相關(guān)機(jī)構(gòu)不完全統(tǒng)計(jì)，今年上海市前八批次供應(yīng)量已達(dá)9.3萬(wàn)套，超過(guò)2021年全年約9.14萬(wàn)套的供應(yīng)總量，這與11月初第七批次集中供應(yīng)“放大招”密不可分。

業(yè)內(nèi)人士告訴記者，上海市第七批次集中供應(yīng)共涉及57個(gè)項(xiàng)目，總建筑面積約190.6萬(wàn)平方米，新推房源共計(jì)16060套，為今年內(nèi)供應(yīng)量最大的一次，項(xiàng)目數(shù)則為第六批次的2倍。“由于該批次涵蓋大量中心城區(qū)的改善型房源，項(xiàng)目均價(jià)也首次突破了7萬(wàn)元/平方米?！?/p>

事實(shí)上，受房地產(chǎn)市場(chǎng)持續(xù)調(diào)整、房企資金承壓等因素影響，上海市不但放低了土拍入圍門(mén)檻，也在持續(xù)加大中心城區(qū)的土地供應(yīng)。上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，上海市郊環(huán)以外供應(yīng)套數(shù)占比34%，同比2021年減少了3個(gè)百分點(diǎn)。

“整體來(lái)看，上海市今年新房項(xiàng)目的供應(yīng)套數(shù)和面積都有較大增長(zhǎng)?！鄙虾ｆ溂已芯吭菏紫治鰩煑钣昀僬J(rèn)為，第七批和第八批大體量供應(yīng)入市，囊括了多個(gè)市區(qū)核心區(qū)域樓盤(pán)，或?qū)⑹菣z驗(yàn)市場(chǎng)的試金石，認(rèn)購(gòu)和積分觸發(fā)情況受到密切關(guān)注。隨著“年末大禮包”的到來(lái)，有望激發(fā)購(gòu)房者的購(gòu)房熱情；若市場(chǎng)反饋積極，更有望激發(fā)市場(chǎng)活力、增強(qiáng)信心。

盧文曦也表示，近期上海樓市供應(yīng)相當(dāng)積極，6月以來(lái)每月都有一批集中房源投放。在大批量供應(yīng)下，雖然入圍分?jǐn)?shù)不斷降低，但絕大多數(shù)項(xiàng)目都能認(rèn)籌完畢，說(shuō)明市場(chǎng)的承接力不錯(cuò)。

改善戶型量?jī)r(jià)齊升

借助市場(chǎng)回暖東風(fēng)，位于上海市大虹橋板塊的象嶼招商蟠龍?jiān)欺《陧?xiàng)目已在不到一個(gè)月內(nèi)接連推出了兩批新房房源。

該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)張莉（化名）告訴記者，象嶼招商蟠龍?jiān)欺《诰鶅r(jià)6.2萬(wàn)元/平方米，戶型面積為90和105平方米。12月8日，第一批300套房源吸引認(rèn)購(gòu)約190組，觸發(fā)積分為74.9。

“樓市有所回暖，我們抓緊推出了第二批房源，快則年底前開(kāi)盤(pán)，慢則會(huì)到明年1月初?！睆埨虮硎荆髱Z招商蟠龍?jiān)欺《诘诙吭垂灿?jì)452套，已經(jīng)入圍上海市第八批次集中供應(yīng)樓盤(pán)，入圍積分預(yù)計(jì)將大幅下降?！爸饕?yàn)榇蠛鐦虬鍓K今年推出了多個(gè)大型項(xiàng)目，已經(jīng)消耗掉幾千組客戶，如今競(jìng)爭(zhēng)壓力大大減小?！?/p>

這正是上海樓市回暖的縮影。12月15日，國(guó)家統(tǒng)計(jì)局發(fā)布的70個(gè)大中城市房?jī)r(jià)指數(shù)顯示，今年11月，全國(guó)商品住宅銷(xiāo)售價(jià)格環(huán)比下降，一線城市同比漲幅回落、二三線城市同比降勢(shì)趨緩。而上海市新房?jī)r(jià)格環(huán)比上漲0.3%，同比上漲4%，在全國(guó)范圍內(nèi)處于領(lǐng)先水平。

此外，上海樓市新房成交量也在11月大幅上漲。上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，11月，上海市共成交新建商品房8838套，環(huán)比增長(zhǎng)91%，同比增長(zhǎng)47%；成交金額635億元，環(huán)比增長(zhǎng)97%，同比增長(zhǎng)58%；套均總價(jià)718萬(wàn)元/套，環(huán)比增長(zhǎng)3%，同比增長(zhǎng)8%；成交均價(jià)64212元/平方米，環(huán)比增長(zhǎng)6%，同比增長(zhǎng)12%。

在此背景下，部分項(xiàng)目此前推出的優(yōu)惠折扣也在被悄然收回。例如，位于松江新城的金地豐盛道五期在8月份上市，彼時(shí)未觸發(fā)積分并仍有尾盤(pán)在售，但現(xiàn)在無(wú)任何優(yōu)惠；而位于嘉定新城的璀璨湖畔，由于遠(yuǎn)離地鐵站被認(rèn)為是無(wú)需積分或低積分項(xiàng)目，但也只給予認(rèn)籌客戶1萬(wàn)元的車(chē)位代金券。

此外，記者在采訪中了解到，價(jià)格600萬(wàn)～1000萬(wàn)元、面積90～110平方米的中等改善性戶型在新房市場(chǎng)更受歡迎。

上海鏈家研究院統(tǒng)計(jì)數(shù)據(jù)顯示，今年前11個(gè)月，90～110平方米的戶型占比增加較為顯著，達(dá)到50%，較2021年提升了9個(gè)百分點(diǎn)；110平方米以上的占比32%，較2021年減少了2個(gè)百分點(diǎn)；70～90平方米的占比則下降了7個(gè)百分點(diǎn)。

而從總價(jià)段來(lái)看，上海市600萬(wàn)元以上的戶型占比顯著增加，共增加了15個(gè)百分點(diǎn)，其中600萬(wàn)～800萬(wàn)元和1000萬(wàn)元以上的占比分別增加了6個(gè)百分點(diǎn)。而600萬(wàn)元以下的占比出現(xiàn)下降，其中200萬(wàn)～400萬(wàn)元的占比下降了12個(gè)百分點(diǎn)。

位于徐匯區(qū)長(zhǎng)橋板塊的地產(chǎn)·尚海悅庭便是典型案例。據(jù)該項(xiàng)目置業(yè)顧問(wèn)介紹，項(xiàng)目于12月初首開(kāi)，主力戶型為99平方米的三房，均價(jià)約9.4萬(wàn)元/平方米?！氨M管未觸發(fā)積分，但也接近售罄，僅剩少量1～3層的低樓層房源?！?/p>

“近期，上海市高端住宅表現(xiàn)亮眼。”盧文曦表示，成交排行榜前十名中有3個(gè)單價(jià)超過(guò)10萬(wàn)元的項(xiàng)目，主要原因在于前期開(kāi)盤(pán)的中高端產(chǎn)品認(rèn)籌結(jié)果不錯(cuò)，現(xiàn)在到了集中兌現(xiàn)的時(shí)候。值得關(guān)注的是，在成交排行榜前十名中有7個(gè)項(xiàng)目簽約超過(guò)百套，說(shuō)明房地產(chǎn)市場(chǎng)和購(gòu)房者信心在提升。

政策利好提振市場(chǎng)信心

臨近年末，房地產(chǎn)領(lǐng)域政策端暖風(fēng)頻吹，“金融16條”和“三支箭”等紛紛落地。

中指研究院指數(shù)事業(yè)部市場(chǎng)研究總監(jiān)陳文靜告訴記者，“金融16條”落地，意味著房地產(chǎn)企業(yè)端政策的支持力度在明顯加大。支持房企融資的信貸、債券、股權(quán)“三支箭”均已發(fā)出，落地速度、涉及范圍和資金規(guī)模均大幅提升。

據(jù)記者不完全統(tǒng)計(jì)，截至目前，銀行給予房企的授信額度已超過(guò)4萬(wàn)億元，多家企業(yè)中期票據(jù)儲(chǔ)架式注冊(cè)發(fā)行額度合計(jì)超千億元，20余家企業(yè)發(fā)布了股權(quán)融資計(jì)劃。

陳文靜進(jìn)一步指出，政策支持力度加大，有助于緩解企業(yè)資金壓力，提振企業(yè)信心，但資金實(shí)質(zhì)落地仍需要一段時(shí)間。近期，監(jiān)管機(jī)構(gòu)要求多家銀行向房企提供以國(guó)內(nèi)資產(chǎn)做擔(dān)保的離岸貸款，這有利于改善企業(yè)海外融資環(huán)境，進(jìn)一步改善市場(chǎng)預(yù)期，降低行業(yè)風(fēng)險(xiǎn)。

12月15～16日，中央經(jīng)濟(jì)工作會(huì)議在北京舉行，涉及房地產(chǎn)的內(nèi)容頗多。會(huì)議強(qiáng)調(diào)，有效防范化解重大經(jīng)濟(jì)金融風(fēng)險(xiǎn)，要確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展，扎實(shí)做好保交樓、保民生、保穩(wěn)定各項(xiàng)工作，滿足行業(yè)合理融資需求，有效防范化解優(yōu)質(zhì)頭部房企風(fēng)險(xiǎn)，改善資產(chǎn)負(fù)債狀況。同時(shí)，要堅(jiān)決依法打擊違法犯罪行為，支持剛性和改善性住房需求。

“2023年，房地產(chǎn)市場(chǎng)的穩(wěn)定對(duì)于宏觀經(jīng)濟(jì)的穩(wěn)步恢復(fù)至關(guān)重要?！标愇撵o表示，從會(huì)議內(nèi)容來(lái)看，“保交樓”仍然是重中之重，也將是房地產(chǎn)政策出臺(tái)的重要著力點(diǎn)之一。2023年“保交樓”專(zhuān)項(xiàng)借款及配套資金將繼續(xù)加快落地，促進(jìn)房地產(chǎn)市場(chǎng)預(yù)期修復(fù)。

會(huì)議還強(qiáng)調(diào)，要著力擴(kuò)大國(guó)內(nèi)需求，要把恢復(fù)和擴(kuò)大消費(fèi)擺在優(yōu)先位置；增強(qiáng)消費(fèi)能力，改善消費(fèi)條件，創(chuàng)新消費(fèi)場(chǎng)景；多渠道增加城鄉(xiāng)居民收入，支持住房改善、新能源汽車(chē)、養(yǎng)老服務(wù)等消費(fèi)。

陳文靜分析認(rèn)為，房地產(chǎn)市場(chǎng)在經(jīng)歷2022年的深度調(diào)整后，當(dāng)前購(gòu)房者的置業(yè)情緒、企業(yè)端的市場(chǎng)信心均尚未完全扭轉(zhuǎn)。在確保房地產(chǎn)市場(chǎng)平穩(wěn)發(fā)展的目標(biāo)引領(lǐng)下，提振供需兩端的市場(chǎng)信心仍是當(dāng)下亟須解決的關(guān)鍵問(wèn)題。

就上海市房地產(chǎn)市場(chǎng)而言，盧文曦預(yù)計(jì)，在高供應(yīng)推動(dòng)下，上海市新房成交預(yù)計(jì)仍會(huì)有不錯(cuò)的表現(xiàn)。不過(guò)，從投放房源來(lái)看，剛需以及首改產(chǎn)品較多，理論上還會(huì)繼續(xù)分流二手房存量市場(chǎng)?！岸址看媪渴袌?chǎng)的傳導(dǎo)速度還沒(méi)那么快，因此需要給出更多的反應(yīng)時(shí)間?！?/p>

標(biāo)簽： 供應(yīng)增加、成交反彈 上海樓市回暖 上海樓市